13. Oktober 2016, 08:45
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Das kleine Einmaleins des Mietrechts

Die gängigste Mieterhöhung ist die nach dem Vergleichsmietensystem. Im Rahmen des freifinanzierten Wohnungsbaus lässt das Bürgerliche Gesetzbuch die Erhöhung der Miete bis zur Grenze der ortsüblichen Vergleichsmiete zu (Paragraf 558 BGB). Voraussetzung für eine solche Mieterhöhung ist, dass der Vermieter auf eine ortsübliche Vergleichsmiete zurückgreifen kann. Die ortsübliche Vergleichsmiete kann mittels vier verschiedener Möglichkeiten nachgewiesen werden: einem Mietspiegel (Paragrafen 558 c, 558 d BGB), einer Mietdatenbank (Paragraf 558 e BGB), einem Sachverständigengutachten (Paragraf 558 a BGB) oder unter Verweis auf das Mietniveau von drei vergleichbaren Wohnungen (Paragraf 558 a BGB).

Der Vermieter sollte vor Abschluss des Mietvertrages überlegen, ob er mit dem Mieter eine Staffelmiete oder eine Indexmiete vereinbaren will. Mit einer Staffelmietvereinbarung werden für einen bestimmten Zeitraum Mieterhöhungen im Voraus vereinbart. Dies gibt sowohl dem Vermieter als auch dem Mieter Sicherheit über die Miethöhe. Die Staffelmietvereinbarung ist von der Dauer nicht beschränkt. Im Vertrag muss entweder der Geldbetrag der Erhöhung oder aber der Gesamtbetrag der erhöhten Miete angegeben sein. Die Miethöhe muss nach jeder Erhöhung für mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Bei Vereinbarung einer Staffelmiete sind weitere Mieterhöhungen ausgeschlossen.

Eine Indexmiete ist eine Miete, deren Entwicklung an den “Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland” gekoppelt ist. Dies bedeutet, dass sich die Miete zusammen mit dem Preisindex sowohl nach oben als auch nach unten entwickeln kann. Für die Vereinbarung einer Indexmiete muss die entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag ausgefüllt werden. Die Vereinbarung einer Indexmiete ist zeitlich unbeschränkt möglich.

Wohnfläche: Vermieter sollten sich bei der Bestimmung der Wohnfläche einer Wohnung an den Vorschriften orientieren, die auch die Gerichte anwenden. Der Maßstab für die Wohnflächenberechnung sollte immer die Wohnflächenverordnung sein. Von der Übernahme der Wohnflächenangaben aus Kauf- oder Bauverträgen kann dagegen nur abgeraten werden. Die Wohnfläche einer Wohnung kann nach den Berechnungsvorschriften für Architekten oder Bauträger “größer” sein als nach der Wohnflächenverordnung, weil die Flächen anders berechnet werden dürfen. Dadurch können “errechnete” Flächendifferenzen entstehen. Am häufigsten entstehen rechtliche Streitigkeiten zwischen Vermietern und Mietern wegen Mietminderungen, zu denen sich der Mieter berechtigt fühlt, weil die im Vertrag angegebene Wohnfläche größer ist als diejenige, die er selbst für die Wohnung festgestellt hat.

Der Bundesgerichtshof hat in den vergangenen Jahren eine Reihe von Urteilen zugunsten von Mietern gesprochen. Danach gilt, dass jede Abweichung der tatsächlichen von der vereinbarten Fläche zulasten des Mieters von mehr als zehn Prozent erheblich ist. Dies bedeutet, dass eine solche Abweichung immer als Mangel zu werten ist, der den Mieter zur Mietminderung in Höhe der Flächenabweichung berechtigt. Aufgrund der Streitigkeiten über die Wohnfläche sehen einige Mietverträge nicht vor, dass eine Wohnfläche angegeben wird. Spätestens bei einer Betriebskostenabrechnung muss in der Regel jedoch eine Wohnfläche angegeben werden. Sollte keine Flächenangabe im Mietvertrag erfolgen, wird ein Streit hierüber also oftmals nur vertagt.

Seite drei: Vermieter sind verpflichtet, Schönheitsreparaturen durchzuführen

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2 Kommentare

  1. Zum Thema Mietpreisbremse

    Im Zusammenhang mit der Mietpreisbremse wird immer wieder verkannt, dass der Mietspiegel lediglich ein Begründungsmittel für Mieterhöhungen ist, aber gerade keinen Anhaltspunkt für die ortsübliche Vergleichsmiete. Weiterhin ist zu beachten, dass eine unter Verstoß gegen die Mietpreisbremse vereinbarte Miete so lange wirksam ist, bis der Mieter sie rügt. Die zuvor gezahlte Miete hat der Vermieter rechtmäßig empfangen.

    Kommentar von Nadja Wollangk — 31. Januar 2017 @ 08:17

  2. Besser noch als ein Vertragsmuster zu nehmen ist, sich rechtzeitig vor Abschluss des Mietvertrages über dessen Inhalt anwaltlich beraten zu lassen. Denn wenn der Mietvertrag trotz aktuellstem Muster eine unwirksame Klausel enthält, weil der BGH wieder seine Rechtsprechung geändert hat, kann diese unwirksame Klausel im Nachhinein nicht durch eine wirksame ersetzt werden. Denn einer Vertragsänderung muss der Mieter zustimmen, was er erfahrungsgemäß nicht tun wird.

    Kommentar von Nadja Wollangk — 16. Oktober 2016 @ 07:40

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