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11. November 2009, 17:40
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„100 Prozent Investitionsquote“

cash-online befragte Flex-Fonds-Chef Gerald Feig zu seinen Plänen, 2010 erstmals einen geschlossenen Fonds ohne Weichkosten aufzulegen.Trans in „100 Prozent Investitionsquote“

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Gerald Feig, Flex Fonds

cash-online: Wie funktioniert ein Fonds ohne Weichkosten?

Feig: Beim Anspar Flex Fonds 3, der voraussichtlich im Februar 2010 in die Platzierung gehen soll, werden von Anfang an 100 Prozent des Investitionskapitals in Substanz bildende Werte investiert. Außer dem branchenüblichen Agio in Höhe von fünf Prozent entstehen für den Anleger keine weiteren Gebühren. Das Agio wiederum wird ausschließlich zur Vergütung der autorisierten Lizenzpartner durchgereicht. Einmalige Funktionsträgergebühren, beispielsweise für Vertrieb, Konzeption und Marketing sollen die Einlagen der Anleger nicht mehr schmälern oder kürzen. In diesem Zusammenhang ist es auch wichtig zu wissen, dass wir den Anspar Flex Fonds 2 mit rund 140 Mio. Euro Investitionskapital Ende dieses Jahres schließen werden.

cash-online: Was ist die Motivation hinter diesem Konzept?

Feig: Wir haben damit dem zunehmenden Wunsch der Anleger aber auch des Vertriebes nach schnellerer und höherer Substanzbildung Rechnung getragen. Bislang haben die sogenannten Weichkosten die wirtschaftliche Entwicklung vor allem von Ansparfonds erheblich gebremst. Zudem sehen wir uns traditionell in einer Vorreiterrolle beim Thema schlanker Kostenstruktur und lagen dort schon in der Vergangenheit deutlich unter dem Branchendurchschnitt. Niedriger ging es allerdings nicht, weil es in der Vergangenheit dann immer ein Problem mit der Wettbewerbsfähigkeit im Vertrieb gab. Schon im Frühjahr hatte ich – auch gegenüber dem Verband – den Vorschlag geäußert, dass die Branche sich im Hinblick auf die Offenlegungspflicht der Provisionen doch auf ein Agio von fünf Prozent verständigen soll. Darauf gab es eingangs wenig positive Resonanz. Im Nachgang jedoch haben mich einige Initiatorenkollegen darauf angesprochen, die allerdings befürchteten, dass der Vertrieb nicht mitzieht. Wir haben die Idee dann einfach einmal gegenüber unserem eigenen Vetrieb kommuniziert und ein überwältigend positives Echo und volle Zustimmung erhalten.

cash-online: Das war so sicher nicht unbedingt zu erwarten.

Feig: Der Vertrieb ist bei diesem Thema viel sensibler als angenommen. Die ganze Diskussion um Bonizahlungen und Offenlegungspflichten haben den Finanzdienstleister doch sehr verunsichert. Die reine Vergütung über die fünf Prozent Agio wäre dort die einfachste Lösung. Das neue Kostenmodell sieht vor, dass der Anlageberater neben einer anfänglich kleineren Abschlussprovision in den darauf folgenden vier Jahren eine Folgeprovision sowie im Laufe der Jahre dauerhaft eine Bestandspflegeprovision erhält. Neu ist, dass außerdem eine Erfolgsprovision für den Fall, dass der Fonds überplanmäßige Erträge erwirtschaftet an den Vertrieb gezahlt wird. Damit haben wir den Vertrieb für dieses Modell öffnen können.

cash-online: Und an welcher Stelle verdienen Sie Ihr Geld?

Feig: Die hohe Substanzquote generiert naturgemäß einen höheren Ertrag. Daraus finanzieren wir über die Laufzeit dann die restlichen Funktionsträgergebühren, die aber – im Vergleich zu den herkömmlichen Gebührenansätzen – nunmehr deutlich geringer ausfallen. Die dabei entstehenden Kosten gehen somit ausschließlich zu Lasten des Ertrages, aber nicht zu Lasten der Einlagen beziehungsweise der Substanz der Anleger. Schon seit 2002 haben wir als Initiator keine Front-up-fee mehr kalkuliert, von daher ändert sich für uns eigentlich nicht viel. Einzige Ausnahme: In der Vergangenheit waren in den anfangs anfallenden Funktionsträgergebühren die tatsächlich anfallenden Konzeptions- und Marketingkosten, das heißt Kosten für Prospektierung, IDW-Gutachten et cetera, enthalten. Diese haben wir im Rahmen unseres neuen Konzepts auf zehn Jahre verteilt.

cash-online: Das schmälert dann allerdings die Erträge…

Feig: … das geht in jedem Fall auf den Ertrag, richtig. Aber der Anleger wird keinesfalls schlechter gestellt, weil wir eben aus 100 Prozent unsere Erträge erwirtschaften. Ein einfaches Rechenmodell belegt, dass diese Vorgehensweise für den Anleger insgesamt vorteilhafter ist, als eine niedrigere Investitionsquote von beispielsweise 92.

cash-online: Gab es auf diesen Ansatz schon Reaktionen Ihrer Mitbewerber?

Feig: Wir haben gehört, dass derzeit mindestens zwei weitere Initiatoren ihre Kostenstrukturen überdenken und in eine ähnliche Richtung gehen. Ich hege da große Hoffnungen. Wenn drei oder vier Initiatoren beginnen, mit der Zustimmung des Vertriebs an dieser Stellschraube zu drehen, profitiert der Anleger durch den Mehrwert und damit gleichzeitig auch der Vermittler und dessen Wettbewerbsfähigkeit. Der Zeitpunkt für diese Idee war nie günstiger als heute. Die Sensibilität der Vermittler ist eine andere als noch vor der Finanzkrise. Wir erhoffen uns Nachahmer und geben aus diesem Grund mit dieser radikalen Null-Prozent-Lösung bewusst den Vorreiter. Wenn die Branche mit im Schnitt wenigstens 95 Prozent Substanz nachzieht, hätte die gesamte Branche unheimlich viel gewonnen.

cash-online: Wie sicher sind Sie, die 100 Prozent Substanzquote im Rahmen Ihres Blind-Pool-Konzeptes dann auch tatsächlich investieren zu können?

Feig: Der Einkaufsmarkt bei Immobilien war nie günstiger als heute. Die Preise sind erheblich gefallen. Wir haben in unseren Fonds mit dem Zwölfeinhalbfachen der Jahresmiete als Kaufpreis kalkuliert, tatsächlich kaufen wir momentan zum Elffachen oder darunter ein. Wir haben im September sogar einen Einkaufsstopp verhängt, weil wir mehr Projekte in der Pipeline haben als wir mit dem uns zur Verfügung stehenden Kapital finanzieren können. Aber ich gebe Ihnen Recht: dieser Zustand wird sich wieder verändern. In zwei Jahren wird das nicht mehr der Fall sein. Wenn wir zurückblicken, hatten wir in 2007 temporär die umkehrte Situation und aufgrund der hohen Nachfrage insbesondere der Private-Equity-Gesellschaften Schwierigkeiten, überhaupt Objekte zu vernünftigen Preisen zu bekommen. Der aktuelle Zustand ist ebenso eine Momentaufnahme. Auf der anderen Seite haben wir durch unsere Asset-Strukturen auch die Möglichkeit, in Rohstoffe und Edelmetalle zu investieren. Ab Januar werden wir zudem das Thema erneuerbare Energien einbauen. Hinzu kommt klassischerweise die Investition in Wohn- und Gewerbeimmobilien. Das sind insgesamt fünf Assetklassen. So hat der Fonds immer die Möglichkeit, Mittel dort anzulegen, wo sich auch Chancen bieten. Das ist der Vorteil eines Blind-Pools. Die Situation, dass wir größere Mittel über einen längeren Zeitraum parken mussten, hatten wir in 20 Jahren Historie noch nie.

cash-online: Die Neuerung in der künftigen Fonds-Generation wäre folglich die Beimischung von Investitionen in erneuerbare Energien?

Feig: Ja, genauer gesagt die Investition in Fotovoltaik. Der Auslöser dafür war eigentlich, dass wir momentan in den Fonds-Beteiligungsgesellschaften 110 Objekte haben, von denen derzeit 68 fotovoltaikfähig sind. Allein die Besetzung der Dächer unser eigenen Immobilien ist es wert, diese Assetklasse einzuführen. So generieren auch die alten Fonds höhere Erträge. Die Entscheidung für Fotovoltaik fiel also losgelöst von der gesetzlichen Einspeisevergütung. Der Bereich wird künftig neun Prozent unserer Asset-Struktur einnehmen. Ansonsten bleiben die Schwerpunkte wie gehabt. Wir werden den Immobilienanteil sogar noch ein wenig auf 72 Prozent erhöhen – bislang waren es 70 Prozent. Rohstoffe und Edelmetalle werden ebenfalls neun Prozent ausmachen.

Interview: Thomas Eilrich

Foto: Flex Fonds Capital

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