Die vergangenen beiden Jahre waren mehr als ereignisreich mit starken Auswirkungen auf den Immobilien- und Finanzierungsmarkt. Infolgedessen war der Immobilienmarkt geprägt durch vergleichsweise hohe Hypothekenzinsen in Kombination mit deutlichen Zinsschwankungen. Hinzukamen die Diskussionen um die verschärften Anpassungen beim Gebäudeenergiegesetz (GEG), die bei Eigentümern und Kaufinteressenten viele Fragen und große Unsicherheit auslösten.
Frau Dr. Lotzkat, das letzte Jahr war sehr herausfordernd für den Markt. Wie ist das neue Jahr bisher gestartet?
Lotzkat: Die Vorzeichen für den Finanzierungs- und folglich auch den Immobilienmarkt 2024 sind deutlich besser als noch 2023. Das Zinsniveau ist angesichts der für die Zukunft erwarteten und heute bereits eingepreisten Leitzinssenkung der Europäischen Zentralbank aktuell nicht nur vergleichsweise stabil, sondern sogar deutlich unter dem Durchschnitt des Vorjahres. Von Poll Immobilien sieht, dass die Nachfrage nach Immobilien wieder anzieht. Auch Finanzierungen lassen sich teilweise etwas leichter realisieren – denn der niedrigere Zins reduziert die monatliche Finanzierungsrate. Zugleich führt die positive Einkommensentwicklung in einigen Branchen dazu, dass manche Kaufinteressenten ihren monatlichen Finanzierungsrahmen erweitern können, da ihnen mehr Einkommen zur Verfügung steht. In Anbetracht all dessen gehe ich derzeit davon aus, dass wir die Talsohle durchschritten haben und blicke 2024 insgesamt positiv entgegen.
Wo liegen derzeit die größten Herausforderungen für Kaufinteressenten?
Lotzkat: Zunächst ist festzuhalten, dass der Zeitpunkt sowohl für den Kauf als auch für den Verkauf einer Immobilie günstig ist. Kaufinteressenten profitieren aktuell von den vergleichsweise etwas günstigeren Zinsen und den vielerorts gesunkenen Immobilienpreisen, was die Finanzierbarkeit wieder erleichtert. Hinzukommen Fördermittel, die nicht nur für den Neubau, sondern auch für Sanierungsmaßnahmen oder den Erwerb von Bestandsimmobilien zur Verfügung stehen. Die größte Herausforderung für Kaufinteressenten liegt gerade in der noch immer bestehenden Unsicherheit hinsichtlich künftiger Sanierungspflichten bei Bestandsobjekten und in der Unsicherheit hinsichtlich Höhe und Entwicklung der Energieversorgungskosten der Immobilie.
Und wie sieht es auf der Verkäuferseite aus? Welche Hürden gibt es hier?
Lotzkat: Auf Verkäuferseite liegt die zentrale Herausforderung in der Beantwortung der Frage, ob jetzt der richtige Zeitpunkt für den Verkauf ist, da die Preise vielerorts zurückgegangen sind. Viele sind verunsichert und zögern. Dabei sollten Eigentümer trotz gesunkener Immobilienpreise bedenken, dass wir uns aktuell immer noch in etwa auf dem Preisniveau von 2019 befinden und ein Verkauf auch bei heutigem Stand in der Regel einen deutlichen Gewinn bringt. Außerdem sollten Eigentümer im Hinterkopf behalten, dass die politisch getriebene Energiediskussion, die sich vor allem auf unsanierte Immobilien auswirken wird, die Zahlungsbereitschaft bei Käufern reduziert. Ich vermute, dass sich dieser Effekt zukünftig weiter verstärken wird.
Stichwort Energiedebatte – hier gab es ja ein langes Hin und Her. Wo stehen wir denn aktuell hinsichtlich des Gebäudeenergiegesetzes?
Lotzkat: Im Segment der Bestandsimmobilien besteht hier leider immer noch Unsicherheit. Noch ist der Einbau von Gas- und Ölheizungen möglich, sofern diese später anteilig beispielsweise auf klimaneutrales Gas umgestellt werden können. Als Frist hierfür gilt die Existenz einer kommunalen Wärmeplanung. In Städten ab 100.000 Einwohnern soll diese bis zum 30. Juni 2026 vorliegen, in kleineren Städten bis zum 30. Juni 2028. Erst wenn also Transparenz über die in meiner Straße zukünftig verfügbare Heiztechnologie herrscht, wird die Wahlfreiheit bei der Heizungsart entsprechend eingeschränkt sein. Das Ganze liegt also noch in relativ weiter Ferne und wird oftmals verdrängt. Zudem ist noch unklar, wie die Bundesregierung die Sanierungsvorgaben der Europäischen Union in deutsches Recht umsetzen wird. Von der Politik würde ich mir daher mehr Planbarkeit und Sicherheit für Immobilieneigentümer wünschen. Schließlich stellt die eigene Immobilie nach wie vor einen zentralen Ankerpunkt bei der individuellen Altersvorsorge dar. Nachhaltigkeit und Unabhängigkeit bei der Energieversorgung sind wichtige Themen, jedoch dürfen diese bei einer staatlich getriebenen Umsetzung nicht zu Lasten der Immobilieneigentümer gehen. Verlässlichkeit sollte also auch für Förderprogramme gelten, die zudem in großem Umfang zur Verfügung stehen müssen.
Welche Empfehlungen haben Sie für Kaufinteressenten, die auf eine Immobilienfinanzierung angewiesen sind?
Lotzkat: Wie bereits erwähnt ist der Zeitpunkt für den Immobilienerwerb aktuell gut. Daher rate ich, nicht zu lange zu zögern, wenn die Wunschimmobilie gefunden ist. Es gilt nach wie vor: Eine erfolgreiche Immobiliensuche beginnt mit der richtigen Planung. Welcher Kaufpreis ist mit welcher monatlichen Rate verbunden? Wie viel Eigenkapital steht zur Verfügung? Welche Fördermittel können genutzt werden? Nur wenn Kaufinteressenten sich über all diese Punkte im Klaren sind, können sie ihre Immobiliensuche gezielt steuern und sich so wertvolle Zeit bis zum erfolgreichen Kaufabschluss sparen.
Aufgrund des Haushaltsdefizits Ende 2023 herrschte ein regelrechtes Förderchaos beim Wohnungsbau. Wie ist hier der Stand?
Lotzkat: Die Haushaltssperre im November 2023 hatte unmittelbaren Einfluss auf die nationalen Förderprogramme der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) und des Bundesamts für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA). Zunächst waren einige Programme, wie zum Beispiel das KfW-Programm für klimafreundlichen Neubau, nicht mehr verfügbar. Dieser Förderstopp konnte jedoch Anfang 2024 wieder aufgehoben werden. Nach jetzigem Stand können zwar alle staatlichen Förderprogramme wieder beantragt werden, aber nun hören wir in diesen Tagen aus dem Bundesbauministerium, dass vor allem die Mittel zum klimafreundlichen Neubau bald erschöpft sein sollen und wohl nicht bis zum Jahresende ausreichen würden. Eine erneute Aufstockung sei unsicher. Das ist leider nicht die Verlässlichkeit und Planbarkeit, die wir uns wünschen und die der Markt braucht.
Gibt es Förderungen, die Kaufinteressenten Ihrer Meinung nach besonders im Blick haben sollten?
Lotzkat: Am bekanntesten sind sicherlich die unterschiedlichen Förderprogramme der KfW und des BAFA. Diese können sowohl Zuschüsse als auch zinsvergünstigte Darlehen beinhalten und sich ebenfalls im Zweck stark unterscheiden. So gibt es beispielsweise Förderungen für den Erwerb einer selbst genutzten Neubauimmobilie ebenso wie für den altersgerechten Umbau, den Kauf oder die energetische Sanierung einer Bestandsimmobilie – zu Letzterem gehört beispielsweise finanzielle Unterstützung beim Austausch eines fossilen Heizungssystems. Wichtig ist bei der Prüfung verfügbarer Fördermittel, auch landeseigene und regionale Förderprogramme im Blick zu haben. Diese sind aufgrund ihrer geringeren öffentlichen Präsenz vielen Kaufinteressenten oft nicht bekannt. Dazu zählen Förderungen der landeseigenen Banken oder regionale Programme – von der Förderung der Ansiedlung im ländlichen Raum bis hin zur Unterstützung beim Bau einer Wallbox.
Wie stark können Förderungen die Finanzierung einer Wunschimmobilie beeinflussen?
Lotzkat: Zunächst ist es wichtig zu verstehen, dass bei Förderungen zwischen nicht rückzahlbaren Zuschüssen und zinsvergünstigten Darlehen zu unterscheiden ist. Tatsächlich kann die umfassende Berücksichtigung von Förderprogrammen einen Immobilienkauf in manchen Fällen überhaupt erst möglich machen. Wir haben dazu ein relativ aktuelles Beispiel aus Frankfurt am Main. Unsere Kunden – verheiratet und zwei Kinder – interessierten sich für ein Reihenhaus, die Finanzierung des Kaufpreises von 840.000 Euro war jedoch nicht möglich. Sie überstieg die finanziellen Möglichkeiten der Familie. Durch die Berücksichtigung des sogenannten Hessen-Darlehens, das unter gewissen Bedingungen über die WiBank beantragt werden kann, konnte die monatliche Rate in diesem Fall jedoch um rund 500 Euro reduziert werden. Die Finanzierung und der Kauf wurden damit möglich. Die Kunden erhielten ein Förderdarlehen in Höhe von 200.000 Euro zu einem Sollzinssatz von 0,6 Prozent. Zugleich reduzierte sich durch diesen Betrag das Risiko der Hauptbank, was wiederum zu einem verringerten Zins für das Darlehen der restlichen Finanzierungssumme führte. Die signifikante Ratenreduktion war die Folge.
Wo können sich Kaufinteressenten am besten zu Fördermöglichkeiten informieren?
Lotzkat: Am besten ist es, wenn sich Interessenten in Form einer persönlichen Beratung informieren. Denn die Welt der Förderprogramme ist leider ein ziemlich undurchsichtiger Dschungel aus Voraussetzungen, Bedingungen und versteckten Möglichkeiten. Allerdings gibt es erfahrene Fördermittelberater, die bei der Orientierung, Identifizierung und Antragsstellung wertvolle Unterstützung geben können. Bei von Poll Finance versuchen wir, diesen Anforderungen durch eine Prüfung von deutschlandweit über 6.000 verschiedenen Förderprogrammen in den Bereichen Bauen, Kaufen und Modernisieren gerecht zu werden.
Wann sollten sich Kaufinteressenten spätestens zur Förderbeantragung informiert haben?
Lotzkat: Kaufinteressenten sollten sich so früh wie möglich informieren, da die Verfügbar- und Nutzbarkeit von Förderprogrammen direkten Einfluss auf die Finanzierbarkeit beziehungsweise das für den Kauf zur Verfügung stehende Budget haben kann. Denn nur, wenn Interessenten bereits im Vorfeld wissen, in welchen Fällen und für welche Art von Immobilien sie welche Fördermittel in welchem Umfang erhalten, können sie ihre Immobiliensuche gezielter und unter Umständen auch sehr viel umfangreicher gestalten. Außerdem gilt für manche Förderprogramme, dass sie zwingend vor dem Kauf, also noch vor dem offiziellen Kaufvertragsabschluss, beantragt werden müssen.
