5. Dezember 2012, 10:27

Wohnungsprivatisierung: “Restanten? Kein Problem”

Wenn die Zeiträume bei der Veräußerung von Wohnungsbeständen im Rahmen einer Privatisierung realistisch geplant sowie die Preise marktgerecht und differenziert gestaltet sind, gibt es kein “Restanten”-Problem.

Gastkommentar von Jacopo Mingazzini, Vorstand Estavis AG

Jacopo-Mingazzini-Estavis-127x150 in Wohnungsprivatisierung: Restanten? Kein Problem

Jacopo Mingazzini, Estavis

Sobald von der Wohnungsprivatisierung, also vom Verkauf von Eigentumswohnungen an Mieter, Selbstnutzer und Kapitalanleger, die Rede ist, fällt auch der Begriff “Restanten”. Gemeint sind damit diejenigen Wohnungen, die nicht innerhalb eines bestimmten Zeitraums verkauft werden konnten. Schon der Begriff ist jedoch irreführend: Restanten suggeriert, dass es sich um Wohnungen minderer Qualität handelt, so etwa wie bei einem Neubauvorhaben die schlecht geschnittene und daher schlecht verkäufliche Wohnung im Erdgeschoss.

Die Gründe, warum bestimmte Wohnungen bei Mieterprivatisierungen zunächst nicht verkauft werden können, sind jedoch meist ganz andere: Nicht alle Mieter wollen und können ihre Wohnung kaufen. Manche älteren oder bonitätsschwachen Mieter bekommen einfach keine Finanzierung. Daher können diese Einheiten zunächst nicht an deren Mieter veräußert werden. Sind die Wohnungen zu einer geringen Miete vermietet, ist es manchmal vernünftiger, zu warten, bis ein Mieterwechsel stattfindet und sie dann zu verkaufen – oder als leere Wohnung an Selbstnutzer zu veräußern.

Manchmal sind Restanten jedoch auch einfach ein Ergebnis der falschen oder gänzlich fehlenden Privatisierungsstrategie von Bestandshaltern, die dieses Geschäft in eigener Regie betreiben wollen, statt es an darauf spezialisierte Dienstleister auszulagern. Oder aber es werden einfach unrealistisch kurze Privatisierungszeiträume angenommen.

Wie lange eine Privatisierungsmaßnahme dauert, lässt sich naturgemäß im vornhinein nicht exakt sagen. Jedoch gibt es Erfahrungswerte. Wir kalkulieren in Zeiten starker Nachfrage (wie zurzeit) mit Laufzeiten von zwei bis drei Jahren. Kleinere Projekte, also Häuser mit weniger Wohneinheiten, können oft sogar in wenigen Monaten komplett an Mieter und Kapitalanleger verkauft werden. Bei größeren Projekten dauert es länger, und ein konservativ kalkulierender Privatisierer sollte lieber einen Puffer einplanen. Wir kalkulieren bei solchen größeren Projekten vorsichtshalber fünf Jahre.

Wenn man die Zeiträume realistisch plant und die Preise marktgerecht und differenziert gestaltet, dann gibt es bei einem Privatisierungsprojekt keine Restanten. Die Ansicht bei einer Wohnanlage gebe es nach einigen Jahren zwingend einen (so der Branchenjargon) “Schweizer Käse” mit zum Teil privatisierten und zum Teil unverkauften Wohnungen, ist irreführend. Solche Fälle gibt es, aber sie sind keineswegs zwangsläufig, sondern sie sind stets das Ergebnis von unrealistischen Planungen im Zeitablauf oder in der Preisgestaltung, wie sie insbesondere dann zu beobachten sind, wenn Bestandshalter diese Maßnahmen im “do-it-yourself”-Verfahren umsetzen wollen, um vermeintlich Kosten für spezialisierte Dienstleister zu sparen.

Bei der Auswahl eines Dienstleisters sollte derjenige, der privatisieren will, mehrere Fragen stellen: Seit wie vielen Jahren ist der Dienstleister genau in diesem Segment tätig? Gab es bei vergangenen Maßnahmen Restanten oder konnten die Projekte mit einem vollständigen Verkauf der Wohnungen abgeschlossen werden? Die Vertragsgestaltung für die Dienstleistung sollte unbedingt eine Interessenidentität zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer herstellen. Hierfür bieten sich variable Vergütungsstrukturen an. In einigen Fällen sind Dienstleister sogar bereit, Garantien im Hinblick auf die Projektlaufzeiten zu geben beziehungsweise Schließungsgarantien zu vereinbaren. Wer jedoch bereits ein Restanten-Problem hat, weil er die hier gegebenen Hinweise zuvor nicht beachtet hatte, sollte sich an Dienstleister wenden, die sich darauf spezialisiert haben, auch solche Restanten zu verkaufen.

Der Autor Jacopo Mingazzini ist Vorstand der Estavis AG sowie Gründer und Geschäftsführender der Accentro GmbH. 

Foto: Estavis 

 


Aktuelle Beiträge
Folgen Sie uns:
Aktuelle Beiträge aus dem Ressort Meinung


Topaktuelle Themen auf der Startseite


Cash.Aktuell

Cash. 06/2016

Inhaltsverzeichnis Einzelausgabe bestellen Cash. abonnieren

Themen der Ausgabe:

Aktiv versus passiv  –Versicherungen für Immobilien –Luftfahrtmarkt – Marktreport Anlageimmobilien


Ab dem 19. Mai im Handel.

Rendite+ 2/2016 "Altersvorsorge"

Inhaltsverzeichnis Einzelausgabe bestellen Cash. abonnieren

Themen der Ausgabe:

Fonds- und Indexpolicen – Dividendenfonds – Zinshäuser – Robo-Advisors


Ab dem 12. Mai im Handel.

Ihre Meinung

Mehr Cash.

Versicherungen

Ein Jahr Finpool: Maklerverbund zieht positive Bilanz

Der Maklerverbund Finpool Maklerservice AG aus Unterhaching hat im Juni 2015 seine Tätigkeit aufgenommen. Vorstand Jürgen Beisler zeigt sich zufrieden mit dem ersten Jahr. Demnach sei das Konzept auf großes Interesse bei Vermittlern und Gesellschaften gestoßen.

mehr ...

Immobilien

Effizientes Heizen: Mehrfachförderung möglich

Das Bundesministerium für Wirtschaft und Energie hat am 12. Mai eine Offensive für das Energiesparen gestartet. Die Bundesregierung fördert Umbaumaßnahmen für mehr Energieeffizienz besonders stark, wenn Verbraucher auf erneuerbare Energien setzen.

mehr ...

Investmentfonds

Dem “Brexit” ein Schnäppchen schlagen

Anleger können auf eine breite Auswahl von Assetklassen zurückgreifen, um ihr Portfolio für die verschiedenen Ausgangsszenarien des britischen EU-Referendums abzusichern.

mehr ...

Berater

Interessieren statt informieren: Setzen Sie auf Kundennutzen statt Faktenflut!

Verkaufen heißt, andere zu Taten zu bewegen. Fünf Tipps helfen Ihnen dabei, im Verkaufsgespräch sicherzustellen, dass Sie gegenüber Ihren Kunden die richtigen Signale senden. Die Limbeck-Kolumne

mehr ...

Sachwertanlagen

Hahn Gruppe: Großes Stühle-Rücken im Aufsichtsrat

Der bisherige Aufsichtsratsvorsitzende Dr. Reinhard Freiherr von Dalwigk sowie Wolfgang Erbach, Robert Löer und Bärbel Schomberg sind mit Auslaufen ihrer Mandate aus dem Aufsichtsrat der Hahn Gruppe ausgeschieden.

mehr ...

Recht

Immobilie geerbt: Was ist zu tun?

Viele Bundesbürger werden in den kommenden Jahren eine Immobilie erben. Doch welche Schritte sind im konkreten Fall notwendig, um das Erbe anzutreten und wie steht es mit den Freibeträgen? Gastbeitrag von Dr. Anton Steiner, Deutsches Forum für Erbrecht e.V

mehr ...