Im Jahr 2026 treten zahlreiche gesetzliche Neuerungen in Kraft, die Immobilieneigentümer und Vermieter unmittelbar betreffen. Änderungen im Mietrecht, neue energetische Anforderungen sowie angepasste Förderbedingungen prägen die Rahmenbedingungen. „Viele der neuen Regelungen wirken sich unmittelbar auf Eigentümer und Mieter von Wohn- und Gewerbeimmobilien aus“, erklärt Carolin Hegenbarth, Bundesgeschäftsführerin des Immobilienverband Deutschland IVD, der die wichtigsten Punkte zusammengestellt hat. „Insbesondere bei Mietverhältnissen und energetischen Maßnahmen sollten Eigentümer die neuen Vorgaben frühzeitig berücksichtigen“, so Hegenbarth.
Ein zentrales Thema bleibt demnach das Mietrecht. Der Bundestag hat die Mietpreisbremse bis Ende 2029 verlängert. In den Ländern, in denen sie bislang galt, wird sie weiterhin angewendet, teils mit angepassten Gebietskulissen. In angespannten Wohnungsmärkten darf die Miete bei Neuvermietungen damit weiterhin grundsätzlich höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
Darüber hinaus kündigt das Bundesjustizministerium an, Indexmieten künftig zu begrenzen. Hintergrund ist die Kopplung an die Verbraucherpreise, die in Phasen hoher Inflation zu deutlichen Mietsteigerungen führen kann. Ab 2026 sollen Anpassungen aus Indexmietverträgen voraussichtlich einer gesetzlichen Obergrenze unterliegen. Die konkrete Ausgestaltung ist noch offen. Zusätzlich sind Änderungen bei Indexmiet-, Kurzzeitmietverträgen und beim möblierten Wohnen geplant, was den rechtlichen Rahmen für Vermieter weiter verändern dürfte.
Mietrecht und sozialer Wohnungsbau im Wandel
Für öffentlich geförderten Wohnraum steigen laut IVD zum 1. Januar 2026 die Mietobergrenzen sowie die Pauschalen für Verwaltung und Instandhaltung. Eigentümer können ihre Mieten im Rahmen der geltenden Vorgaben anpassen, müssen die höheren Pauschalen jedoch rechtzeitig schriftlich gegenüber den Mietern anzeigen.
Auch beim Klimaschutz verschärfen sich demnach die Vorgaben. Spätestens ab 1. Juli 2026 müssen neue Heizungen in Großstädten zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden, sofern die kommunale Wärmeplanung vorliegt. Großstädte müssen diese bis spätestens 30. Juni 2026 beschlossen haben, kleinere Kommunen bis zum 30. Juni 2028. Dort, wo Wärmepläne früher verabschiedet werden, greift die Regelung entsprechend früher.
Parallel dazu steigen die laufenden Kosten für fossile Heizungen. Der nationale CO2-Preis erhöht sich zum Jahresbeginn von 55 auf 55 bis 65 Euro pro Tonne. Für Vermieter gilt weiterhin das gesetzliche Stufenmodell zur Aufteilung der CO2-Kosten zwischen Mietern und Vermietern, das den energetischen Zustand des Gebäudes berücksichtigt. Zudem müssen bis Ende 2026 alle Heiz- und Warmwasserzähler in Mehrfamilienhäusern fernablesbar sein. Nach der Umrüstung besteht die Pflicht zur monatlichen Verbrauchsinformation für Mieter, bei Verstößen drohen Mietminderungsrechte, betont der IVD.
Energie, Förderung und CO2-Kosten
Der geplante EU-Zertifikatehandel für Wärme und Verkehr wird auf 2028 verschoben. Damit gilt 2026 weiterhin das deutsche Brennstoffemissionshandelsgesetz mit der vorgesehenen Preisspanne. Für 2027 ist eine Regelung geplant, die denselben CO2-Preis wie 2026 vorsieht.
Bei Förderprogrammen ist mit Einschränkungen zu rechnen. Zwar soll die Förderung für klimafreundliche Heizungen grundsätzlich fortgeführt werden, aufgrund der Haushaltslage dürfte das Budget jedoch sinken. Eigentümer müssen sich auf strengere Fördervoraussetzungen sowie längere Prüf- und Wartezeiten einstellen. Die steuerliche Förderung für Photovoltaikanlagen bleibt 2026 bestehen, sodass Betreiber kleiner Anlagen weiterhin steuerliche Vorteile nutzen können.
Der Bau und Erwerb von Wohneigentum wird ebenfalls weiter unterstützt. Im Bundeshaushalt 2026 sind Programme wie „Jung kauft Alt“ verankert, das den Erwerb energetisch schlechter Bestandsimmobilien mit zinsverbilligten Krediten fördert, sofern diese innerhalb von viereinhalb Jahren auf Effizienzhausstandard 85 EE saniert werden. Auch das Neubauprogramm „Wohneigentum für Familien“ wird fortgeführt und unterstützt klimafreundliche Neubauten und Ersterwerbe.
Weitere Entwicklungen bis Ende 2026
Weitere rechtliche Änderungen zeichnen sich dem IVD zufolge ab. Eine Expertenkommission des Bundesjustizministeriums arbeitet an Vorschlägen zur Mietpreisüberhöhung, einschließlich möglicher Bußgelder bei Verstößen gegen die Mietpreisbremse. Ergebnisse werden erst Ende 2026 erwartet, gesetzliche Änderungen frühestens 2027.
Zudem muss die Europäische Gebäudeeffizienzrichtlinie bis Ende Mai 2026 in deutsches Recht umgesetzt werden. Ziel ist eine deutliche Senkung des Primärenergieverbrauchs des Gebäudebestandes. Für Nichtwohngebäude sind ab 2030 Sanierungspflichten vorgesehen, hinzu kommen neue Vorgaben zu Solarpflichten, Gebäudeautomation und Ladeinfrastruktur. Auch Energieausweise sollen weiterentwickelt werden, eine generelle Austauschpflicht ist jedoch nicht geplant.
Schließlich bereitet die Politik Regelungen für den schrittweisen Rückbau von Gasnetzen vor. Da die Wärmeversorgung zunehmend auf erneuerbare Energien umgestellt wird, sollen 2026 entsprechende Vorgaben ins Energiewirtschaftsgesetz aufgenommen werden. Eigentümer und Gasverbraucher sind gut beraten, die lokale Wärmeplanung genau zu verfolgen, da dort über die langfristige Perspektive der Gasnetze entschieden wird.
