Ein wenig deprimierend war die Themenauswahl der diesjährigen Investment Expo in Berlin teilweise schon. „Bröckelndes Betongold – ist die Zeit der Immobilieninvestitionen vorbei?“, „Diversifikation Depot A – Haben Immobilien eine Zukunft im Asset Management?“ oder „Logistik unter Druck? – wie resilient ist das Segment wirklich“ hieß es im Programm des auf institutionelle Immobilien-Investments fokussierten Kongresses zum Beispiel.
Cash. konnte nicht alle der vielen Vorträge und Diskussionen verfolgen, zumal überwiegend mehrere parallel liefen. Vielleicht fanden die Referenten und Panel-Teilnehmer doch positive Antworten oder Perspektiven auf die provokanten Fragen. Aber allein die Überschriften belegen die schwierige Phase, in der die Branche steckt. Auch durch fast alle Panels, in die der Autor dieser Zeilen hineingehört hat, sowie durch die Gespräche am Rande zog sich der Begriff „Krise“, jedenfalls bezogen auf die Bestandsaufnahme.
Nach ersten Hoffnungssignalen und einem schwachen Licht am Ende des Tunnels um den letzten Jahreswechsel herum hat der Iran-Krieg und die damit verbundene Sorge vor erneut steigenden Zinsen sowie vor einem weiteren Schub der Baupreise der Branche offenbar wieder einen kräftigen Dämpfer versetzt. Betroffen sind fast alle Nutzungsarten – manche mehr, manche weniger. Hinzu kommt eine Bundesregierung, die viel ankündigt und bislang wenig umsetzt.
Erneut gibt es ein riesiges Problem
Doch die schwierige Lage ist nicht nur auf externe Faktoren zurückzuführen. Das wurde besonders im Panel der Vertreter von vier Sparkassen aus Halle (Saale), Potsdam, Hamburg und Nürnberg über ihre Immobilieninvestments im Depot A, also im Rahmen der eigenen Kapitalanlage ihrer Institute, deutlich. Demnach hat die Branche aus vorherigen Krisen anscheinend nichts gelernt.
Denn erneut gibt es ein riesiges Problem dadurch, dass (andere) institutionelle Anleger ihr Geld aus den Fonds und weiteren Investitionsvehikeln abziehen wollen, in denen auch die Sparkassen engagiert sind. Die Verträge, die für Außenstehende normalerweise eine Black Box sind, scheinen das regelmäßig zuzulassen – mit unter Umständen fatalen Folgen.
Wertgutachten spielen zentrale Rolle
Dabei spielen die externen Wertgutachten zum Immobilienbestand der Fonds eine zentrale Rolle. Die ermittelten Objektwerte – wahrscheinlich hauptsächlich auf Basis des Ertragswerts – haben vielfach mit der Realität wenig zu tun. Jedenfalls ließen sie sich bei Firesales in der aktuellen Marktsituation in der Regel bei Weitem nicht erzielen, so die unwidersprochene Aussage im Panel.
Die Gutachterwerte sind jedoch im Normalfall die Basis für die Auszahlung nach einer Kündigung. Das bedeutet: Wer zuerst ausscheidet, macht keinen Verlust oder kann ihn zumindest in Grenzen halten. Umso höher sind die Einbußen der verbleibenden Investoren.
Sparkassen-Drohkulisse
Um ein Windhundrennen zu verhindern, drohen Sparkassen Kündigungswilligen unter anderem damit, in dem Fall ihr Geld ebenfalls abzuziehen und weitere Mit-Investoren dazu zu bewegen. Das kann dann zur Liquidation des Fonds oder Vehikels und zu entsprechenden Notverkäufen in einer sehr schwachen Marktphase führen.
Das wiederum würde zwar für alle einen riesigen Verlust bedeuten, aber gerade deshalb funktioniert die Drohung anscheinend meistens (wenn auch wohl nicht immer) und am Ende kündigt niemand – eine absurde Situation mit dem Potenzial für eine fatale Kettenreaktion, wenn nur einer irgendwann die Nerven verliert. Sollten dann die institutionellen Fonds in der zurzeit ohnehin schwierigen Phase massenhaft ihre Objekte auf den Markt werfen müssen, ist dieser erst recht kaputt. Nicht nur die Sparkassen verlieren dann eine Haufen Geld.
Was in aller Welt hat die Sparkassen geritten?
Das wirft nicht nur erhebliche Zweifel an den Wertgutachten auf. Es lässt auch eine – in dem Panel nicht gestellte – Frage offen: Warum in aller Welt sehen die institutionellen Verträge überhaupt die Möglichkeit vor, das Kapital kurzfristig wieder abzuziehen beziehungsweise was hat die Sparkassen und auch ihre institutionellen Mitinvestoren geritten, in solche wackeligen Konstrukte zu investieren oder sie sogar selbst zu konzipieren?
Schließlich ist es keine neue Erkenntnis, dass Immobilien immobil sind und illiquide Assets in kurzfristig liquiderbaren Strukturen keinen Sinn ergeben – erst recht dann nicht, wenn womöglich noch nicht einmal die Möglichkeit vorgesehen ist, die Rücknahme oder Rückzahlung unter bestimmten Voraussetzungen auszusetzen.
Vor bald 20 Jahren schon einmal passiert
Außerdem sind die Geldhäuser und ihre Mitstreiter doch professionelle Investoren (jedenfalls werden sie regulatorisch und damit auch von der BaFin so bezeichnet). Die werden es doch wissen, zumal all das in der Finanzkrise vor bald 20 Jahren schon einmal passiert ist. Dass solche Verträge im institutionellen Segment trotzdem noch immer die Regel und nicht etwa eine unrühmliche Ausnahme zu sein scheinen, macht etwas ratlos.
Immerhin: Eine Reihe von Vorträgen und Panels auf der Investment Expo verbreiteten auch Optimismus, etwa zu den Chancen in verschiedenen Marktnischen und Zukunftsmärkten wie Erneuerbare Energien, soziale Infrastruktur oder Datencenter. Zudem gab es auch „neutrale“ Fachthemen, etwa zu den durchaus praktikablen Verbesserungen durch das Standortförder- und das Fondsrisikobegrenzungsgesetz, die im Februar beziehungsweise April 2026 endlich in Kraft getreten sind, sowie durch ein neues Schreiben der Luxemburger Aufsichtsbehörde CSSF, das Rechtsanwalt Frank Müller (McDermott Will & Schulte) ebenfalls als „hilfreich“ bezeichnete.
Mit dem Fondsrisikobegrenzungsgesetz, das die europäische Richtlinie AIFMD II umsetzt, werden unter anderem – wie schon lange für Publikumsfonds – erstmals auch für Immobilien-Spezialfonds Schutzmechanismen wie Rückgabebeschränkungen oder längere Kündigungsfristen vorgeschrieben. Das Gesetz ist jedoch erst seit ein paar Wochen in Kraft – viel zu spät, wie es scheint. Allerdings: Die Profi-Investoren hätten eigentlich auch selbst darauf kommen können.
Zur Investment Expo trafen sich am Mittwoch und Donnerstag letzter Woche nach Angaben des Veranstalters Rueckerconsult rund 800 Teilnehmer, davon 140 Vertreter institutioneller Investoren, im Kinocenter „Zoopalast“ in Berlin. Cash. zählte zu den Medienpartnern.
