5. Dezember 2012, 10:27

Wohnungsprivatisierung: “Restanten? Kein Problem”

Wenn die Zeiträume bei der Veräußerung von Wohnungsbeständen im Rahmen einer Privatisierung realistisch geplant sowie die Preise marktgerecht und differenziert gestaltet sind, gibt es kein “Restanten”-Problem.

Gastkommentar von Jacopo Mingazzini, Vorstand Estavis AG

Jacopo-Mingazzini-Estavis-127x150 in Wohnungsprivatisierung: Restanten? Kein Problem

Jacopo Mingazzini, Estavis

Sobald von der Wohnungsprivatisierung, also vom Verkauf von Eigentumswohnungen an Mieter, Selbstnutzer und Kapitalanleger, die Rede ist, fällt auch der Begriff “Restanten”. Gemeint sind damit diejenigen Wohnungen, die nicht innerhalb eines bestimmten Zeitraums verkauft werden konnten. Schon der Begriff ist jedoch irreführend: Restanten suggeriert, dass es sich um Wohnungen minderer Qualität handelt, so etwa wie bei einem Neubauvorhaben die schlecht geschnittene und daher schlecht verkäufliche Wohnung im Erdgeschoss.

Die Gründe, warum bestimmte Wohnungen bei Mieterprivatisierungen zunächst nicht verkauft werden können, sind jedoch meist ganz andere: Nicht alle Mieter wollen und können ihre Wohnung kaufen. Manche älteren oder bonitätsschwachen Mieter bekommen einfach keine Finanzierung. Daher können diese Einheiten zunächst nicht an deren Mieter veräußert werden. Sind die Wohnungen zu einer geringen Miete vermietet, ist es manchmal vernünftiger, zu warten, bis ein Mieterwechsel stattfindet und sie dann zu verkaufen – oder als leere Wohnung an Selbstnutzer zu veräußern.

Manchmal sind Restanten jedoch auch einfach ein Ergebnis der falschen oder gänzlich fehlenden Privatisierungsstrategie von Bestandshaltern, die dieses Geschäft in eigener Regie betreiben wollen, statt es an darauf spezialisierte Dienstleister auszulagern. Oder aber es werden einfach unrealistisch kurze Privatisierungszeiträume angenommen.

Wie lange eine Privatisierungsmaßnahme dauert, lässt sich naturgemäß im vornhinein nicht exakt sagen. Jedoch gibt es Erfahrungswerte. Wir kalkulieren in Zeiten starker Nachfrage (wie zurzeit) mit Laufzeiten von zwei bis drei Jahren. Kleinere Projekte, also Häuser mit weniger Wohneinheiten, können oft sogar in wenigen Monaten komplett an Mieter und Kapitalanleger verkauft werden. Bei größeren Projekten dauert es länger, und ein konservativ kalkulierender Privatisierer sollte lieber einen Puffer einplanen. Wir kalkulieren bei solchen größeren Projekten vorsichtshalber fünf Jahre.

Wenn man die Zeiträume realistisch plant und die Preise marktgerecht und differenziert gestaltet, dann gibt es bei einem Privatisierungsprojekt keine Restanten. Die Ansicht bei einer Wohnanlage gebe es nach einigen Jahren zwingend einen (so der Branchenjargon) “Schweizer Käse” mit zum Teil privatisierten und zum Teil unverkauften Wohnungen, ist irreführend. Solche Fälle gibt es, aber sie sind keineswegs zwangsläufig, sondern sie sind stets das Ergebnis von unrealistischen Planungen im Zeitablauf oder in der Preisgestaltung, wie sie insbesondere dann zu beobachten sind, wenn Bestandshalter diese Maßnahmen im “do-it-yourself”-Verfahren umsetzen wollen, um vermeintlich Kosten für spezialisierte Dienstleister zu sparen.

Bei der Auswahl eines Dienstleisters sollte derjenige, der privatisieren will, mehrere Fragen stellen: Seit wie vielen Jahren ist der Dienstleister genau in diesem Segment tätig? Gab es bei vergangenen Maßnahmen Restanten oder konnten die Projekte mit einem vollständigen Verkauf der Wohnungen abgeschlossen werden? Die Vertragsgestaltung für die Dienstleistung sollte unbedingt eine Interessenidentität zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer herstellen. Hierfür bieten sich variable Vergütungsstrukturen an. In einigen Fällen sind Dienstleister sogar bereit, Garantien im Hinblick auf die Projektlaufzeiten zu geben beziehungsweise Schließungsgarantien zu vereinbaren. Wer jedoch bereits ein Restanten-Problem hat, weil er die hier gegebenen Hinweise zuvor nicht beachtet hatte, sollte sich an Dienstleister wenden, die sich darauf spezialisiert haben, auch solche Restanten zu verkaufen.

Der Autor Jacopo Mingazzini ist Vorstand der Estavis AG sowie Gründer und Geschäftsführender der Accentro GmbH. 

Foto: Estavis 

 



Folgen Sie uns:
Aktuelle Beiträge aus dem Ressort Meinung


Topaktuelle Themen auf der Startseite


Cash.Aktuell

08/2014

Inhaltsverzeichnis Einzelausgabe bestellen Cash. abonnieren

Themen der Ausgabe:

Indexfonds – Existenzsicherung – Erneuerbare Energien – Immobilienaktien – Vertriebshitliste

ab 17. Juli im Handel

07/2014

Inhaltsverzeichnis Einzelausgabe bestellen Cash. abonnieren

Themen der Ausgabe:

Biometrie-Offensive – IT-Innovationen – US-Immobilien – Private Equity – Initiative "gut beraten"

Ihre Meinung

Mehr Cash.

Versicherungen

Beliebtheit von Pay-as-you-drive sinkt

Mehr als jeder dritte Kfz-Versicherungsnehmer (34 Prozent) in Deutschland kann sich vorstellen seine Kfz-Versicherung auf ein “Pay-as-you-drive” (Zahle wie du fährst) -System umzustellen. Dies ist das Ergebnis der Studie “Das vernetzte Auto” des Kölner Marktforschungs- und Beratungsinstituts YouGov, für die 1.000 Kfz-Versicherungsnehmer befragt wurden. 

mehr ...

Immobilien

Deutsche verschulden sich stärker

Immobilienkäufer wollen in den deutschen Großstädten immer höhere Kreditsummen aufnehmen und verschulden sich so über einen längeren Zeitraum. Das geht aus einer Analyse von mehr als 30.000 Kreditanfragen beim Baufinanzierungsportal von Immobilienscout24 hervor.

mehr ...

Investmentfonds

Delta Lloyd AM mit neuem Investmentchef

Jacco Maters tritt am 1. Oktober 2014 den Posten des Chief Investment Officer, bei der in Amsterdam ansässigen Firma Delta Lloyd Asset Management an.

mehr ...

Berater

Bring es auf den Punkt: Der richtige Einstieg im Kundengespräch

Egal, in welchem Bereich der Finanzdienstleistung Sie arbeiten: Ihre Kunden arbeiten nur so lange mit Ihnen zusammen, wie sie Nutzen von Ihnen haben. “Keine Zeit” hat sich in den letzten Jahren zu einem der Haupteinwände bei Akquiseversuchen entwickelt.

mehr ...

Sachwertanlagen

Sachsenfonds: Schwedische Windparks im Fokus

Das Emissionshaus Sachsenfonds bietet mit dem Spezial-AIF Solar Wind European Power Portfolio (SWEEP) ein Beteiligungsangebot für institutionelle Investoren an. Mit einem Eigenkapitalvolumen von 150 bis 250 Millionen Euro soll ein Investitionsvolumen von mindestens 300 Millionen Euro realisiert werden.

mehr ...

Recht

BGH rüttelt nicht am Policenmodell

Eine millionenfache Rückabwicklung von Lebensversicherungen wird es auf absehbare Zeit nicht geben. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat heute die Revision eines Klägers zurückgewiesen, der seine Lebensversicherung viele Jahre nach dem Abschluss widerrufen und die eingezahlten Beträge zurückerhalten wollte. Das sogenannte Policenmodell wird somit nicht gekippt.

mehr ...