Käufer von Gewerbeimmobilien verhandeln weltweit bereits unterschriebene Kaufverträge neu oder drücken auf den Preis. Der Grund: Die Finanzierungskosten steigen schneller, als sich Deals abschließen lassen. Das berichtet die „Financial Times“ am 19. Oktober 2026 unter Berufung auf Investoren und Makler. Auch in Deutschland zieht das Zinsniveau an. Die Bauzinsen aktuell liegen laut Interhyp bei rund 4,4 Prozent für zehnjährige Baudarlehen - nahe dem Jahreshoch 2026.
Zinsanstieg trifft zuerst Gewerbeimmobilien in den USA
Branchenvertreter berichten laut „Financial Times“ von deutlich mehr Reibung im Markt. Cushman-&-Wakefield-Manager Jeff Powers beschreibt, dass bereits wenige Tage nach einem Zinsanstieg die ersten Anrufe mit der Bitte um Nachverhandlung eingehen. Auch Bobby Werhane von Marcus & Millichap berichtet, dass sein Team inzwischen deutlich mehr Aufwand braucht, um Abschlüsse zustande zu bringen.
Wie stark der Zinsanstieg einzelne Deals verändert, zeigen zwei Beispiele. Der Investor Eastham Capital kaufte einen Apartmentkomplex mit etwa 200 Wohneinheiten im Mittleren Westen für etwa 20 Millionen Dollar. Zwischen Vertragsunterzeichnung und Closing stiegen die Finanzierungskosten um mehr als 0,6 Prozentpunkte. Am Ende erhielt das Unternehmen einen Nachlass von 600.000 Dollar. Eastham-Gründer Matt Rosenthal spricht inzwischen von einem anderen Geschäft, als ursprünglich vereinbart. Ähnlich erging es Medalist Diversified: Der Investor senkte den Preis für eine rund 6.000 Quadratmeter große Einzelhandelsfläche in Greenville, South Carolina, um 100.000 Dollar. Der Kaufpreis lag bei rund 10,2 Millionen Dollar.
Woher der Zinsdruck kommt: Fed, Gilts und der Ölpreis
Hinter dem Anstieg steht eine Serie von Bewegungen an den Anleihemärkten. Nach dem Fed-Zinsentscheid vom 16. September 2026 stieg der US-Leitzins um 25 Basispunkte auf eine Spanne von 3,75 bis 4,00 Prozent - der erste Zinsschritt nach oben seit 2023. Die Rendite zehnjähriger US-Staatsanleihen betrug am 15. Oktober laut dem H.15-Release der Fed 5,10 Prozent. Sie lag damit zwar etwas unter den 5,24 Prozent sechs Tage zuvor. Anfang 2026 bewegte sich dieser Wert aber noch im Bereich von 4,0 bis 4,2 Prozent.
Noch deutlicher fällt die Entwicklung in Großbritannien aus: Zehnjährige Gilts rentierten am 8. Oktober 2026 zeitweise bei 5,53 Prozent und damit so hoch wie seit Juli 2007 nicht mehr. Bei 20- und 30-jährigen Papieren waren es 6,00 beziehungsweise 6,05 Prozent, Werte wie zuletzt 1998. Marktanalysten erklären den Anstieg unter anderem mit gestiegenen Ölpreisen infolge von Angriffen auf die Schifffahrt im Golf sowie mit Befürchtungen über hurrikanbedingte Produktionsausfälle in den USA. Allerdings entfielen rund zwei Drittel des gesamten Renditeanstiegs im dritten Quartal 2026 laut einer Marktanalyse auf veränderte Erwartungen an die Leitzinsentwicklung und nicht auf einen reinen Großbritannien-Aufschlag.
In den USA zeigt sich die schwierige Lage auch anderen Kennzahlen. So stiegt die Quote notleidender beziehungsweise in Sonderverwaltung befindlicher US-Gewerbeimmobilienkredite im August 2026 laut dem Datenanbieter Trepp um 33 Basispunkte auf 11,42 Prozent - so hoch wie zuletzt im Februar 2013. Zudem verlor der FTSE Nareit All Equity REITs Index im Zeitraum von Ende August bis Mitte Oktober 2026 um mehr als acht Prozent, während der S&P 500 im selben Zeitraum rund ein Prozent zulegte.
Bauzinsen aktuell: Zinsniveau in Deutschland erreicht Jahreshoch
Wie sich das Zinsumfeld in Deutschland niederschlägt, zeigt der Jahresverlauf 2026. Nach Interhyp-Daten bewegten sich die Zinsen für zehnjährige Baudarlehen im März 2026 noch bei rund 3,60 Prozent. Bis Ende August stiegen sie auf 4,02 Prozent. Am 24. September kletterten sie auf 4,39 Prozent, ihren bisherigen Höchststand im laufenden Jahr. Mitte Oktober lag der von Interhyp ausgewiesene Durchschnittswert der Bauzinsen aktuell bei rund 4,4 Prozent. Die von Vermittlern beworbenen Bestkonditionen liegen darunter.
Baufinanzierungsvermittler Dr. Klein gab für den 25. September einen Sollzins von 4,07 Prozent und einen effektiven Jahreszins von 4,17 Prozent bei zehn Jahren Zinsbindung an. Je nach Laufzeit variierten die Sätze an diesem Stichtag zwischen 4,16 Prozent für fünf Jahre bis 4,50 Prozent für 30 Jahre. Für das tatsächlich abgeschlossene Neugeschäft hatte die Deutsche Bundesbank noch im Juli 2026 einen im Schnitt effektiven Jahreszins von 3,92 Prozent angegeben.
| Datum | Zinssatz (zehn Jahre Zinsbindung) | Anbieter/Institut |
|---|---|---|
| März 2026 | 3,60 Prozent | Interhyp |
| Juli 2026 (Neugeschäft, Durchschnitt) | 3,92 Prozent effektiv | Deutsche Bundesbank |
| Ende August 2026 | 4,02 Prozent | Interhyp |
| 24.09.2026 | 4,39 Prozent | Interhyp |
| 25.09.2026 | 4,07 Prozent Soll / 4,17 Prozent effektiv | Dr. Klein Privatkunden |
| Mitte Oktober 2026 (Durchschnitt) | rund 4,4 Prozent | Interhyp |
Als Haupttreiber gilt laut Interhyp-Vertriebsvorstand Ingo Foitzik die geopolitische Lage: „Solange sich die Lage rund um den Iran-Konflikt nicht beruhigt, ist nicht mit einem substanziellen Rückgang bei den Bauzinsen zu rechnen.“ Wie es mit den Bauzinsen aktuell weitergeht, sehen die Banken unterschiedlich. Laut Interhyp-Bankenpanel gehen für die kommenden ein bis zwei Monate 80 Prozent der befragten Institute von stabilen Konditionen aus, 20 Prozent von sinkenden. Mittelfristig gehen jedoch 40 Prozent von einem weiteren Anstieg aus und 60 Prozent mit sinkenden Zinsen. Dr.-Klein-Vertreter Florian Pfaffinger rät Kaufinteressierten angesichts des unruhigen Marktumfelds zur Eile, weil Abwarten in der aktuellen Lage teuer werden könne.
Immobilienmarkt in Deutschland: Gewos erwartet weniger Transaktionen
Während die Bauzinsen aktuell nahe am Jahreshoch liegen, kühlt sich der deutsche Immobilienmarkt laut dem Gewos Institut weiter ab. Die Analysten rechnen für 2026 mit einem Transaktionsvolumen von rund 258,9 Milliarden Euro, verteilt auf etwa 775.900 Kauffälle sämtlicher Immobilienarten. Das wäre ein Rückgang um 2,4 beziehungsweise 5,0 Prozent gegenüber 2025. Gewos-Bereichsleiter Sebastian Wunsch erklärte in der Mitteilung vom 17. September 2026: „Nach Vorzieheffekten im Frühjahr zeigen die Transaktionen seit dem Frühsommer wieder eine abnehmende Tendenz.“ Als Gründe nennt das Institut neben dem Irankrieg höhere Baupreise, die allgemeine Teuerung sowie geopolitische und handelspolitische Unsicherheiten. Zudem vergeben die Banken Kredite wieder restriktiver.
Den größten Teil der Transaktionen machen Wohnimmobilien aus. Für dieses Segment rechnet Gewos 2026 mit rund 611.900 Kauffällen, einem Minus von 4,4 Prozent, und einem Geldumsatz von 210,7 Milliarden Euro, einem Minus von 2,0 Prozent. Am stärksten trifft es dabei Eigenheime: Verkäufe von Ein- und Zweifamilienhäusern dürften um 5,6 Prozent auf rund 227.900 zurückgehen, der Geldumsatz um 4,6 Prozent auf 82,8 Milliarden Euro. Bei Eigentumswohnungen erwartet das Institut, dass die Transaktionszahl um 3,9 Prozent auf rund 292.300 zurückgeht. Der Geldumsatz soll hier nur um 1,1 Prozent auf 78,5 Milliarden Euro fallen. Wirtschaftsimmobilien verzeichnen mit einem Minus von 5,6 Prozent auf rund 38.900 Kauffälle den stärksten Rückgang der Stückzahl, der Geldumsatz sinkt um 4,0 Prozent auf 36,2 Milliarden Euro.
Mehr Deals mit Mehrfamilienhäusern - außer in Berlin
Eine Ausnahme bilden Mehrfamilienhäuser: Hier erwartet Gewos für 2026 ein leichtes Plus von 0,4 Prozent auf rund 39.600 Kauffälle und von 3,6 Prozent auf 36,7 Milliarden Euro Geldumsatz, getragen laut Gewos von anhaltend hoher Nachfrage nach Geschosswohnungen und steigenden Mietrenditen. Deutlich anders sieht es in Berlin aus, nach Gewos-Angaben dem wichtigsten deutschen Zinshausmarkt. Für diesen Markt prognostiziert das Institut 2026 einen Rückgang von 14,1 Prozent auf lediglich rund 700 Abschlüsse, während der Geldumsatz voraussichtlich um 17,9 Prozent auf knapp 3,2 Milliarden Euro zurückgeht. Grund dafür ist laut Gewos die zugespitzte Debatte um Vergesellschaftungen, durch die vor allem große Paketverkäufe seltener geworden seien.
Auch beim Wohnbauland, einem Frühindikator für den künftigen Neubau, zeichnet sich eine Trendwende ab: Nachdem es 2024 und 2025 noch Zuwächse gab, dürfte das bundesweite Umsatzvolumen 2026 voraussichtlich um 6,1 Prozent auf rund 12,6 Milliarden Euro zurückgehen, die Anzahl der Kauffälle um 5,7 Prozent auf rund 52.100. Das Neubaupotenzial könnte deshalb mittelfristig geringer ausfallen, als es die noch steigenden Baugenehmigungen vermuten lassen. Die Bauindustrie berichtet zudem von einer wieder zunehmenden Stornierungsquote bei genehmigten Wohnungsbauprojekten.
