21. März 2017, 09:16
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DIW: Mehr Regulierung kann Mietern schaden

SPD, Grüne und Linke fordern mehr Regulierung, die Immobilienwirtschaft besteht indes darauf, dass dies die Preise weiter steigen lassen würde. Auch Wirtschaftswissenschaftler stimmen zu, dass nur mehr Wohnraum steigende Mieten eindämmen könnte. Ein Diskussionspapier des DIW unterstützt diese Annahme.

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Mehr Einschränkungen der Immobilienmärkte könnten die Preise für Käufer und Mieter noch weiter nach oben treiben.

Fünf Gesetzesanträge zur Verschärfung des Mietrechts hat die Opposition noch Anfang März gestellt. Obwohl die SPD Gesetze, die den Mieterschutz stärken, grundsätzlich unterstützt, ist eine Umsetzung in dieser Legislaturperiode unwahrscheinlich. Damit könnte das Mietrecht zu einem wichtigen Thema im Wahlkampf werden.

Während vor allem die Linke und die Grünen Mieterhöhungen beschränken und den Kündigungsschutz von Mietern stärken wollen, kritisiert die Immobilienwirtschaft solche Schritte. Was fehle sei mehr Wohnraum, nicht mehr Regulierung. Auch das DIW zweifelt an der Wirksamkeit der Mietpreisbremse.

DIW untersucht Auswirkung auf Immobilienmarkt

In einem vom DIW veröffentlichten Arbeitspapier untersuchen Konstantin A. Kholodilin und Julien Licheron nun, wie sich staatliche Eingriffe auf den Wohnimmobilienmarkt auf Preise, Mieten und Neubauzahlen auswirken.

Die Autoren haben analysiert, wie Regulierungen reale Immobilien- und Mietpreise beeinflussen, das Kauf-Mietpreis-Verhältnis, das Kaufpreis-Einkommen-Verhältnis sowie die Bautätigkeit von 1950 bis 2015. Die staatlichen Eingriffe, die betrachtet wurden, sind Mietpreiskontrollen, Wohnraumlenkung und die staatliche Wohnraumförderung.

Dafür hat Kholodilin drei Indizes entwickelt. Der Index für Mietpreiskontrollen misst, wie stark die Höhe von Mieten in alten und neuen Verträgen kontrolliert wird, zum Beispiel durch die Mietpreisbremse.

Der Staat kann mitbestimmen, für welche Zwecke Wohneigentum genutzt werden darf. Es kann verboten sein, Wohnimmobilien als Büro- oder Geschäftsräume zu nutzen. Auch Modernisierungen über einen bestimmten Standard hinaus können untersagt werden. Wie stark Eigentümer eingeschränkt werden, misst der Index für Wohnraumlenkung. Ein dritter Index gibt an, wie sehr die Regierung den Bau von bezahlbarem Wohnraum fördert. Ein Gesamtregulierungsindex fasst die einzelnen Indizes zusammen.

Folgen in der kurzen Frist

Staatliche Eingriffe wirken sich in der kurzen und langen Frist unterschiedlich auf Wohnimmobilienmärkte aus. Laut den Ergebnissen von Kholodilin und Licheron beeinflussen Mietpreiskontrollen und Regulierungen insgesamt (gemessen durch den Gesamtregulierungsindex) Hauspreise in der kurzen Frist negativ. Nach oben begrenzte Mietpreise würden den Wert von Zinshäusern senken.

Die statistische Auswertung ergibt ebenfalls, dass Mietpreise durch Wohnraumlenkung in der kurzen Frist steigen, ebenso das Verhältnis von Preisen zu Mieten. Während die Regierung hoffe, dass durch solche Maßnahmen mehr Wohnraum zur Verfügung steht, werde es gleichzeitig weniger profitabel, Wohnraum zu besitzen. Auch Renovierungen und Neubau seien weniger attraktiv. Das in der Folge geringere Angebot würde die Preise erhöhen.

Seite zwei: Nettomiete und Regulierung sowie Folgen in der langen Frist

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