Stürmische Zeiten für indirekte Immobilienanlagen

Das Inkrafttreten des KAGB am 22. Juli 2013 hat zu großen Umwälzungen bei offenen und geschlossenen Immobilienfonds geführt. Die Erkenntnis der Politik: Eingriffe in die Immobilienwirtschaft sollten mit Augenmaß vorgenommen werden.

Gastbeitrag von Dr. Andreas Mattner, Zentraler Immobilien Ausschuss

Immobilienwirtschaft: Dr. Andreas Mattner
„Eine weitere Baustelle bleibt bestehen: Bundestag und Bundesrat konnten sich in der abgelaufenen Legislaturperiode im Vermittlungsausschuss nicht auf ein Steueranpassungsgesetz zum KAGB einigen.“

Das Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung geht mit gutem Beispiel voran. Regelmäßig sucht es im Rahmen des immobilienwirtschaftlichen Dialogs den Austausch mit der Branche. Im September stand das Thema Immobilienfinanzierung im Mittelpunkt.

Ergebnis: Das Ministerium steht in Fragen der Finanzmarktregulierung an der Seite der Immobilienwirtschaft. Gleiches würde ich mir vom Bundesministerium der Finanzen (BMF) wünschen. Noch Anfang dieses Jahres waren beinahe unbemerkt weite Teile der Immobilienwirtschaft bedroht.

Der Grund: Die aus Anlass der Umsetzung der europäischen AIFM-Richtlinie vorgenommene Neuregelung des gesamten deutschen Immobilienfondssektors, deren gravierende Risiken und Nebenwirkungen auf die Immobilienwirtschaft zum Teil immer noch unterschätzt werden. Getreu dem Motto: Es kann nicht sein, was nicht sein darf.

Geburtsfehler AIF-Definition

Als Geburtsfehler erweist sich die in der europäischen Richtlinie sehr weit gefasste Definition des Alternative Investment Funds (AIF). Mit dem Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB-E), dem Herzstück der nationalen Umsetzung, ist die Bundesregierung weit über das hinausgegangen, was Brüssel im Sinn hatte: die Regulierung von Fondsmanagern.

Das Bundesministerium der Finanzen hatte in einem ersten Diskussionsgesetzentwurf zum Frontalangriff ausgeholt. Auf einen Streich sollte sowohl die Auflage neuer offener Immobilien-Publikums- als auch von gerade bei institutionellen Anlegern sehr beliebten Immobilien-Spezialfonds verboten werden.

Zugang zu Immobilienfonds versperrt

Dieses Schicksal teilen sollten Single-Asset-Fonds im geschlossenen Bereich. Durch eine nicht marktgerechte Gestaltung der Leveragequote hätten zudem geschlossene Immobilienfonds massiv an Attraktivität eingebüßt. Hinzu kommt: Wichtigen Investoren wäre bei Umsetzung des ersten Gesetzesentwurfs der Zugang zu indirekten Immobilienvehikeln künftig versperrt gewesen.

Family Offices, kleinere Versorgungswerke, Pensionsfonds oder kleinere Versicherungen, die die Definitionen des sogenannten professionellen Anlegers der MIFID (Richtlinie über Märkte für Finanzinstrumente) nicht erfüllen, hätten nicht mehr in Spezialimmobilienfonds investieren können.

Und als Krönung wäre den Versicherungen insgesamt der Zugang zu Immobilienfonds versperrt worden, weil, wie ausgeführt, die offenen Immobilienfonds nicht mehr hätten aufgelegt werden dürfen und die geschlossenen Immobilienfonds (nach neuer Art) den Anforderungen des VAG nicht entsprochen hätten.

Seite zwei: Stabilität des Immobilienmarktes gefährdet

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