Wer eine Immobilie erbt, muss oft innerhalb kurzer Zeit wichtige Entscheidungen treffen. Schon zehn Prozent Unterschied beim Immobilienwert können erhebliche finanzielle Folgen haben. Ob Verkauf, Eigennutzung, die Auszahlung von Miterben oder die Erbschaftsteuer - all diese Fragen hängen von einer realistischen Bewertung ab. Trotzdem verlassen sich viele Betroffene auf Online-Bewertungen, frühere Kaufpreise oder eine schnelle Maklerschätzung.
Schon vergleichsweise geringe Abweichungen beim Immobilienwert können erhebliche finanzielle Folgen haben. Umso wichtiger ist es, die Bewertung auf eine belastbare Grundlage zu stellen. Nachfolgend erfahren Sie, welche Fehler nach einem Erbfall besonders häufig vorkommen, welche steuerlichen Möglichkeiten bestehen und weshalb sich eine professionelle Wertermittlung in vielen Fällen auszahlen kann.
Warum einfache Schätzungen oft in die Irre führen
Nicht jede Zahl beschreibt denselben Wert einer Immobilie. So unterscheidet sich der vom Finanzamt festgestellte Grundbesitzwert häufig vom tatsächlichen Verkehrswert oder dem Preis, der sich bei einem Verkauf erzielen lässt. Diese Unterschiede werden von Erben jedoch häufig unterschätzt.
Besonders verbreitet sind Online-Rechner. Sie liefern zwar schnell ein Ergebnis, beziehen sich aber auf die aktuelle Marktsituation. Für die Erbschaftsteuer zählt dagegen ausschließlich der Wert zum Zeitpunkt des Erbfalls. Liegt dieser bereits länger zurück, führt eine heutige Marktbetrachtung schnell zu einer unzutreffenden Einschätzung.
Ebenso wenig eignen sich frühere Kaufpreise oder Verkaufserlöse vergleichbarer Häuser als zuverlässiger Maßstab. Jede Immobilie besitzt individuelle Merkmale, die ihren Wert beeinflussen. Auch eine Maklereinschätzung ersetzt kein Gutachten, denn sie soll in erster Linie einen realistischen Angebotspreis ermitteln und nicht den steuerlich relevanten Verkehrswert nachweisen. Hinzu kommen Faktoren wie Sanierungsbedarf, Wohnrechte oder bauliche Besonderheiten, die sich nur im Rahmen einer fundierten Einzelbewertung angemessen berücksichtigen lassen.
Steuern sparen durch den richtigen Wertansatz
Fällt der vom Finanzamt angesetzte Grundbesitzwert höher aus als der tatsächliche gemeine Wert, muss das nicht hingenommen werden. Nach Paragraf 198 Bewertungsgesetz kann ein niedrigerer Wert nachgewiesen werden. Voraussetzung ist allerdings, dass der Steuerpflichtige diesen durch ein geeignetes Gutachten oder unter bestimmten Bedingungen durch einen zeitnah erzielten Kaufpreis belegt.
Welche Auswirkungen das haben kann, zeigt bereits ein einfaches Beispiel: Wird eine Immobilie niedriger bewertet als zunächst angenommen, sinkt entsprechend auch die Bemessungsgrundlage für die Erbschaftsteuer. Je nach Immobilienwert, Steuerklasse und persönlicher Situation können dadurch mehrere tausend Euro eingespart werden. Zusätzlich sollte geprüft werden, ob die Familienheimbefreiung greift, wenn Ehepartner oder Kinder die Immobilie selbst nutzen.
Konflikte innerhalb der Erbengemeinschaft vermeiden
Sind mehrere Personen am Nachlass beteiligt, wird der Immobilienwert häufig zum Streitpunkt. Soll ein Miterbe das Objekt übernehmen, dient die Bewertung als Grundlage für den finanziellen Ausgleich. Ohne nachvollziehbare Wertermittlung gehen die Vorstellungen über einen angemessenen Preis oft weit auseinander.
Kommt keine Einigung zustande, kann jeder Miterbe eine Teilungsversteigerung beantragen. Erfahrungsgemäß fällt das wirtschaftliche Ergebnis dabei häufig schlechter aus als bei einer einvernehmlichen Lösung. Deshalb lohnt es sich, die Bewertung frühzeitig vornehmen zu lassen und offene Fragen zu klären, solange noch Gestaltungsspielraum besteht. Gleichzeitig sollten die gesetzlichen Fristen für die Anzeige des Erwerbs sowie mögliche Einsprüche gegen Steuerbescheide beachtet werden.
Ein Gutachten ist zwar nicht in jedem Erbfall erforderlich. Bestehen jedoch Zweifel am angesetzten Wert, weist die Immobilie Besonderheiten auf, sollen Miterben ausgezahlt werden oder steht ein Verkauf bevor, schafft eine fundierte Bewertung eine verlässliche Entscheidungsgrundlage und kann kostspielige Fehlentscheidungen verhindern.
André Heid ist Geschäftsführer der Heid Gruppe und auf Immobilienbewertungen spezialisiert.
