Die Bauzinsen sind 2026 gestiegen, besonders seit dem Sommer. Aktuell liegen die Bauzinsen für viele Immobilienfinanzierungen wieder bei mehr als vier Prozent, berichtet die Bausparkasse Schwäbisch Hall. Das verteuert den Immobilienkauf: Schon kleine Zinsunterschiede erhöhen die Monatsrate spürbar und summieren sich über die Jahre zu erheblichen Mehrkosten.
Betroffen sind sowohl Käufer, die jetzt einen Kredit aufnehmen, als auch Eigentümer, deren Zinsbindung demnächst endet und die eine Anschlussfinanzierung brauchen. Thomas Billmann, Baufinanzierungsberater von Schwäbisch Hall, erklärt, wie Käufer solide kalkulieren und worauf Eigentümer mit auslaufender Zinsbindung jetzt achten sollten.
Was höhere Bauzinsen aktuell kosten
Ein vereinfachtes Rechenbeispiel zeigt die Wirkung steigender Zinsen: Wer 300.000 Euro aufnimmt und mit einer anfänglichen Tilgung von zwei Prozent startet, zahlt bei drei Prozent Sollzins monatlich 1.250 Euro. Bei vier Prozent Sollzins sind es bereits 1.500 Euro, bei 4,5 Prozent sogar 1.625 Euro. Der Unterschied zwischen drei und 4,5 Prozent beträgt damit 375 Euro im Monat oder 4.500 Euro im Jahr. Das Beispiel zeigt, wie stark sich die Bauzinsen aktuell auf die Monatsrate auswirken können.
„Ein halber oder ein ganzer Prozentpunkt mehr klingt zunächst nach wenig. Bei einem Immobilienkredit können daraus aber schnell mehrere Hundert Euro im Monat werden“, sagt Thomas Billmann. „Die Bauzinsen selbst können Käufer nicht beeinflussen. Wie sie ihre Finanzierung aufstellen, dagegen schon. Eigenkapital, Tilgung und Zinsbindung sind wichtige Stellschrauben.“
Wie viel Kredit passt ins Budget?
Bevor Käufer eine Finanzierung abschließen, sollten sie deshalb genau kalkulieren, wie viel Kredit zu ihrem Budget passt. Dabei spielen die Monatsrate, das Eigenkapital und ausreichende Rücklagen zusammen.
Monatsrate: Veränderungen einplanen
Eine Rate, die heute bezahlbar ist, kann später zur Belastung werden, etwa wenn ein Einkommen wegfällt, ein Jobwechsel ansteht oder die Lebenshaltungskosten steigen. Käufer sollten deshalb nicht nur prüfen, welche Monatsrate sie sich heute leisten können, sondern auch Spielraum für solche Veränderungen einplanen.
Eigenkapital senkt den Kreditbedarf
Je mehr Eigenkapital Käufer einbringen, desto weniger Geld müssen sie aufnehmen. Das senkt den Kreditbedarf und kann die Finanzierungskonditionen verbessern. Zumindest die Kaufnebenkosten sollten sie möglichst aus eigenen Mitteln bezahlen.
Wer erst in einigen Jahren kaufen möchte, kann bis dahin gezielt Eigenkapital ansparen. Ein Bausparvertrag verbindet den Aufbau von Eigenkapital mit der Möglichkeit, sich bereits heute einen festen Sollzins für ein späteres Bauspardarlehen zu sichern. Das schafft Planungssicherheit, da die Konditionen für das Bauspardarlehen feststehen, unabhängig davon, wie sich die Bauzinsen bis dahin entwickeln. Staatliche Förderungen können das Sparen zusätzlich unterstützen.
Rücklagen nicht vollständig aufbrauchen
Viel Eigenkapital hilft, allerdings nicht um jeden Preis. Wer seine gesamten Ersparnisse in den Immobilienkauf steckt, hat keine Rücklagen mehr für Reparaturen, Modernisierungen oder unerwartete Ausgaben wie ein kaputtes Auto oder eine defekte Heizung.
„Die richtige Balance ist entscheidend“, erklärt Thomas Billmann. „Eine Finanzierung muss auch dann funktionieren, wenn etwas Ungeplantes passiert.“
Belasten die Bauzinsen aktuell das Budget zu stark, kann eine günstigere Immobilie die bessere Lösung sein. Ein niedrigerer Kaufpreis reduziert den Kreditbedarf und meist auch die nötigen Eigenmittel.
Tilgung und Zinsbindung aufeinander abstimmen
Tilgung bestimmt die Restschuld
Eine niedrigere anfängliche Tilgung entlastet zunächst die Monatsrate. Der Kredit wird dann aber langsamer zurückgezahlt, und am Ende der Zinsbindung bleibt eine höhere Restschuld, die weiterfinanziert werden muss. Eine höhere Anfangstilgung bewirkt das Gegenteil: Die Restschuld sinkt schneller, dafür steigt die Monatsrate.
„Käufer sollten nicht nur die anfängliche Rate vergleichen“, rät Billmann. „Mindestens genauso wichtig ist die Frage, wie viel Kredit nach zehn oder fünfzehn Jahren noch offen ist.“
Zinsbindung: Sicherheit und Kosten abwägen
Mit einer längeren Zinsbindung, etwa über 15 oder 20 Jahre, sichern sich Kreditnehmer den vereinbarten Zinssatz für diesen Zeitraum. Diese Planungssicherheit kann allerdings mehr kosten, da Banken für eine längere Zinsbindung häufig höhere Zinssätze verlangen. Käufer sollten deshalb mehrere Laufzeiten vergleichen und abwägen, wie viel ihnen die zusätzliche Sicherheit wert ist.
Sondertilgungen schaffen Flexibilität
Bonuszahlungen, eine Erbschaft oder angespartes Geld können für zusätzliche Rückzahlungen genutzt werden, vorausgesetzt der Vertrag erlaubt Sondertilgungen. Das senkt die Restschuld und kann die Laufzeit sowie die gesamten Zinskosten reduzieren. Auch diese Möglichkeit sollten Kreditnehmer beim Angebotsvergleich berücksichtigen.
„Die niedrigste Monatsrate ist nicht automatisch die günstigste Finanzierung“, betont Billmann. „Zinssatz, Tilgung, Zinsbindung und Restschuld müssen zusammenpassen.“
Anschlussfinanzierung: Den Zinssprung frühzeitig einplanen
Besonders deutlich spüren Eigentümer mit auslaufender Zinsbindung die gestiegenen Bauzinsen. Viele haben ihre Immobilie während der Niedrigzinsphase zwischen 2015 und 2020 zu Sollzinsen von ein oder zwei Prozent finanziert. Ist der Kredit am Ende der Zinsbindung noch nicht vollständig zurückgezahlt, muss die Restschuld zu den dann geltenden Konditionen weiterfinanziert werden.
Das betrifft einen großen Teil des Marktes und damit viele Eigentümer: Nach einer Prognose der Unternehmensberatung Simon-Kucher könnten Anschlussfinanzierungen in den kommenden Jahren ein Volumen von bis zu 94 Milliarden Euro jährlich erreichen.
Für Eigentümer heißt das: nicht erst handeln, wenn die Zinsbindung ausläuft. Wer seine voraussichtliche Restschuld kennt, kann frühzeitig berechnen, wie sich die Bauzinsen aktuell und mögliche künftige Zinssätze auf die Monatsrate auswirken.
Liegt das Ende der Zinsbindung noch mehrere Jahre entfernt, können Eigentümer frühzeitig vorsorgen. Ein Forward-Darlehen sichert unmittelbar die Konditionen der späteren Anschlussfinanzierung. Mit einem Bausparvertrag können sie parallel Kapital aufbauen und sich den derzeitigen Zinssatz für ein späteres Bauspardarlehen sichern.
Steht die Anschlussfinanzierung kurz bevor, sollten Eigentümer mehrere Angebote einholen. Sie können ihren Kredit bei der bisherigen Bank verlängern, das nennt sich Prolongation, oder zu einem anderen Anbieter wechseln und umschulden. Welche Lösung günstiger ist, zeigt der Angebotsvergleich.
„Wer sich frühzeitig um seine Anschlussfinanzierung kümmert, gewinnt Zeit“, so der Schwäbisch Hall-Experte. „So lassen sich Angebote vergleichen und eine mögliche Mehrbelastung rechtzeitig einplanen.“
Nicht auf den perfekten Kaufzeitpunkt warten
Wie sich die Bauzinsen aktuell in den kommenden Monaten weiterentwickeln, lässt sich nicht zuverlässig vorhersagen. Käufer sollten ihre Entscheidung deshalb nicht allein von der Hoffnung auf sinkende Zinsen abhängig machen. Auch der Kaufpreis, das Immobilienangebot und die persönliche Lebenssituation entscheiden darüber, ob der Zeitpunkt für einen Kauf passt.
„Den perfekten Zeitpunkt für eine Immobilienfinanzierung erkennt man meist erst im Rückblick“, fasst Thomas Billmann zusammen. „Wichtiger als die Frage, ob die Zinsen in einigen Monaten etwas höher oder niedriger liegen, ist eine Finanzierung, die langfristig zum eigenen Budget passt. Dafür haben Kreditnehmer wichtige Stellschrauben selbst in der Hand.“
