Pendlerhochburgen: Hier sind Eigentumswohnungen besonders teuer

Foto: Immoscout

Vor allem die Metropolen mit über einer Million Einwohner ziehen mit ihrem attraktiven Arbeitsmarkt viele Beschäftigte an. Gleichzeitig ist das Wohnen in der Großstadt in der Regel teurer als im Umland. Das Institut der deutschen Wirtschaft hat im Auftrag der Wirtschaftswoche und Immoscout24 im Metropolenvergleich untersucht, wie sich das Pendlersaldo im Verhältnis zu den Immobilienpreisen verhält. Die Analyse zeigt: Je höher der Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen ist, desto höher ist im Schnitt das Pendlersaldo (je 100 Einwohner).

Nach München pendeln jeden Arbeitstag 403.100 Beschäftigte. Damit hat die Bayern-Metropole mehr Einpendler als die meisten der 71 deutschen Großstädte Einwohner. Fast 45 Prozent der knapp 900.000 Beschäftigten pendeln jeden Tag nach München ein. Selbst aus dem rund 60 km entfernten Augsburg nehmen fast 9.500 Beschäftigte den Weg nach München auf sich.

Zwischen Augsburg und München beträgt die Fahrzeit mit dem ICE allerdings nur in etwa eine halbe Stunde. Das 50 km entfernte Rosenheim hat mit etwa 40 Minuten eine etwas schlechtere Zugverbindung in die Wiesn-Stadt.

Folgt man der Einschätzung des Facharztes für Psychosomatische Medizin Dr. Steffen Häfner an der deutschen Klinik für Integrative Medizin und Naturheilverfahren, gilt ein Arbeitsweg von mehr als 45 Minuten als Belastung. Rosenheim liegt noch knapp unter dieser Grenze und so ist es kaum verwunderlich, dass fast 8.900 Beschäftigte aus Rosenheim nach München einpendeln.

Frankfurt hat die zweitmeisten Einpendler gefolgt von Stuttgart und Düsseldorf

Nach Frankfurt am Main pendeln täglich 387.518 Beschäftigte. In Relation zur Bevölkerung kommen damit auf 100 Einwohner mehr als 50 Einpendler. Dieser Wert wird nur von den deutlich kleineren Städten Wolfsburg, Regensburg und Erlangen übertroffen. In der Finanzmetropole arbeiten knapp über 600.000 Beschäftigte.

Die Pendlersituation in München und Frankfurt spiegelt sich auch auf dem Immobilienmarkt wider. Beide Städte weisen die höchsten Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen auf. In München lag der Angebotspreis im zweiten Quartal 2020 bei durchschnittlich 7.155 Euro pro Quadratmeter und in Frankfurt am Main bei 5.056 Euro pro Quadratmeter. Das entspricht einem Preisanstieg von 53 Prozent in München und 67 Prozent in Frankfurt am Main innerhalb von fünf Jahren.

Die drittteuerste Stadt ist Stuttgart mit einem durchschnittlichen Angebotspreis für Eigentumswohnungen von 4.926 Euro pro Quadratmeter. Hier zogen die Kaufpreise um 62 Prozent innerhalb von fünf Jahren an. Demnach zeigt sich in der Schwabenmetropole mit 60,5 Prozent ebenfalls ein sehr hoher Anteil von Einpendlern an den Beschäftigten. Gerade einmal 168.090 der 426.014 Beschäftigten wohnen in der Stadt selbst.

Düsseldorf hat den viertgrößten absoluten Pendlersaldo der Großstädte (172.752). In Relation zur Bevölkerung erreicht die Stadt einen Saldo von 27,9 je 100 Einwohner. Düsseldorf übertrifft damit die umliegenden Städte Mönchengladbach (1,3), Krefeld (4,9), Wuppertal (-0,4), Essen (7,5) und Duisburg (0,1) aus denen über 50.000 Beschäftigte nach Düsseldorf einpendeln. Die Angebotspreise für Eigentumswohnungen liegen in Düsseldorf bei 4.010 Euro pro Quadratmeter.

„Das Wohnen im Umland ist für mehr und mehr Beschäftigte eine Alternative zum Leben in der Großstadt. Dies liegt weniger an der Corona-Pandemie und der Sehnsucht nach der grünen Oase – wie vielfach diskutiert. Denn eine Stadtflucht sehen wir in unseren Daten bisher nicht. Vielmehr wird das Wohnen in den Großstädten immer teurer. Mit steigenden Preisen verlagert sich die Suche vielfach in das Umland – ohne dass die Nachfrage in den Städten selbst nachlässt“, sagt Dr. Thomas Schroeter, Geschäftsführer von ImmoScout24. „Suchende sollten aber immer auch die Kosten und den Zeitaufwand für die Pendelstrecke im Blick behalten.“

Hohes Bauvolumen und geringe Pendlerquote in Hamburg

Die Anzahl der Einpendler von 359.520 nach Hamburg, entspricht fast der Einwohnerzahl von Bochum. Allerdings ist der Anteil der Einpendler an allen Beschäftigten am Arbeitsort Hamburg nicht so hoch wie in anderen Metropolen. Mit knapp über 36 Prozent liegt die Hansestadt prozentual eher am Ende der der Großstädte und das obwohl der durchschnittliche Angebotspreis für eine Eigentumswohnung in Hamburg im zweiten Quartal 2020 bei 4.352 Euro pro Quadratmeter lag.

Berlin und Köln warten im Städtevergleich mit einem geringerenPendleraufkommenauf

In die Bundeshauptstadt Berlin pendeln täglich in etwa so viele Beschäftigte ein wie in der alten Bundeshauptstadt Bonn wohnen (333.859 Einpendler). Von den über 1,5 Mio. Beschäftigten in Berlin sind es 21,9 Prozent. Ein Großteil der Beschäftigten wohnt damit im Umkehrschluss im Stadtgebiet. Allerdings stiegen in Berlin die Kaufpreise von Eigentumswohnungen mit 79 Prozent auf 3.992 Euro pro Quadratmeter im Metropolvergleich am stärksten.

Nach Köln pendeln täglich rund 284.000 Beschäftigte. Die Verflechtungen zu anderen Großstädten der Region sind stark. Aus Leverkusen, Bonn und Düsseldorf pendeln über 33.000 Beschäftigte ein. Fast genauso viele verlassen Köln zum Arbeiten in die drei genannten Städte. Das ergibt ein Pendlersaldo von 14,4 je 100 Einwohner.

Die Nachfrage nach größeren Immobilien steigt

Neben den hohen Immobilienpreisen ist das größere Platzangebot ein weiterer Grund für das gesteigerte Interesse am Umland und die Bereitschaft, eine längere Pendelstrecke in Kauf zu nehmen.

Die Immobilienpreise sind dort nicht nur oftmals günstiger, sondern auch die Wohnungen größer. Am meisten Wohnfläche bietet das Hamburger Umland mit knapp 47 Quadratmetern je Einwohner. Der Unterschied zur Kernstadt fällt hier mit über acht Quadratmetern am größten aus. Im Umland von München und Berlin stehen knapp 44 Quadratmeter je Einwohner zur Verfügung und damit etwa 5 Quadratmeter mehr als in der Stadt. In Düsseldorf ist der Unterschied hingegen marginal mit 1,4 Quadratmetern.

Im Umland boomt vor allem die Nachfrage nach Kaufimmobilien. Im Juni dieses Jahres verzeichnete ImmoScout24 48 Prozent mehr Kontaktanfragen für Eigentumswohnungen im Umland als ein Jahr zuvor. Für Einfamilienhäuser zum Kauf stieg die Nachfrage im Jahresvergleich um 51 Prozent.

„Das Umland der Großstädte hält für viele Suchende das Häuschen im Grünen mit viel Platz und Freiraum für die ganze Familie parat. Vor allem im Kaufsegment finden Suchende auf dem Land ein passenderes Angebot mit größeren Immobilien als in der Stadt“, sagt Thomas Schroeter weiter.

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