Der Logistikimmobilienmarkt Deutschland hat im dritten Quartal 2026 Fahrt aufgenommen. Laut einer aktuellen Auswertung des Immobilienberaters Colliers wechselten rund 5,2 Millionen Quadratmeter Lager- und Logistikfläche den Nutzer. Das sind 18 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum. Für den Schub sorgten vor allem neue Nachfragegruppen: asiatische Online-Händler und das Bekleidungsmanagement der Bundeswehr.
Großflächige Anmietungen ab 10.000 Quadratmetern lieferten mit rund 22 Prozent den wichtigsten Beitrag zu diesem Ergebnis. Besonders aktiv zeigte sich die Bundeswehr: Für ihr Bekleidungsmanagement mietete sie mehrere Logistikflächen von jeweils über 30.000 Quadratmetern an. Der asiatische E-Commerce-Logistiker Goodcang sicherte sich an drei Standorten zusätzlich knapp 87.000 Quadratmeter. Damit kletterte der Anteil asiatischer Unternehmen am gesamten Flächenumsatz auf 15 Prozent - deutlich mehr als im Vorjahr.
Christian Kah, Head of Industrial & Logistics Germany bei Colliers, ordnet die Entwicklung ein: „Der deutsche Logistikimmobilienmarkt zählt zu den größten und bedeutendsten Märkten Europas. Gleichzeitig beobachten wir neue Nachfrageimpulse, die insbesondere aus Asien stammen und vor allem von E-Commerce-Unternehmen ausgehen.“ Deutschland gewinnt laut Kah innerhalb des europäischen Logistiknetzwerks weiter an Relevanz. Gründe seien geopolitische Entwicklungen und die wachsende Bedeutung widerstandsfähiger Lieferketten. Zudem nehme die Nachfrage aus dem verteidigungsnahen Bereich zu. Bereits seit Jahresbeginn habe es dort erste großflächige Vertragsabschlüsse gegeben. Für die kommenden Quartale rechne Kah mit einer weiteren Belebung des Marktes.
Logistikimmobilienmarkt Deutschland: Frankfurt und Köln treiben die Erholung in den Top-8-Regionen
Auf Ebene der acht größten Logistikregionen fiel der Zuwachs mit 14 Prozent etwas moderater aus. In den ersten drei Quartalen 2026 wechselten dort insgesamt rund 2,0 Millionen Quadratmeter Fläche den Nutzer. Damit liegt das Niveau erstmals seit dem Beginn der Marktabschwächung im Jahr 2023 wieder auf Höhe des Fünfjahresdurchschnitts. Die Nachfrage konzentrierte sich überwiegend auf kleinere und mittelgroße Flächen.
Zwischen den Städten gab es jedoch deutliche Unterschiede. Düsseldorf, Frankfurt, Köln und Stuttgart legten spürbar zu. Hamburg und Leipzig blieben knapp unter ihrem Vorjahresniveau, Berlin und München entwickelten sich weiterhin unterdurchschnittlich.
Mit 426.600 Quadratmetern führte Frankfurt das Feld an und übertraf den eigenen Vorjahreswert um 22 Prozent. Dahinter steht eine gestiegene Nachfrage nach Flächen ab 10.000 Quadratmetern, vor allem durch E-Commerce-Unternehmen. Köln verdoppelte sein Ergebnis auf 292.000 Quadratmeter beinahe und belegt damit Platz zwei. Mit einem Anteil von 38 Prozent asiatischer Nutzer ist die Stadt innerhalb der Top-8-Regionen deren wichtigster Standort.
Hamburg kam trotz rückläufiger Abschlusszahlen auf 274.900 Quadratmeter und zählt damit weiterhin zu den umsatzstärksten deutschen Logistikstandorten. Berlin erreichte 251.600 Quadratmeter. Düsseldorf folgte mit 244.900 Quadratmetern und einem Plus von 15 Prozent auf Platz fünf. Leipzig, Stuttgart und München blieben jeweils unter 200.000 Quadratmetern. Dort wuchs allerdings die Zahl der Vertragsabschlüsse im kleineren Flächensegment.
| Region | Flächenumsatz 1. bis 3. Quartal 2026 | Veränderung gegenüber Vorjahr | Spitzenmiete 3. Quartal 2026 (Euro pro Quadratmeter und Monat) | Veränderung gegenüber Vorjahr |
|---|---|---|---|---|
| Frankfurt | 426.600 Quadratmeter | plus 22 Prozent | 8,80 | plus 7 Prozent |
| Köln | 292.000 Quadratmeter | plus 101 Prozent | 8,40 | plus 9 Prozent |
| Hamburg | 274.900 Quadratmeter | minus 4 Prozent | 8,50 | 0 Prozent |
| Berlin | 251.600 Quadratmeter | minus 18 Prozent | 8,50 | plus 2 Prozent |
| Düsseldorf | 244.900 Quadratmeter | plus 15 Prozent | 8,90 | plus 5 Prozent |
| Leipzig | 180.400 Quadratmeter | minus 2 Prozent | 5,90 | 0 Prozent |
| Stuttgart | 168.200 Quadratmeter | plus 142 Prozent | 8,90 | plus 5 Prozent |
| München | 131.500 Quadratmeter | minus 25 Prozent | 10,30 | plus 3 Prozent |
Nutzerstruktur am Logistikimmobilienmarkt Deutschland: Asien prägt Köln
Laut Kah bleiben die traditionellen Nutzerschwerpunkte der Regionen trotz neuer Nachfrageimpulse weitgehend bestehen. Die Handels- und E-Commerce-Zentren Düsseldorf, Köln, Frankfurt und Berlin profitierten von der hohen Aktivität neuer Marktteilnehmer. Die süddeutschen Standorte seien hingegen weiterhin eng an das produzierende Gewerbe gekoppelt. Sie seien damit stärker von der schwächeren Industrienachfrage betroffen.
Gleichzeitig entstünden neue Verbindungen zwischen etablierten Industrieclustern und Wachstumsbranchen wie Verteidigung und Robotik. Diese Branchen seien auf bestehende Standorte, Fachkräfte und gewachsene Wertschöpfungsnetzwerke angewiesen. Wegen des knappen Flächenangebots und der geringen Neubautätigkeit richte sich ihre Nachfrage daher zunehmend auf Bestandsobjekte. Das stärke etablierte Industrie- und Gewerbestandorte zusätzlich.
Der Anteil asiatischer Nutzer lag auch innerhalb der Top-8-Regionen bei 15 Prozent und damit auf Höhe des bundesweiten Durchschnitts. Am stärksten war die Präsenz in Köln mit 38 Prozent. Es folgen Berlin mit 26 Prozent und Düsseldorf mit 25 Prozent. Alle drei Standorte verzeichnen traditionell eine hohe Handels- und E-Commerce-Nachfrage.
Mieten am Logistikimmobilienmarkt Deutschland ziehen wieder an
Auch bei den Mieten im Logistikimmobilienmarkt Deutschland zeigt sich inzwischen wieder spürbare Dynamik. Im Jahresvergleich wirkt das Wachstum über die Top-8-Regionen noch moderat. Die Spitzenmieten legten um vier Prozent zu, die Bestandsmieten um sechs Prozent. Dieser Wert verdeckt jedoch, dass die Mieten zuletzt von Quartal zu Quartal deutlicher anzogen. Zuvor hatten die Niveaus weitgehend stagniert. Lediglich in Hamburg und Leipzig blieben die Mieten bislang stabil. Die höchste Spitzenmiete unter den Top-8-Städten verzeichnete im dritten Quartal München mit 10,30 Euro pro Quadratmeter und Monat. Am niedrigsten lag sie in Leipzig mit 5,90 Euro.
Nach Einschätzung von Kah bleibt die anhaltende Flächenknappheit an vielen Standorten ein zentraler Preistreiber. Die Anforderungen der Nutzergruppen unterschieden sich jedoch deutlich. Asiatische Mieter verlangten überwiegend moderne Big-Box-Immobilien mit Neubauqualität und Hallenhöhen von mindestens zwölf Metern. Unternehmen aus dem verteidigungsnahen Bereich konzentrierten sich dagegen meist auf Bestandsobjekte. Diese müssten hohe Bodentraglasten, eine robuste Gebäudestruktur und vorhandene technische Ausstattung bieten. Für die kommenden Quartale erwartet Kah, dass sich diese Nachfrage weiter konkretisiert, und rechnet mit neuen Impulsen für Projektentwickler. Gefragt seien vor allem multifunktionale Dual-Use-Immobilien, die klassische Logistik- und produktionsnahe Nutzungen verbinden.
Ausblick: Colliers erwartet mehr als sieben Millionen Quadratmeter
„Für das Gesamtjahr erwarten wir einen Flächenumsatz von mehr als sieben Millionen Quadratmetern“, sagt Kah. „Damit könnte der deutsche Logistikimmobilienmarkt erstmals seit der Pandemie wieder die Marke von sieben Millionen Quadratmetern überschreiten.“
