Die Stimmen, die vor einer drohenden Blase am Berliner Immobilienmarkt warnen, mehren sich. Doch die Angst ist unbegründet: Gerade in der Hauptstadt ist mit keiner harten Bruchlandung zu rechnen. Gastbeitrag von Alexander Harnisch, Diamona & Harnisch
Angesichts der aktuellen Niedrigzinsen suchen Anleger immer stärker nach lukrativen Investitionen. Insbesondere auf dem Berliner Transaktionsmarkt jagt ein Rekord den anderen.
Die Stimmen, die vor einer drohenden Immobilienblase warnen, mehren sich. Doch die Angst ist unbegründet: Gerade in der Hauptstadt ist mit keiner harten Bruchlandung zu rechnen.
Niedrigzinsen bieten ideales Umfeld zum Immobilienkauf
Die Voraussetzungen für den Kauf von Wohnimmobilien könnten derzeit kaum idealer sein. Nachdem die EZB im März den Leitzins auf null Prozent gesenkt hat, sind Kreditfinanzierungen momentan so günstig wie nie.
Bei Immobilienkrediten bieten Banken Verträge mit langen Festzinsphasen von zehn bis 25 Jahren und der anschließenden Möglichkeit zur Kreditablösung an. Das ist besonders für diejenigen Privatanleger von Vorteil, die ihre Immobilie langfristig halten wollen.
Für einen Anlegertyp wie diesen sind grundsätzlich zwei Szenarien für die Entwicklung seiner Investition denkbar: Eines, in dem alles nach Plan läuft, und ein Worst-Case-Szenario, in dem es zu einem Crash kommt, der mit der amerikanischen Immobilienkrise von 2007 vergleichbar ist.
Best-Case-Szenario: Der Crash bleibt aus
Das Wunschszenario von Privatanlegern ist eine kontinuierliche Wertsteigerung ihrer Investition. Erfüllt sich diese Hoffnung, wird es für die Anleger nach Ablauf der Zinsbindung ein Leichtes sein, eine Anschlussfinanzierung zu bekommen oder die Restschuld abzulösen und die Immobilie gewinnbringend zu veräußern.
Ob man das Geld dann weiter in Immobilien anlegen oder auf andere Investitionsformen umschichten möchte, sollte man zu diesem Zeitpunkt unter Berücksichtigung der dann aktuellen Marktlage entscheiden.
Worst-Case-Szenario: Eine Blase entsteht – und platzt
Um die Folgen eines Crashs einzuschätzen, lohnt der Blick zurück in die Vergangenheit. Was ist bei der letzten Immobilienkrise mit den Berliner Mieten und Kaufpreisen geschehen? Die Antwort ist: nicht viel. In Deutschland gab es – anders als in anderen europäischen Ländern – keinen Wertverfall bei den Wohnimmobilien.
Insbesondere die Hauptstadt zeigte sich krisenfest. Kaufpreise und Mieten wurden von der Immobilienkrise kaum berührt. Während in Ländern wie Spanien und Irland spekulativ gebaut wurde und nun tausende von Wohnungen leerstehen, hinkt die Bautätigkeit in Deutschland noch immer der Nachfrage hinterher.
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Allein nach Berlin ziehen jedes Jahr 40.000 neue Einwohner. Der Bedarf an Wohnraum steigt also weiter. Deshalb können die Mieten und Preise gar nicht sinken.
Die aktuellen Preissteigerungen sind Nachholeffekte
Tatsächlich kam es in den vergangenen drei bis vier Jahren zu einem starken Anstieg der Mieten und Kaufpreise von insgesamt circa 30 bis 40 Prozent. Doch jeder Fachmann weiß, dass das kein Zeichen für eine Überhitzung ist, sondern lediglich Nachholeffekte des unterbewerteten Berliner Marktes. Immerhin zahlte man vor wenigen Jahren in der deutschen Hauptstadt noch Mieten wie in Gummersbach.
Selbst nach dem Platzen einer Blase wird der Marktwert einer Berliner Immobilie also noch über dem des abbezahlten Kredits liegen. Wenn man nun die Restschuld ablöst und die Immobilie veräußert, wird sich die Investition dank der niedrigen Zinsen immer noch gelohnt haben.
Autor Alexander Harnisch ist Geschäftsführer von Diamona & Harnisch, Berlin.
Foto: Diamona & Harnisch
