Anzeige
20. Januar 2014, 16:07
Teilen bei: Ihren XING-Kontakten zeigen | Ihren XING-Kontakten zeigen

Allenfalls regionale Blasengefahr bei Wohnimmobilien

Das Researchinstitut Empirica AG, Berlin, hat erstmals einen Blasenindex für Wohnimmobilien in Deutschland herausgegeben. Demnach gibt es Städte mit Vorwarnstufe, aber keine bundesweite akute Blasengefahr.

Wohnimmobilienpreise

Die Gefahr einer bundesweiten Immobilienblase ist laut Empirica derzeit nicht gegeben.

Seit einiger Zeit wird diskutiert, ob es am Wohnungsmarkt in Deutschland eine Preisblase gibt oder zumindest eine droht. Nicht jeder Preisanstieg berge die Gefahr einer Blase, so Empirica. Andererseits gebe es jedoch keine allgemein anerkannte Definition für eine Preisblase.

„Eine Preisblase erkennt man spätestens, wenn sie platzt, die Preise also drastisch einbrechen. Preise brechen ein, wenn die Nachfrage deutlich hinter dem Angebot zurück bleibt. Dazu muss entweder vorher das Angebot (stark) zunehmen oder die Nachfrage (plötzlich) einbrechen“, erläutert Empirica-Vorstand Dr. Reiner Braun. Eine übermäßige Angebotsausweitung am Wohnungsmarkt erkenne man an Fertigstellungen, die über den mittelfristigen Bedarf hinausgehen, einen Nachfrageeinbruch daran, dass zum herrschenden Preis kaum noch jemand kaufen wolle oder könne.

Eine Immobilienblase droht laut Empirica demnach wenn,

a) der „Normalverdiener“ sich die Immobilie nicht mehr leisten kann, weil

a1) die Kaufpreise schneller als die Mieten steigen

a2) die Kaufpreise schneller als die Einkommen steigen und

b) in spekulativer Erwartung immer mehr Wohnungen gebaut werden und

c) dazu immer mehr Kredite aufgenommen werden.

Diese vier Indikatoren (Vervielfältiger, Preis-Einkommens-Verhältnis, Fertigstellungen je Einwohner und Wohnungsbaukredite relativ zum BIP) gehen in den neuen Blasenindex von Empirica ein. So würden etwa neuere Eigentumswohnungen im bundesdeutschen Durchschnitt derzeit 4,6 Jahreseinkommen oder 24,9 Jahresmieten kosten. Pro tausend Einwohner wurden knapp drei Wohnungen errichtet und der Anteil neuer Wohnungsbaukredite am BIP liege bei 7,5 Prozent (ausstehende Kredite insgesamt 37 Prozent).

Wohnungen sind aktuell günstiger als 2004

Stellt man diese Werte laut Empirica zum Beispiel den Vergleichswerten des Jahres 2004 gegenüber – ein Jahr, in dem niemand eine Preisblase vermutet habe und der Markt eher leicht unterbewertet war –, dann seien Eigentumswohnungen heutzutage eher preiswerter (minus 0,3 Jahreseinkommen beziehungsweise minus 1,0 Jahresmieten), die Fertigstellungen weitaus geringer (minus 0,6 pro tausend Einwohner) und der Anteil der Wohnungsbaukredite am BIP nur geringfügig höher (plus 0,1 Prozent des BIP). Eine bundesweite Preisblase lasse sich damit nicht attestieren.

Die regionale Marktbreite ist entscheidend

Auch wenn bundesweit Entwarnung gegeben werden könne, gibt es laut Empirica regionale Märkte, auf denen eine Preisblase droht. Regionale Preisblasen seien volkswirtschaftlich unproblematisch. Sie könnten jedoch gefährlich werden, wenn viele regionale Märkte betroffen sind. Deswegen werden nach Angaben von Empirica die vorgestellten Einzelindikatoren Mietvervielfältiger, Preis-Einkommens-Verhältnis und Fertigstellungen je tausend Einwohner sowie ein regionaler Blasenindex zunächst für jeden Landkreis beziehungsweise jede kreisfreie Stadt in berechnet.

Anschließend werde für diese vier Indikatoren in jedem Kreis eine Warnstufe ermittelt: Dazu werde geprüft, ob die Indikatoren deutlich über (Vorwarnung) oder unter (Entwarnung) dem 2004er-Wert liegen. Zusammen mit dem Einzelindex „Wohnungsbaukredite“, der nur auf Bundesebene vorliege, lassen sich laut Empirica dann vier bundesweite Einzelindices konstruieren, die angeben, um wieviel Prozentpunkte der Anteil Kreise mit Vorwarnung über (oder unter) dem Anteil Kreise mit Entwarnung liegt.

Jeder Einzelindex könne damit Werte zwischen plus 100 Prozent und minus 100 Prozent annehmen. Ein bundesweiter Gesamtindex ergebe sich dann als Mittelwert dieser vier Einzelindices. Dieser Gesamtindex kann laut Empirica als Marktbreite der Blasengefahr interpretiert werden. Je größer der Wert, desto mehr Landkreise oder kreisfreie Städte gebe es, für die vor einer drohenden Blasengefahr gewarnt werden muss.

Derzeit sieht Empirica in Hamburg, Düsseldorf und München eine hohe Vorwarnstufe bei den beiden Indikatoren Vervielfältiger und Preis-Einkommen-Relation (siehe Tabelle unten). Eine hohe Blasengefahr bestehe jedoch in der Gesamtwertung in keiner der analysierten Metropolen. (bk)

Wohnimmobilienpreise

Quelle Tabelle: Empirica AG;  Foto: Shutterstock

Newsletter bestellen Alle News zu Objekten, Standorten und Finanzierungen... werktags 16.30 Uhr!

Ihre Meinung



Cash.Aktuell

Cash. 08/2018

Inhaltsverzeichnis Einzelausgabe bestellen Cash. abonnieren

Themen der Ausgabe:

Emerging Markets – Altersvorsorge – Bausparen – Recruiting

Ab dem 20. Juli im Handel.

Special Investmentfonds

Inhaltsverzeichnis Einzelausgabe bestellen Cash. abonnieren

Themen der Ausgabe:

Nachhaltig anlegen: Mehr Rendite mit gutem Gewissen
Gewinne im Fokus: Die besten Dividenden-Fonds

Versicherungen

Digitalisierung: “Versicherer müssen kulturelle Hürden überwinden”

Möchten Versicherer an Schlagkraft gewinnen, müssen sie die digitale Transformation deutlich konsequenter angehen und vor allem die Managementkapazitäten zielgerichtet einsetzen. Denn bisher hat nur jede zweite Versicherung eine Digitalisierungsstrategie entwickelt.

Gastbeitrag von Stefan Geipel, zeb

mehr ...

Immobilien

Wohneigentum: Preise im Norden und Osten steigen weiter

Im zweiten Quartal 2018 haben die Immobilienpreise in Hamburg, Hannover, Berlin und Dresden angezogen – wenn auch mit unterschiedlicher Dynamik. Welche Besonderheiten sich daraus für die Finanzierung ergeben, erklärt Frank Lösche, Spezialist für Baufinanzierung bei Dr. Klein in Hamburg.

mehr ...

Investmentfonds

Trump kritisiert Zinspolitik der US-Notenbank

Der US-Präsident sagt mitunter Dinge, die er besser für sich behalten sollte. Diesmal rüffelt er die unabhängige Notenbank Fed, weil diese die Leitzinsen erhöht hat. Seine Sprecherin muss es wieder richten.

mehr ...

Berater

Grundfähigkeiten: Essenziell und schützenswert

Für die meisten von uns ist der Beruf nicht nur die Basis des Lebensunterhalts, sondern auch ein wichtiger Pfeiler der Identität. Kein Wunder also, dass die Absicherung der Arbeitskraft eine höchst individuelle Angelegenheit ist und deshalb von so gut wie allen Experten empfohlen wird.

Die Wald-Kolumne

mehr ...

Sachwertanlagen

DFV kauft Hotel für weiteren Publikumsfonds

Die DFV Deutsche Fondsvermögen GmbH, eine Tochtergesellschaft der Immac Holding, hat das Rilano Hotel in Oberursel erworben. Es soll Objekt eines weiteren alternativen Investmentfonds (AIF) werden.

mehr ...

Recht

Unerlaubte Geschäfte: Zieht Olaf Scholz die Zügel an?

Die Anzahl der Verfügungen der Finanzaufsicht BaFin wegen unerlaubter Geschäfte hat in den vergangenen Monaten deutlich zugenommen. Die Gesamtzahl des Jahres 2017 wurde bereits überschritten.

mehr ...