Anzeige
2. Mai 2018, 08:56
Teilen bei: Ihren XING-Kontakten zeigen | Ihren XING-Kontakten zeigen

Erbbaurecht – so funktionierts

Das Erbbaurecht bietet die Möglichkeit, Wohneigentum zu erwerben und dabei die Liquidität zu schonen. Deshalb wird es vielerorts als Maßnahme diskutiert, um mehr Menschen bezahlbaren Wohnraum zu ermöglichen. Wie hoch darf der Erbbauzins sein und was ist zu beachten? – Der Deutsche Erbbaurechtsverband hat die Fakten zusammengestellt.

Erbe-Testament-Erbengemeinschaft in Erbbaurecht – so funktionierts

Beim Erbbaurecht erwirbt der Erbbaurechtsnehmer das Recht an einem Grundstück, um sein eigenes Haus zu bauen.

Das Prinzip: Der Erbbaurechtsnehmer kauft kein Grundstück, sondern erwirbt nur das Recht, auf diesem Grundstück sein eigenes Haus zu bauen oder zu nutzen. Hierfür entrichtet er regelmäßig ein Entgelt an den Erbbaurechtsgeber. Dieses Entgelt ist der Erbbauzins.

Das deutsche Erbbaurechtsgesetz besteht seit 1919. Es besagt, dass ein Erbbauzins vereinbart werden kann, aber es sagt nichts über dessen Höhe aus. Diese wird deshalb im jeweiligen Erbbaurechtsvertrag festgelegt. Grundsätzlich gibt es keine Begrenzungen nach oben oder nach unten. So können Erbbaurechte auch vergeben werden, ohne dass der Erbbaurechtsnehmer dafür etwas zahlt. Dies ist beispielsweise manchmal der Fall, wenn damit soziale Zwecke gefördert werden sollen.

Grundlage für die Berechnung des Erbbauzinses ist der Bodenrichtwert

Wohl aber gibt es Richtwerte, an denen sich die Erbbaurechtsgeber orientieren: Die Grundlage für die Berechnung des Erbbauzinses sind üblicherweise der aktuelle Bodenrichtwert oder der reine Bodenwert abzüglich der Erschließungskosten. Hiervon zahlt der Erbbaurechtsnehmer einen bestimmten Prozentsatz pro Jahr. Laut einer Studie des Deutschen Erbbaurechtsverbands lag dieser Prozentsatz für Wohnimmobilien 2017 durchschnittlich bei 3,1, für Gewerbeimmobilien bei 4,3 Prozent und für sonstige Nutzungen bei 3,0 Prozent.

Abweichungen nach oben und unten möglich

Allerdings sind hier Schwankungen möglich. Diese hängen zum einen von der Zielsetzung des Erbbaurechtsgebers ab: Wenn er bestimmte Zielgruppen fördern möchte, um wohnungsbaupolitische Ziele zu erreichen, kann er diesen Gruppen einen günstigeren Zins einräumen. Andererseits sind bei öffentlichen Erbbaurechtsausgebern die Erbbauzinsen verbindlich vorgegeben und liegen dort oft zwischen vier und fünf Prozent bei privater Nutzung und bei bis zu sieben Prozent für gewerblich genutzte Erbbaurechte.

Erbbaurechtsverträge haben überwiegend eine sehr lange Laufzeit von mehreren Jahrzehnten. Deshalb wird in den Verträgen auch die Anpassung des Erbbauzinses geregelt. Bei privat genutzten Erbbaurechten darf diese frühestens alle drei Jahre erfolgen. Bei neueren Verträgen orientiert sie sich meist am Verbraucherpreisindex. Wertsteigerungen des Grundstücks sind dabei nicht zu berücksichtigen.

Neuer Vertrag, neuer Bodenrichtwert

Wenn ein Erbbaurecht ausläuft und verlängert werden soll, wird der Vertrag neu verhandelt. Dabei wird auch der Zins angepasst. Er orientiert sich dann wieder am aktuellen Bodenrichtwert oder dem reinen Bodenwert. Da dieser fast überall in Deutschland in den vergangenen Jahrzehnten deutlich gestiegen ist, kommt es in dieser Situation regelmäßig zu Erhöhungen des Erbbauzinses.

Aber: “Auch neue Erbbaurechtsverträge bedeuten immer einen Liquiditätsvorteil gegenüber dem Grundstückskauf”, sagt Dr. Matthias Nagel, der Geschäftsführer des Deutschen Erbbaurechtsverbands. “Dazu ein Beispiel: Bei einem Hypothekenzins von 2,5 Prozent und einem Erbbauzins in der gleichen Höhe besteht der Liquiditätsvorteil gegenüber Kauf und Finanzierung für bis zu 59 Jahre – wenn von null Euro Eigenkapital, zwei Prozent Tilgung und 2,5 Prozent Zinsen in den ersten 10 Jahren sowie fünf Prozent Zinsen ab Jahr elf ausgegangen wird. Selbst bei einem Erbbauzins von fünf Prozent würde in diesem Beispiel der Liquiditätsvorteil noch für fast 20 Jahre bestehen.“

Die größten Erbbaurechtsgeber in Deutschland sind Kommunen, Stiftungen und Kirchengemeinden. Wer sich für ein Erbbaurecht interessiert, sollte deshalb in seiner Stadt oder Gemeinde sowie bei Landeskirchenämtern und Bistümern nachfragen. Auch die großen Immobilienportale im Internet veröffentlichen Erbbaurechtsangebote. (fm)

Foto: Shutterstock

Newsletter bestellen Alle News zu Objekten, Standorten und Finanzierungen... werktags 16.30 Uhr!

Ihre Meinung



Cash.Aktuell

Cash. 09/2018

Inhaltsverzeichnis Einzelausgabe bestellen Cash. abonnieren

Themen der Ausgabe:

PKV – Nachhaltige Geldanlage – Wohnen auf Zeit – Hitliste der Maklerpools

Ab dem 16. August im Handel.

Special Investmentfonds

Inhaltsverzeichnis Einzelausgabe bestellen Cash. abonnieren

Themen der Ausgabe:

Nachhaltig anlegen: Mehr Rendite mit gutem Gewissen
Gewinne im Fokus: Die besten Dividenden-Fonds

Versicherungen

Cyberschutz für Firmen: Sehenden Auges ins Minenfeld

Eine Cyberschutz-Versicherung kann die finanziellen Risiken eines Hacker-Angriffs und gezielter Wirtschaftskriminalität abmildern. Doch nur rund fünf Prozent der Unternehmen haben eine solche Versicherung für den Fall eines Cyber-Angriffs abgeschlossen. Das zeigt die aktuelle Studie „IT-Sicherheit 2018“ des Eco – Verbands der Internetwirtschaft e. V.

mehr ...

Immobilien

Stimmung der deutschen Immobilienfinanzierer bleibt eingetrübt

Die Stimmung unter den deutschen Immobilienfinanzierern bleibt nach den Ergebnissen des BF.Quartalsbarometers weiter eingetrübt. Gründe seien die hohe Wettbewerbsintensität und sinkende Margen. Die Nachfrage nach alternativen Finanzierungsformen sei hoch.

mehr ...

Investmentfonds

“Keine Einzelschicksale, sondern eine gerechte Veränderung des Wirtschaftssystems”

Was sind Mikrofinanzfonds? Was bewirken sie? Und warum sollten sich Anleger dafür interessieren? Darüber hat Cash.-Online mit Edda Schröder, Gründerin und Geschäftsführerin von Invest in Visions gesprochen. 

mehr ...

Berater

Firmenkunden erwarten digitale Lösungen

80 Prozent der kleinen Unternehmen und Gewerbekunden in Deutschland nutzen inzwischen Online-Banking. Zu diesem Ergebnis kommt eine Studie von Star Finanz, einem Anbieter von Online- und Mobile-Banking-Lösungen. Bei Star Finanz wird erwartet, dass sich der Digitalisierungsgrad im Firmenkundengeschäft weiter erhöhen wird. 

mehr ...

Sachwertanlagen

Weitere Zweitmarkt-Schuldverschreibung von Secundus

Die Secundus Erste Beteiligungsgesellschaft mbH emittiert das „SubstanzPortfolio 3“. Investiert wird unter anderem in Zweitmarktanteile der Anlageklassen Immobilien, Schiffe, Flugzeuge, Erneuerbare Energien und Private Equity/Infrastruktur.

mehr ...

Recht

Schiffsfinanzierung: Betrugsprozess in Kiel gestartet

Zwei Männer müssen sich seit Donnerstag vor dem Kieler Landgericht in einem Betrugsverfahren um eine angebliche Schiffsfinanzierung verantworten. Dies berichten die “Kieler Nachrichten”.

mehr ...