4. Dezember 2017, 15:14
Teilen bei: Ihren XING-Kontakten zeigen | Ihren XING-Kontakten zeigen

Wohnimmobilienmarkt Düsseldorf: Hohe Nachfrage, zu geringes Angebot

Am Standort Düsseldorf ist die Nachfrage nach Wohnungen deutlich höher als das Angebot, so ein aktueller Marktbericht von Böcker Wohnimmobilien. Dies biete Chancen für Projektentwickler und Anleger.

Duesseldorf Shutterstock 477603460 in Wohnimmobilienmarkt Düsseldorf: Hohe Nachfrage, zu geringes Angebot

Aufgrund des Wohnungsmangels in Düsseldorf legen viele Beschäftigte ihren Wohnsitz in Umlandgemeinden oder weichen sogar bis nach Essen aus.

Böcker Wohnimmobilien hat zum dritten Mal einen ausführlichen Marktbericht über Düsseldorf vorgelegt. Anlässlich der Vorstellung konstatierte Geschäftsführer Thomas Schüttken, dass der Düsseldorfer Immobilienmarkt weiterhin durch einen Nachfrageüberhang geprägt bleibe.

Dies finde seinen Ausdruck nicht nur in der Diskrepanz zwischen den dringend notwendigen und den de facto fertiggestellten Wohnungen in der Stadt, sondern auch in dem daraus resultierenden weiteren Preisanstieg für Wohnimmobilien.

Während in Düsseldorf in den Jahren 2011 bis 2015 einer Analyse des Instituts der deutschen Wirtschaft zufolge ein Bedarf von 2.286 Wohnungen bestand, wurden im gleichen Zeitraum tatsächlich nur 1.266 Einheiten fertigstellt. Die Stadt Düsseldorf weise aktuell jedoch bereits mehr als 635.000 Einwohner auf und wachse kontinuierlich weiter.
 
Wohnungsmangel als Chance für Projektentwickler

Dies biete Chancen für Projektentwickler. Zwar hätten sie ebenso wie Kapitalanleger in Düsseldorf mit starker Konkurrenz und geringen Renditen zu rechnen. Die hervorragende Vermarktbarkeit sowohl hinsichtlich der Vermietung als auch des Verkaufs mache dieses Manko jedoch wett. „Die sinkenden Renditen werden von der hohen Sicherheit der Investition kompensiert”, sagt Thomas Schüttken, Geschäftsführer bei Böcker Wohnimmobilien.

Weiter steigende Preise und Mieten

„Die Preissteigerungen am Düsseldorfer Immobilienmarkt haben im Vergleich zu den letzten Jahren ein wenig an Dynamik verloren“, so Schüttken. Folge man den Angaben des Marktnavigators der Online-Plattform Immobilienscout24, seien sie in den vergangenen zehn Jahren jedoch um mehr als 76 Prozent gestiegen.

Gleichzeitig weist die Studie eine durchschnittliche Miete in Düsseldorf aus, die im gleichen Zeitraum um 30 Prozent von 7,47 auf 9,73 Euro pro Quadratmeter stieg.

Die statistische Durchschnittsmiete bei Neuvermietungen pro Quadratmeter in Düsseldorf zog laut Böcker Research im letzten Jahr sogar von 10,76 auf 11,94 Euro pro Quadratmeter an.

Keine Blase in Sicht

Die Gefahr einer Blase für Düsseldorf sieht Thomas Schüttken vor diesem Hintergrund nicht. „Der enorme Wohnungsmangel in den Großstädten macht eine scharfe Preiskorrektur in den deutschen Metropolen ohnehin unwahrscheinlich“, sagt er. Selbst bei einer Änderung der Rahmenbedingungen mit steigenden Zinsen und einem Nachlassen des Zuzugs in die Städte bliebe Wohnraum weiterhin knapp.

Hinzu komme, dass nach Meinung vieler Finanzexperten in Deutschland allein aufgrund der Zinsentwicklung viel deutlichere Preisanstiege für Immobilien gerechtfertigt gewesen seien. Da eine eventuell bevorstehende Zinswende von der Europäischen Zentralbank offenkundig sehr behutsam angestoßen werde, wirke diese fundamentale Grundlage auch in Zukunft und werde sich nur langsam abschwächen.

Gegen eine Korrektur in Düsseldorf spricht nach Schüttkens Ansicht allein schon der massive Nachfrageüberhang, der in der jüngeren Zukunft nur langsam abgebaut werde. Tatsächlich stelle sich die Preisentwicklung in Düsseldorf auch moderater dar als in den Metropolen Hamburg, München und Frankfurt/Main, für die das Forschungsinstitut Empirica kürzlich die Möglichkeit einer bevorstehenden Preiskorrektur angedeutet hatte.

Starke Unterschiede zwischen einzelnen Bezirken

Die Spanne beim Kauf einer Neubauimmobilie reicht nach Angaben von Böcker Research von 2.100 Euro pro Quadratmeter in Garath und Hellerhof bis zu 12.000 Euro pro Quadratmeter in Alt- und Carlstadt.

Hohe und höchste Preise werden demnach traditionell linksrheinisch in den Stadtteilen Nieder- und Oberkassel sowie in Lörick erzielt. Rechtsrheinisch würden die unmittelbar am Rhein gelegenen Stadtteile Golzheim, Stockum, Lohausen, Kaiserwerth und Wittlaer als vergleichsweise teuer und exklusiv gelten.

Der durchschnittliche Kaufpreis für Neubauobjekte in Düsseldorf insgesamt lag nach Angaben von Immobilienscout24 im Jahr 2016 bei rund 4.046 Euro pro Quadratmeter.

„Unsere eigenen Erhebungen im Rahmen von Böcker-Research ergeben einen deutlich höheren Wert, der im Jahr 2016 bei durchschnittlich 4.338 Euro pro Quadratmeter lag“, berichtet Schüttken. Im laufenden Jahr 2017 bewege sich dieser bereits auf einen Wert oberhalb von 4.470 Euro pro Quadratmeter zu.

Mietpreise im Schnitt bei 11,94 Euro pro Quadratmeter

Laut Böcker überwiegen in Düsseldorf die Mietangebote im preislichen Mittelfeld zwischen zehn und elf Euro. Im Westen und Norden der Stadt werde für neu zu vermietende Wohnungen jedoch deutlich mehr verlangt. In den südlichen Bezirken würden dagegen Wohnungen auch unterhalb der Düsseldorfer Durchschnittsmieten angeboten.

Eine Auswirkung der sogenannten Mietpreisbremse in die von den Initiatoren gewünschte Richtung sei dabei nicht erkennbar. De facto werde die Mietpreisbremse schlicht nicht beachtet, was in den seltensten Fällen nachvollzogen geschweige denn sanktioniert werde.

Je nach Lage bewegen sich die Neuvertragsmieten in Düsseldorf laut Böcker Research insgesamt in einer sehr breiten Spanne von sechs Euro pro Quadratmeter für einfache Wohnungen in Garath bis zu 26,50 Euro pro Quadratmeter für exklusive Wohnungen in Oberkassel.

Engpass beim Bauland

Vorrangiges Thema in Düsseldorf bleibt laut Schüttken die Ausweisung von Bauland, die Errichtung neuer Wohnungen und die Bereitstellung bezahlbaren Wohnraums. Da sich für diese Fragen weder eine einfache noch eine schnelle Lösung abzeichne, müssten auch unkonventionelle Denkansätze verfolgt werden, etwa die Umnutzung von Industrie- und Gewerbeflächen ebenso wie von Agrarflächen und Kleingärtenanlagen.

Unbedingt notwendig sei es zudem, ganze Quartiere städtebaulich zu entwickeln. Grand Central am Hauptbahnhof sei dafür ebenso ein Beispiel, wie das Quartier Central in Derendorf. „Solche Vorhaben verlangen einen langen Atem und ein hohes Maß an Beharrlichkeit, versprechen aber langfristig großen Erfolg. Auch Oberkassel galt einst als Retortenstadt. Heute ist es einer der beliebtesten Stadtteile Düsseldorfs“, so Schüttken.

Ein Hindernis für viele Entwickler und Investoren seien noch immer zu lange Bearbeitungszeiten in Politik und Verwaltung. Vor dem Hintergrund des Wohnungsmangels verliere Düsseldorf auf diese Weise viele potenzielle neue Bürger.

„Und zwar nicht nur an die klassischen Ausweichgebiete in Meerbusch, Ratingen, Hilden, Neuss oder Duisburg-Süd, die sich zuletzt als echte Alternative erwiesen haben“, berichtet Schüttken. Selbst weiter entfernte Bauprojekte wie aktuell in Essen- Kettwig oder Essen-Werden erfreuten sich zunehmender Beliebtheit durch in Düsseldorf arbeitende Menschen. Damit nähmen nicht nur die Pendlerströme zu.

„Die Einkommenssteuer dieser in Düsseldorf arbeitenden Menschen wird als Folge nicht in Düsseldorf, sondern am Wohnstandort abgeführt. Motivation, den Wohnraummangel in Düsseldorf zu vermindern, sollte also mehr als genug vorhanden sein“, bilanziert Schüttken. (bk)

Foto: Shutterstock

Ihre Meinung



 

Versicherungen

Digital Week by CASH.: 11 Webinare für Ihren digitalen Vertriebserfolg

Vom 28.9. bis 2.10. 2020 veranstaltet Cash. die Digital Week. In 11 Webinaren geht es um die richtige Digital-Strategie, um so die Chance für Makler und Vermittler auf mehr Umsatz zu erhöhen. Melden Sie sich an und nutzen Sie diesen Mehrwert für Ihre vertriebliche Praxis.

mehr ...

Immobilien

Immobilienpreise in Stadionnähe im Vergleich

Ab heute rollt der Ball wieder über den grünen Rasen: Die Bundesliga startet Corona-bedingt verzögert – statt wie geplant schon im August. Immoscout24 hat hierfür die Kauf- und Mietpreise der Wohnungen rund um die Fußball-Stadien von Berlin, Bremen, Hamburg und Leipzig untersucht.

mehr ...

Investmentfonds

Grün hat viele Schattierungen

Nachhaltiges Anlegen ist facettenreich. Die Spanne der Strategien reicht dabei von diversifizierten Ansätzen mit einem grünen Twist bis hin zu Strategien, die das Erreichen der Pariser Klimaziele anvisieren. Heute gibt es für annähernd jede Grünschattierung das passende Indexprodukt. Ein Beitrag von Hermann Pfeifer, Leiter Amundi ETF, Indexing & Smart Beta, Deutschland, Österreich und Osteuropa

mehr ...

Berater

Bundestag beschließt Verlängerung für Anleger-Musterverfahrensgesetz

Der Bundestag hat eine verlängerte Gültigkeit des Kapitalanleger-Musterverfahrensgesetzes zum Schutz von Aktionären und Anlegern beschlossen. Das Gesetz gilt nun bis zum 31. Dezember 2023.

mehr ...

Sachwertanlagen

Lutz Kohl wechselt in die Geschäftsführung der HKA 

Mit Wirkung vom 9. September 2020 wurde Lutz Kohl (54) zum Mitglied der Geschäftsführung der HKA Hanseatische Kapitalverwaltung GmbH berufen, der KVG der Immac. Mit seiner Bestellung wird das Führungsteam der HKA um Geschäftsführer Tim Ruttmann planmäßig erweitert.

mehr ...

Recht

Fondsbranche weist BaFin-Kritik zurück

Der deutsche Fondsverband BVI weist die Kritikder BaFin an den Fondsanbietern entschieden zurück, dass die Umsetzung der neuen Liquiditätswerkzeuge (Rücknahmegrenzen, Swing Pricing, Rücknahmefristen)bei ihnen in den Hintergrund gerückt sei, je weiter die Kursturbulenzen im März zurückliegen.

mehr ...