Der deutsche Markt für Logistikimmobilien übertrifft im Jahresverlauf 2026 die Erwartungen, die zu Jahresbeginn angesichts der schwachen Konjunktur bestanden. Chinesische E-Commerce-Konzerne erweitern ihre Lagerkapazitäten hierzulande, und auch der Verteidigungssektor fragt zusätzliche Flächen nach. Hohe Finanzierungskosten bremsen dagegen weiterhin das Investmentgeschäft.
Das sind Ergebnisse einer Online-Pressekonferenz unter Federführung des Kommunikationsdienstleisters Rueckerconsult. Dort diskutierten Christian Müller, Head of Research & Strategy Germany bei Savills Investment Management, Felix Meyen, Geschäftsführer der HIH Invest Real Estate, und Christopher Gigl, Director Investment Germany bei Segro, die Lage am Markt.
Die wichtigsten Trends für 2027 im Überblick
Chinesische Onlinehändler und der Verteidigungssektor sorgen laut den Teilnehmern für zusätzliche Nachfrage nach Lagerflächen, wie auch Colliers bestätigt hat. Weil gleichzeitig weniger neu gebaut wird und moderne Flächen knapp bleiben, zeichnen sich in guten Lagen maßvolle Mietsteigerungen ab.
Den Transaktionsmarkt bestimmen vor allem internationale Käufer, während Light-Industrial-Objekte an Bedeutung gewinnen. Insgesamt rechnen die Experten für 2027 mit einem robusten Vermietungsmarkt bei einem eher zurückhaltenden Investmentgeschehen.
Vermietungsmarkt für Logistikimmobilien übertrifft die Erwartungen
Die Nachfrage nach Hallen- und Lagerflächen hat sich nach Einschätzung der Teilnehmer kräftiger entwickelt, als zu Jahresbeginn absehbar war. Neue Mietergruppen und die Neuordnung globaler Lieferketten verleihen dem Markt zusätzlichen Schwung. Zugleich sinkt die Zahl der fertiggestellten Projekte, weil Projektentwickler seltener auf Verdacht bauen. In der Folge fehlt es in zahlreichen Teilmärkten an modernen Flächen - besonders rund um die großen Ballungsräume.
„Wir sehen sehr niedrige Leerstände, wir sehen moderat steigende Mieten und sehr solide Vermietungsumsätze“, sagt Felix Meyen. Christopher Gigl bestätigt den Trend, mahnt aber zur Einordnung. Die aktuellen Wachstumsraten blieben hinter dem Niveau der Corona-Jahre zurück. Dennoch verlaufe die Marktentwicklung solide und falle in etlichen Regionen positiv aus.
Christian Müller beobachtet außerdem, dass sich die Nachfrage zunehmend auf hochwertige Objekte verlagert, weil Nutzer moderne Gebäude für effiziente Lieferketten benötigen. Seiner Einschätzung nach bleiben die Mietwachstumsperspektiven am deutschen Markt für Logistikimmobilien positiv. Ausschlaggebend bleibe dabei die Unterscheidung nach Lage und Objektqualität. Erstklassige Standorte und flexibel nutzbare, modern ausgestattete Flächen profitierten vielerorts von einem strukturellen Nachfrageüberhang. Abseits der großen Zentren sei dagegen in manchen Teilmärkten mehr Fläche verfügbar.
Chinesische Onlinehändler treiben die Nachfrage vor allem in Nordrhein-Westfalen
Chinesische Handelskonzerne und ihre Logistikdienstleister sorgen für einen kräftigen Nachfrageschub. Sie errichten eigene Lager- und Verteilzentren in Europa, verkürzen damit ihre Lieferzeiten, halten Ware lokal vorrätig und wickeln Retouren rascher ab. Besonders gefragt ist dabei Nordrhein-Westfalen, vor allem der Raum Düsseldorf und Duisburg. Die Region profitiert von der Nähe zu niederländischen Seehäfen, einer hohen Bevölkerungsdichte und ihrer zentralen Position in Europa.
„In manchen Regionen entfallen nach meiner Beobachtung bis zu 80 Prozent der Mietgesuche bei Neuentwicklungen auf chinesische Unternehmen“, sagt Christopher Gigl. Den Angaben zufolge ähneln die Objektanforderungen chinesischer Mieter stark jenen europäischer und amerikanischer Onlinehändler. Gefragt sind gut angebundene Standorte mit hohem Durchsatz an Waren, ausreichend Platz für Lkw-Stellplätze und technischen Voraussetzungen für automatisierte Prozesse. Zudem fällt das hohe Tempo auf, mit dem Mietverträge abgeschlossen werden sollen.
Laut Felix Meyen lassen sich anfängliche Bonitätsbedenken inzwischen leichter ausräumen. Zu Beginn traten häufig frisch gegründete deutsche Tochtergesellschaften ohne erkennbares wirtschaftliches Fundament als Mieter auf. Inzwischen erleichtern laufende Umsätze und eigenes Personal vor Ort die Einschätzung der Bonität. Zusätzlich steigt die Bereitschaft, finanzstärkere Konzernmütter über Patronatserklärungen als Sicherheit einzubinden. Aus der reinen Nachfrage sind damit konkrete Vertragsabschlüsse geworden.
Verteidigungssektor sorgt für neue Standorte und lange Mietverträge
Auch die gestiegenen Verteidigungsausgaben wirken sich auf den Markt für Logistikimmobilien aus. Institutionelle Vermieter konzentrieren sich dabei bislang hauptsächlich auf die Versorgung mit Kleidung, Material und Ersatzteilen. Sicherheitsrelevante Fertigung und der Umgang mit Sprengstoffen bleiben den Angaben zufolge dagegen größtenteils Sache der Rüstungskonzerne. Sie nutzen solche Flächen überwiegend selbst, statt sie anzumieten.
Christopher Gigl beobachtet eine klar erkennbare Nachfrage, die inzwischen auch Standorte jenseits der etablierten Logistikzentren erreicht. Eine belastbare Marktquote lasse sich mangels offener Kommunikation zu sicherheitsrelevanten Nutzungen bislang aber kaum ermitteln.
Laut Felix Meyen richtet sich die Standortsuche der Bundeswehr eher nach vorhandenen Kasernenstandorten und internen Versorgungswegen als nach den gängigen Logistik-Hotspots. Dafür zeigen sich die Nutzer zu langen Bindungen bereit. Am Markt sind Mietlaufzeiten von bis zu 20 Jahren zu beobachten. Zusammen mit der Bonität der Bundeswehr könnten daraus attraktive Anlageprodukte entstehen. Die baulichen Anforderungen reichen von einfachen Ersatzteillagern bis zu eigens konzipierten, zweistöckigen Lagern für Bekleidung.
Internationale Käufer prägen den Investmentmarkt für Logistikimmobilien
Auf dem Investmentmarkt zeigt sich ein verhalteneres Bild. Christian Müller macht gestiegene Finanzierungskosten und einen geschrumpften Renditeaufschlag gegenüber Staatsanleihen für die Zurückhaltung verantwortlich. Die Folge seien Preiskorrekturen und neu verhandelte Konditionen. Dennoch kommen laut Müller weiterhin Käufe zustande. Zusätzliche Gelegenheiten könnten sich ergeben, wenn Eigentümer wegen anstehender Refinanzierungen zum Verkauf gezwungen sind.
Eine wichtige Rolle spielen dabei internationale Investoren. Nach Darstellung von Felix Meyen sind derzeit vor allem große Investmenthäuser aus Europa und dem angelsächsischen Raum aktiv. Dazu zählen Value-Add-Investoren, Fonds mit unterschiedlichem Risikoprofil und US-amerikanische REITs. Institutionelle Anleger aus Deutschland halten sich dagegen weiterhin zurück. Daneben greifen laut Müller auch kapitalkräftige institutionelle Anleger und Family Offices zu, sobald sich eine passende Gelegenheit bietet.
Nach Beobachtung von Meyen konzentriert sich das Interesse der Käufer auf zwei Segmente. Gefragt sind einerseits klassische Core-Objekte an bewährten Standorten, andererseits Value-Add-Immobilien und Portfolios, die sich durch Neuvermietung oder Umbauten aufwerten lassen. Im mittleren Risikosegment dazwischen bleibe die Nachfrage spürbar geringer.
Light Industrial gewinnt bei Investoren an Bedeutung
Abseits der klassischen Verteilzentren interessieren sich Investoren zunehmend für Light-Industrial-Immobilien. Gigl begründet das mit mehreren Faktoren: Gewerbeparks verfügten über eine breit gestreute Mieterstruktur, ließen sich flexibel nutzen und seien gut für eine Anschlussvermietung geeignet. Außerdem biete das Segment eine höhere Rendite als klassische Core-Logistikimmobilien, was es auch für institutionelle Investoren interessanter mache.
Trotzdem wählen Käufer ihre Standorte weiterhin sorgfältig aus. Als besonders gefragte Regionen nennt Gigl Hamburg, Nordrhein-Westfalen, das Rhein-Main-Gebiet und München. Christian Müller ergänzt strategisch wichtige Logistikachsen wie den Raum Kassel/Bad Hersfeld sowie Standorte an der niederländischen Grenze. Sie werden für die europaweite Distribution zunehmend wichtiger. Wichtig blieben zudem die Verkehrsanbindung, das Angebot an Arbeitskräften vor Ort und eine ausreichende Zahl möglicher Mieter. Außerdem müsse die Objektgröße zum jeweiligen regionalen Vermietungsmarkt passen.
Ausblick 2027: Vermietung robust, Investmentmarkt verhalten
Die Teilnehmer rechnen für das kommende Jahr mit anhaltend hoher Nachfrage nach Logistikimmobilien. Getragen werde diese Entwicklung weiterhin von E-Commerce-Anbietern, dem Verteidigungssektor und Logistikdienstleistern.
Für das Investmentgeschäft erwartet Felix Meyen dagegen eher eine Stagnation auf dem aktuellen Niveau. Christian Müller zeigt sich trotz der Unsicherheiten zuversichtlich, dass der deutsche Investmentmarkt für Logistikimmobilien auch 2027 aktiv bleibt. Anstehende Refinanzierungen und Preiskorrekturen könnten dabei zusätzliche Kaufchancen eröffnen. Wegen der strukturell hohen Nachfrage bleibe die Assetklasse für Investoren insgesamt attraktiv.
