Was ist, in aller Kürze, ein 6b-Fonds?
Bauer: 6b bezieht sich auf Paragraf 6b und 6c Einkommensteuergesetz. Demnach müssen – vereinfacht ausgedrückt – Gewinne aus der Veräußerung von Grundstücken oder Gebäuden aus dem betrieblichen Anlagevermögen zunächst nicht versteuert werden, wenn eine entsprechende Rücklage gebildet wird und sie innerhalb von vier Jahren wiederum in Betriebsgrundstücke reinvestiert werden. 6b-Fonds ermöglichen solche Reinvestitionen. Die Aufnahme von Fremdkapital in einem 6b-Fonds ermöglicht, dass ein Anleger zur vollständigen Übertragung seiner Rücklage nur einen Teil seiner Gewinne einzahlen muss. Bei unserem Fonds beträgt der Übertragungsfaktor 230 Prozent. Mit einer Investition von zum Beispiel 200.000 Euro lässt sich also die Besteuerung von Veräußerungsgewinnen in Höhe von 460.000 Euro in die Zukunft verschieben.
Der Fonds richtet sich also an eine sehr spezielle Art von Anlegern, die solche betrieblichen Veräußerungsgewinne erzielt haben. Wie gut läuft der Vertrieb?
Bauer: Wir sind zufrieden, wobei das 6b-Geschäft saisonal geprägt ist. Besonders dann, wenn die Steuertermine am 31. Dezember oder 30. Juni anstehen, ist die Nachfrage am größten. Der Fonds hat ein Zielvolumen von 12,8 Millionen Euro. Wir haben die Hälfte bereits überschritten und etwa sieben Millionen Euro platziert. In der Platzierung ist der Fonds seit dem zweiten Quartal letzten Jahres. Das Fondsobjekt selbst – ein Boardinghaus in Landshut – wurde Ende letzten Jahres erworben, mit wirtschaftlichem Übergang zum 1. März 2025.
Warum ein Boardinghaus, also eine Unterkunft für typischerweise einige Wochen oder Monate?
Bauer: Das war aus mehreren Gründen ideal. Zum einen haben wir einen langfristigen Pachtvertrag über 30 Jahre mit einem bonitätsstarken Pächter. Zum anderen sind die Rahmenbedingungen des Pachtvertrages so, dass das Objekt gut im Fonds zu verwalten ist. Der Pächter übernimmt hier alle Kosten bis auf Dach und Fach. Besonders interessant ist aber das Konzept unseres Boardinghauses: Der Pächter richtet sich mit seinem Beherbergungsangebot speziell an Handwerker und Monteure oder auch Dienstleister, die für einige Zeit für ein bestimmtes Baustellenprojekt untergebracht werden müssen. Auch in der Corona-Zeit hatten diese Häuser eine Belegungsquote von über 80 Prozent, während Hotels leer standen – das spricht für hohe Krisenresistenz. Häufig buchen auch Firmen Beherbergungskontingente für mehrere Monate an. Der Standort Landshut wurde bewusst gewählt – in der Nähe hat BMW sein großes Werk, der Münchener Flughafen ist in 25 Minuten erreichbar und auch für das stillgelegte AKW Isar 2 beginnt die Rückbauphase, die voraussichtlich über zwölf bis 15 Jahre dauern wird. Hier entstehen immer längere Übernachtungsbedarfe.
Wie sehen die Zimmer beziehungsweise Wohnungen aus?
Bauer: Es handelt sich nicht um Wohnungen, sondern eher um klassische Hotelzimmer, also Ein- bis Dreibettzimmer mit Bad. Das Besondere sind integrierte Pantry-Küchen: kleine Küchenzeilen mit Kühlschrank, Herd, Abzugshaube, ausgestattet mit Geschirr. Das Haus ist auf Selbstverpflegung ausgelegt, es gibt also kein Restaurant und kein Frühstück. Auch der Service ist gegenüber einem typischen Hotel eingeschränkt. Im Gegenzug ist es entsprechend preiswert.
Wahrscheinlich lag der Kaupreisfaktor für das Objekt, also das Verhältnis von Kaufpreis zu Jahresmiete, auch nicht ganz so hoch wie für ein 5-Sterne-Hotel in bester Lage?
Bauer: Der Kaufpreisfaktor lag bei 17,8 – für einen Neubau unschlagbar. Das Objekt hätte vor drei Jahren noch Faktor 22 kosten sollen. Der Projektentwickler konnte den hohen Preis aber nicht mehr durchsetzen, so dass wir es zu sehr attraktiven Konditionen erwerben konnten. Gleichzeitig haben wir das Fremdkapital im Dezember 2024 mit 3,4 Prozent noch vergleichsweise günstig eindecken können. Da war zugegebenermaßen auch etwas Glück dabei.
Was bedeutet das für die Rendite?
Bauer: Wir starten mit einer Ausschüttung von 1,5 Prozent, die zügig auf zwei bis 2,5 Prozent ansteigt. Nach 15 Jahren erwarten wir 4,5 Prozent. Die Prognose beruht auf der 100-prozentigen Indexierung der Pacht. Gerade auf lange Sicht macht das einen riesigen Unterschied gegenüber einer Indexierung von nur 60 oder 70 Prozent der Inflationsrate, wie es zum Beispiel bei Einzelhandelsimmobilien üblich ist.
