Wer in München eine Immobilie erbt oder geschenkt bekommt, zahlt nach Einschätzung von Branchenexperten zu viel Erbschaftsteuer. Schuld daran ist die Immobilienbewertung im Erbfall. Das Finanzamt setzt Werte an, die dem seit der Zinswende gesunkenen Markt hinterherhinken. Darüber diskutierten Steuerberaterin Agnes Fischl, Immobilienunternehmer Thomas Aigner, Gutachter Thorsten Kratzsch, Verbandschef Rudolf Stürzer und Bankvorstand Peter Sedlmeir. Anlass war der „Münchner Immobilien Fokus“ am 29. Oktober 2026 im Literaturhaus München, über den Aigner Immobilien GmbH berichtet. Sie hatte zusammen mit der Kanzlei Schütz & Fischl sowie der Hausbank München zu der Veranstaltung eingeladen.
Seit der Zinswende sinken die Immobilienpreise - und das wird für Erben schnell zum Problem. Setzt das Finanzamt eine Immobilie zu hoch an, übersteigt der Wert schneller die Freibeträge der Erbschaftsteuer. Damit greifen höhere Steuersätze.
Warum der Steuerwert oft über dem Marktwert liegt
Für die Erbschaft- und Schenkungsteuer berechnet das Finanzamt den Wert einer Immobilie zunächst stark vereinfacht nach dem Bewertungsgesetz. Grundlage sind unter anderem die Bodenrichtwerte. Diese Standardisierung treffe die komplexe Realität des Immobilienmarkts selten genau, erklärte Fischl bei der Veranstaltung. So unterscheide der Münchner Gutachterausschuss lediglich vier Lagequalitäten, während der Markt deutlich feiner differenziere.
Die Finanzverwaltung selbst treffe an der Überbewertung allerdings keine Schuld, stellte die Steuerberaterin und Fachanwältin für Erbrecht laut Aigner-Bericht klar. Sie sei an die Werte der Gutachterausschüsse gebunden. Scharfe Kritik übte Fischl dennoch an der Methode selbst. „Eine stark pauschalierte und vereinfachte Immobilienbewertung bildet die Grundlage für die Steuer - das kritisiere ich vehement!“
Wie sich der Zeitversatz bei den Bodenrichtwerten auswirkt
Der Gutachterausschuss veröffentlicht die Bodenrichtwerte alle zwei Jahre, zuletzt zum 1. Januar 2026. Danach gelten sie für die kommenden zwei Jahre. Vor der Zinswende zahlte sich dieser Versatz für Erben und Beschenkte häufig aus. Eine Übertragung im Dezember 2021 etwa bewertete das Finanzamt noch mit den niedrigeren Bodenrichtwerten aus den Verkaufsjahren 2019 und 2020. Seit Anfang 2022 verkehrt er sich dagegen wegen der spürbar gesunkenen Preise ins Gegenteil. Das Phänomen wird auch andere Städte betreffen, dürfte in München wegen des generell sehr hohen Preisniveaus besonders ausgeprägt sein.
Immobilienbewertung Erbfall: „Jede Immobilie ist ein Unikat“
Wie groß die Lücke zwischen amtlichem Wert und Marktpreis ausfällt, zeigte Thorsten Kratzsch auf. Der öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige bezifferte den Preisabstand konkret. Verkäufe fänden derzeit bis zu zehn Prozent unterhalb der bereits gesunkenen Bodenrichtwerte statt.
Kratzsch und Thomas Aigner, Geschäftsführer der Aigner Immobilien GmbH, gehören beide dem Münchner Gutachterausschuss an. Beide gaben auf dem Podium Einblick in die aktuelle Marktlage. Aigner machte deutlich, dass die Preise selbst innerhalb einer Wohnanlage je nach Einheit und Lage stark variieren. „Jede Immobilie ist ein Unikat“, betonte er. Pauschale Richtwerte könnten für solche Einzelfälle bestenfalls grobe Anhaltspunkte liefern.
Teurer Ausweg: das Verkehrswertgutachten
Betroffenen, die den amtlichen Steuerwert für zu hoch halten, bleibt meist nur der Gegenbeweis. Dafür braucht es ein individuelles Verkehrswertgutachten. Erstellen darf es nur ein nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter oder ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger. Das kostet Zeit und Geld. Immerhin ermögliche ein solches Gutachten eine realistischere Anpassung an die Konjunktur als die standardisierte Bewertung des Finanzamts, so Kratzsch.
Hohe Erbschaftsteuer setzt private Eigentümer unter Druck
Wie hoch die Erbschaftsteuer in München inzwischen ausfällt, machte Rudolf Stürzer deutlich. Der Vorsitzende des Haus- und Grundbesitzervereins München und Umgebung zog einen Vergleich: Heute sei die Steuer etwa fünfmal so hoch wie vor 15 Jahren. Das belaste vor allem private Eigentümer von Mehrfamilienhäusern und in der Folge auch deren Mieter. Wer faire Mieten halten und auf Erhöhungen verzichten wolle, müsse wegen der Steuerlast häufig verkaufen, so Stürzer.
Auch die Finanzierungskosten verschärfen den Druck. Peter Sedlmeir, Vorstandsvorsitzender der Hausbank München, legte die Rechnung dar. Ein Kredit über eine Million Euro schlägt bei 4,5 Prozent Zinsen pro Jahr mit 45.000 Euro zu Buche. Zudem warnte Stürzer vor den Folgen eines Verkaufs. Häufig übernähmen dann gewerbliche Investoren die Häuser, was sich spürbar auf das Mietverhältnis auswirken könne. Werden private Eigentümer verdrängt, gefährde das aus seiner Sicht den sozialen Frieden.
Häufige Fragen zur Immobilienbewertung im Erbfall
Wie läuft die Immobilienbewertung im Erbfall ab?
Für die Erbschaft- und Schenkungsteuer ermittelt das Finanzamt den Wert einer Immobilie zunächst stark vereinfacht nach dem Bewertungsgesetz. Grundlage sind unter anderem die Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses. Diese legt der Ausschuss alle zwei Jahre neu fest. Dadurch bilden sie die tatsächliche Marktentwicklung oft nur verzögert ab.
Wie können Erben gegen einen zu hohen Steuerwert vorgehen?
Wer den amtlich ermittelten Wert für überhöht hält, kann ihn durch ein individuelles Verkehrswertgutachten widerlegen. Erstellen darf es nur ein nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter oder ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger. Allerdings entstehen dafür zusätzliche Kosten.
