Das Potenzial für Mietanpassungen an deutschen Büromärkten ist 2013 gestiegen. Nachdem 2012 nur ein schwach positives Potenzial von 0,3 Prozent ermittelt wurde, liegt der aktuelle Wert des jährlich von IPD veröffentlichten und von der Alstria Office REIT-AG gesponserten Deutschen-Büro-Mietpozential-Index (DMX) im Mai 2013 bei 2,5 Prozent.
Damit weist das Verhältnis zwischen der derzeitigen durchschnittlichen Vertragsmiete und dem marktüblichen Rohertrag zurzeit eine potenzielle Mietsteigerung auf. Laut der Investment Property Datenbank (IPD) wird dies angetrieben durch ein Wachstum der nachhaltigen Marktmieten um 3,7 Prozent, im Vergleich zu einem moderaten Wachstum bei den Bestandsmieten von 1,5 Prozent. Während die derzeitige durchschnittliche Vertragsmiete (Bestandsmiete) für bestehende Mietverträge bei einem Wert von 13,05 Euro/Quadratmeter/Monat liegt, bewegen sich die marktüblichen Roherträge für diese Verträge bei 13,37 Euro/Quadratmeter/Monat.“Obgleich im letzten Jahr breitgefächerte Mietanpassungspotenziale in den jeweiligen deutschen Standorten festzustellen waren, fallen diese im aktuellen Jahr deutlich homogener aus. Nur zwei von acht Standorten weisen aktuell einen Anpassungsdruck auf“, erläutert IPD-Geschäftsführer Daniel Piazolo.
Hamburg mit größten Mietanpassungspotenzial
Das höchste positive Mietanpassungspotenzial weist demnach Hamburg mit einem Wert von 8,4 Prozent auf, gefolgt von Frankfurt am Main mit 5,6 Prozent, Berlin mit 3,8 Prozent, Köln mit 3,6 Prozent München mit 1,2 Prozent. Der stärkste Anpassungsdruck wird im Mai 2013 in Düsseldorf mit minus 7,5 Prozent gemessen, gefolgt von Stuttgart mit minus 4,1Prozent. Die sogenannten B-Städte weisen mit einem Mietanpassungspotenzial von 2,5 Prozent eine potenzielle Mietsteigerung der Bestandsmieten im Vergleich zu den marktüblichen Roherträgen aus.
Das hohe Potenzial für Hamburg ist laut IPD vornehmlich dem starken Wachstum von 5,3 Prozent der marktüblichen Roherträge geschuldet, obgleich die Bestandsmieten in Hamburg im gleichen Zeitraum nur um 3,3 Prozent anzogen. Demzufolge erhöhte sich die Differenz zwischen Bestandsmieten und marktüblichen Roherträgen und führte zu einem größeren Mietsteigerungspotenzial.
Piazolo: „Die gegenwärtigen Bestandsmieten der von uns erfassten Büromieten folgten bisher nicht der starken Wachstumsentwicklung der marktüblichen Roherträge. Nur Frankfurt am Main weist eine recht hohe Zuwachsrate von 6,4 Prozent bei den Bestandsmieten auf. An manchen Standorten, wie Berlin und Köln, sind sogar leicht fallende Bestandsmieten bei stabilen beziehungsweise steigenden marktüblichen Roherträgen zu beobachten“.
Hintergrund: Der Index und die regionalen Sub-Indizes zeigen das theoretische Mietanpassungspotenzial der Bestandsmieten von Büromietverträgen gegenüber den in den Bewertungsgutachten angesetzten marktüblichen Roherträgen für Büroflächen in Deutschland. Die Ergebnisse des DMX basieren auf einer Datenbank von Primärinformationen, die aus 18.865 Mietverträgen mit einem monatlichen Mietwert von circa 259 Millionen Euro berechnet wird. (te)
Foto: IPD
