Der Bundesverband für Immobilienverrentung e.V. begrüßt ein aktuelles Gutachten von Prof. Dr. Hans Christoph Grigoleit von der Ludwig-Maximilians-Universität München. Die vom Verband in Auftrag gegebene Untersuchung befasst sich mit der rechtlichen Einordnung des Immobilien-Teilverkaufs und kommt zu dem Ergebnis, dass dieses Modell weder ein Darlehen darstellt noch einen Anknüpfungspunkt für das Verbraucherdarlehensrecht bietet.
Grigoleit ordnet den Immobilien-Teilverkauf als gemischten Vertrag ein, der Elemente des Kaufvertrags, des Nießbrauchs und der Geschäftsbesorgung verbindet. Prägend ist die entgeltliche Übertragung von Miteigentum an einer Immobilie, kombiniert mit einer lebenslangen Nutzungsabsicherung für die Verkäufer und einer zeitlich gestreckten Verwertung.
Zentral für die rechtliche Bewertung ist nach Auffassung des Gutachters das Fehlen einer persönlichen Rückzahlungspflicht. Ein Darlehen im Sinne des Bürgerlichen Gesetzbuchs setze zwingend voraus, dass der Darlehensnehmer zur Rückzahlung verpflichtet ist. Beim Immobilien-Teilverkauf entstehe eine solche Verpflichtung nicht, auch das übrige Vermögen des Verkäufers hafte nicht. Der wirtschaftliche Rückfluss für den Anbieter erfolge ausschließlich über den späteren Verwertungserlös der Immobilie.
Kein Raum für Verbraucherdarlehensrecht
Vor diesem Hintergrund lehnt Grigoleit auch eine analoge Anwendung des Verbraucherdarlehensrechts ab. Es fehle sowohl an einer planwidrigen Regelungslücke als auch an einer vergleichbaren Interessenlage. Eine Übertragung der Darlehensregeln würde zu einer systemwidrigen Überregulierung führen. Der Bundesverband für Immobilienverrentung teilt diese Einschätzung ausdrücklich.
„Der Immobilien-Teilverkauf ist rechtlich und wirtschaftlich kein Kredit. Eine Regulierung nach Darlehensrecht würde den Geschäftstyp verkennen und die Vertragsrealität verzerren“, so Thomas Weiss, Vorstand des BVIV.
Auch die Forderung nach einer verpflichtenden Kreditwürdigkeitsprüfung bewertet das Gutachten kritisch. Dieses Instrument diene dem Schutz vor persönlicher Überschuldung infolge einer Rückzahlungspflicht, ein Risiko, das beim Immobilien-Teilverkauf nicht bestehe. Eine solche Prüfung würde daher keinen zusätzlichen Verbraucherschutz schaffen, sondern den Zugang zu einer legitimen Liquiditätsoption unnötig erschweren und insbesondere ältere Immobilieneigentümer benachteiligen.
Zielkonflikte beim Verbraucherschutz
Der Verband verweist in diesem Zusammenhang auf einen grundlegenden Zielkonflikt. Während klassische Darlehen für Seniorinnen und Senioren häufig an hohen Zugangshürden scheitern, würde eine zusätzliche Prüfung beim Teilverkauf gerade jene Alternative blockieren, die vielfach als Ausweg genutzt werde. Aus Sicht des BVIV sollte der Fokus daher auf einer Überprüfung der Zugangshürden bei klassischen Immobilienkrediten liegen, statt deren Maßstäbe auf andere Modelle auszuweiten. Offenbar gibt es entsprechende politische Bestrebungen einer solchen Regulierung.
Ein weiterer Schwerpunkt des Gutachtens ist der Kostenausweis. Grigoleit setzt sich kritisch mit der Forderung auseinander, beim Immobilien-Teilverkauf einen effektiven Jahreszins auszuweisen. Solche Kennzahlen seien systemfremd, da es weder eine feste Laufzeit noch einen definierten Rückzahlungsbetrag oder ex ante kalkulierbare Gesamtkosten gebe. Ein rechnerischer Zinssatz erzeuge lediglich Scheingenauigkeit.
Gleichzeitig betont der BVIV, dass Transparenz ein zentrales Anliegen der Branche sei. Mit der BVIV-Basisinformation zum Immobilien-Teilverkauf sowie ergänzenden Dokumenten wie einem Ratgeber existierten bereits heute umfassende Darstellungen aller relevanten Kosten, Entgelte und Szenarien.
Transparenz statt ungeeigneter Kennzahlen
Aus Sicht des Verbandes sollten statt darlehensähnlicher Kennzahlen standardisierte Informations- und Kostendokumente verpflichtend eingeführt werden, die der tatsächlichen Struktur des Teilverkaufs gerecht werden. Ziel sei es, Vergleichbarkeit und Verständlichkeit zu erhöhen, ohne die Eigenlogik des Modells zu verzerren.
Das Gutachten bestätige insgesamt, dass der Immobilien-Teilverkauf eigenständig zu betrachten sei. Es handele sich nicht um ein Darlehen, sondern um eine besondere Form der Immobilienverrentung mit notarieller Absicherung, klarer Risikozuordnung und sachwertbezogener Logik. „Was wir brauchen, ist eine passgenaue, sachgerechte Rahmensetzung, die Transparenz stärkt, ohne funktionierende Modelle zu blockieren“, so Christoph Sedlmeier, Vorstand des BVIV.
