Der deutsche Markt für gewerbliche Immobilienfinanzierungen hat sich fundamental verschoben. Steigende Zinsen, restriktivere Kreditvergaben und sinkende Bewertungen verändern die Spielregeln nachhaltig. Es stellt sich nicht die Frage, ob der Markt zur alten Normalität zurückkehrt. Die entscheidende Frage lautet heute: Unter welchen Voraussetzungen sind Immobilien überhaupt noch finanzierbar?
Von Lage zu Cashflow: neue Maßstäbe im Kreditgeschäft
Lage, Nutzung und Mieterbonität bleiben relevant, reichen jedoch als Qualitätsmerkmale nicht mehr aus. Im Zentrum steht heute die Refinanzierungsfähigkeit. Kann das Objekt also unter konservativen Marktannahmen in drei bis fünf Jahren erneut finanziert werden? Nur dann gilt es heute als „Core“.
Für die gewerbliche Finanzierung rücken die folgenden Kriterien und Maßstäbe in den Mittelpunkt:
- Nachhaltiger Cashflow: Fokus auf die strukturelle Tragfähigkeit statt auf Hoffnungswerte
- Belastbarer Vermietungsstand: Sicherheit vor spekulativen Mietsteigerungen
- Reale Exit-Perspektiven: validierte Szenarien statt optimistischer Zukunftserwartungen
- Realistische Kapitalausgaben (Capex): Transparenz über notwendige Investitionsbedarfe
Die Bewertung verschiebt sich damit von optimistischen Zukunftserwartungen hin zu struktureller Tragfähigkeit.
Strukturwandel statt Zyklus: Das Ende der Hoffnungswerte
Die Preisniveaus der Nullzinsphase sind Geschichte. Höhere Finanzierungskosten und gestiegene Renditeanforderungen erzwingen eine strukturelle Neubewertung – und zwar dauerhaft. Finanzierungen orientieren sich nicht mehr an historischen Höchstwerten, sondern an aktuellen, risikoadjustierten Objektwerten. Ein Büroobjekt, das 2021 mit einer Cap-Rate, also einer geschätzten Kapitalrendite von 3,0 % finanziert wurde, pendelt sich heute sicherlich bei 4,5 % bis 5,5 % ein. Selbst bei stabilen Mieten reduziert das den finanzierbaren Beleihungsrahmen erheblich und führt bei vielen nun auslaufenden Bestandsfinanzierungen zu einer signifikanten Refinanzierungslücke.
Reine Wertsteigerungspotenziale tragen keine Kredite mehr. Repositionierungen, Mietsteigerungspotenziale oder Exit-Szenarien werden nur noch ergänzend zu einem tragfähigen Ist-Zustand berücksichtigt. Businesspläne werden konservativer bewertet, Risiken stärker über Eigenkapital abgefedert. Die Risikoverteilung verlagert sich damit klar in Richtung der Investoren sowie auf Nachranggläubiger – sofern das der finanzierende Senior-Darlehensgeber und der Objekt Cashflow überhaupt erlauben.
Modelle, die primär auf zukünftige Wertsteigerungen ausgerichtet sind, stoßen an ihre Grenzen, wenn Refinanzierung auf Basis konservativer Cashflow-Annahmen erfolgen muss.
Kreditvergabe 2026: Liquidität ist exklusiv
Kapital ist weiterhin im Markt vorhanden – es wird jedoch deutlich selektiver eingesetzt als in den Jahren vor der Zinswende.
Finanzierbar sind vor allem Core-Objekte in etablierten Lagen, Immobilien mit stabilen Cashflows und nachweislicher Drittverwendungsfähigkeit (Multi-Tenant) sowie erfahrene Investoren mit nachweisbarem Track Record. Zurückhaltung herrscht bei spekulativen Projektentwicklungen, Objekten mit hohem Leerstand oder unklarem Instandhaltungsstau und komplexen Strukturen mit hohen Capex-Risiken.
Die Kreditvergabe erfolgt damit weniger breit und deutlich differenzierter.
In der Praxis zeigt sich das in konservativeren Beleihungsausläufen, klar definierten Covenants, einer intensiveren Prüfung von Investitionsprogrammen und einem stärkeren Fokus auf nachhaltiger Kapitaldienstfähigkeit der Transaktion (Debt Yields). Diese Entwicklung ist kein temporärer Trend, sondern Ausdruck einer nachhaltigen Risikoneubewertung.
Und: In einem selektiven Marktumfeld steigt die Relevanz stabiler Bankbeziehungen. Entscheidend sind Transparenz, realistische Erwartungshaltungen und gemeinsame Lösungsfähigkeit. Opportunistische Finanzierungsstrategien verlieren an Bedeutung – langfristige Partnerschaften gewinnen.
Fazit: Refinanzierbarkeit ist die neue harte Währung
Der deutsche Immobilienkreditmarkt hat sich strukturell verändert – nicht nur zyklisch. Selbst bei sinkenden Zinsen werden die Anforderungen an Finanzierungen nicht auf das alte Niveau zurückfallen. Für Investoren bedeutet das: Die Refinanzierung muss bereits beim Ankauf zu Ende gedacht werden. Eigenkapital wird zum zentralen Risikopuffer und die Cashflow-Stabilität steht über der Wertsteigerungsfantasie.
Kurzum: Nicht jedes auf den ersten Blick gute Asset ist finanzierbar – sondern nur jedes refinanzierbare gut. Refinanzierungsfähigkeit ist der neue Standard für Qualität.
Autor Martin Geuther ist Head of Real Estate Finance Germany bei der Targobank. Seit 2022 leitet er innerhalb der Corporate-Banking-Sparte das Team für das gewerbliche Immobilienfinanzierungsgeschäft.
