8. Februar 2018, 10:17
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Das kosten Immobilien in eng besiedelten Städten

Viele Städte in Deutschland sind dicht besiedelt. Das Portal Immowelt hat die Immobilienpreise in Deutschlands engsten Städten analysiert. Dabei ist wenig Raum nicht immer mit hohen Preisen gleichzusetzen.

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München weist unter den deutschen Städten die höchste Bevölkerungsdichte auf.

In Deutschlands Städten kann es schon mal ganz schön eng werden. In München kommen 4.668 Einwohner auf den Quadratkilometer – so viele wie nirgendwo anders, so Immowelt.

Das wirke sich auf die Wohnungspreise aus: Mit im Schnitt 6.580 Euro pro Quadratmeter für Wohneigentum ist die bayerische Landeshauptstadt auch Spitzenreiter, wie eine aktuelle Analyse von Immowelt zeigt.

Dafür wurden Kaufpreise von Eigentumswohnungen und Häusern und die Bevölkerungsdichte in Städten mit mehr als 20.000 Einwohnern untersucht.

Ein Grund für die hohen Preise ist die große Attraktivität der Isar-Metropole – die hohe Konzentration an Weltkonzernen mit zahlreichen Arbeitsplätzen sorgt für steigende Einwohnerzahlen und eine enorme Nachfrage nach Wohnraum.

Gemeinden um München: eng und teuer

Die Strahlkraft Münchens ist laut Immowelt bis in die umliegenden Gemeinden spürbar und Käufer weichen immer mehr ins Umland aus. Das habe zur Folge, dass das nur wenige Kilometer entfernte Ottobrunn nicht nur die zweithöchste Bevölkerungsdichte aller untersuchten Städte habe, sondern auch die zweitteuersten Immobilien.

5.740 Euro pro Quadratmeter zahlen potenzielle Käufer in der Gemeinde. Auf einem ähnlichen Preisniveau befinde sich zwar auch die Nachbarstadt Unterhaching (5.600 Euro), allerdings lebten hier nur rund halb so viele Menschen auf einem Quadratkilometer.

Erst mit großem Abstand bei der Einwohnerdichte folgen nach München weitere deutsche Großstädte: In Berlin verteilen sich die 3,5 Millionen Einwohner auf eine Fläche von rund 890 Quadratkilometern. Auf den Quadratkilometer gerechnet sind das 3.950 Einwohner, was deutschlandweit der dritthöchste Wert ist.

Auch Stuttgart weist eine hohe Einwohnerdichte auf, da die Stadt wegen der Lage in einem Kessel sich nur begrenzt flächenmäßig vergrößern kann und somit eher auf Nachverdichtung setzen muss. Die Preise reichen nach den Daten von Immowelt sowohl in Stuttgart (3.700 Euro) als auch in Berlin (3.370 Euro) jedoch nicht an die von München und Umgebung heran.

Ähnliches gelte auch für weitere eng besiedelte Großstädte wie Frankfurt (4.040 Euro), Düsseldorf (3.050 Euro) oder Köln (2.980 Euro).

Ruhrgebiet: eng und günstig

Dass die Wohnungspreise nicht immer mit einer hohen Einwohnerdichte zusammenhängen, verdeutlicht laut Immowelt das Ruhrgebiet. Gelsenkirchen zähle mit 2.481 Einwohnern pro Quadratkilometer zu einer der dichtest bewohnten Städte Deutschlands, Wohneigentum sei dort aber dennoch günstig.

Aktuell zahlten Käufer 910 Euro pro Quadratmeter. Zum Vergleich: Hamburg hat eine ähnliche Bevölkerungsdichte, die Kaufpreise seine aber mit 3.830 Euro pro Quadratmeter mehr als viermal so hoch.

Auch Herne (1.260 Euro), Essen (1.550 Euro) und Oberhausen (1.270 Euro) sind zwar dicht bewohnt, die Kaufpreise für Immobilien kaut Immowelt aber genauso wie in Gelsenkirchen eher günstig.

Diese Städte sein nach wie vor von der Schwerindustrie geprägt und konnten den Strukturwandel nicht abschließen. Hinzu komme, dass sie unter hoher Arbeitslosigkeit leiden und somit trotz niedriger Preise wenig attraktiv für Käufer seien.

Meister Platz in Niedersachsen und Sachsen-Anhalt

Während es in den Metropolen eng zugeht, sind kleinere Städte in Niedersachsen oder Sachsen-Anhalt laut Immowelt ziemlich weitläufig und die Immobilien preiswert.

Im sachsen-anhaltinischen Gardelegen, der Stadt mit der geringsten Einwohnerdichte, betrage der Quadratmeterpreis im Schnitt 760 Euro. In Zerbst/Anhalt (580 Euro) sei Wohnen sogar noch preiswerter.

Aber auch bei kleineren weitläufigen Gemeinden gebe es Ausnahmen: im bayerischen Garmisch-Partenkirchen (4.350 Euro) und Leutkirch im Allgäu (1.990 Euro) seien Immobilien teurer als in mancher Großstadt – und das trotz ausreichend Platz.

Beide Städte liegen in Touristenregionen, was sich preistreibend auswirke. In Garmisch-Partenkirchen komme hinzu, dass aufgrund der alpinen Lage große Teile schwer zu erschließen oder gar unbebaubar sind.

Datenbasis für die Berechnung der Preise in den 20 Gemeinden mit der höchsten und niedrigsten Einwohnerdichte mit mehr als 20.000 Einwohnern waren 182.530 auf Immowelt.de inserierte Angebote. Die Preise geben jeweils den Median der in 2017 angebotenen Wohnungen und Häuser wieder. (bk)

Foto: Shutterstock

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