Das zeigt eine Analyse der Service-KVG Intreal auf Basis der Bundesbankstatistik, die die Ertragsausschüttung dieser Fondsgattung ausweist. Die Ausschüttung blieb demnach über zehn Jahre relativ konstant, obwohl die Gesamtbranche sehr stark wuchs. Hatte das Nettofondsvermögen aller offenen Immobilien-Spezialfonds im Jahr 2013 noch bei 40,9 Milliarden Euro gelegen, so belief es sich Ende 2022 auf 166,2 Milliarden Euro und hat sich somit mehr als vervierfacht. Welcher Teil davon aus Mittelzuflüssen beziehungsweise aus Wertsteigerungen der Objekte resultierte, geht aus der Auswertung nicht hervor.
Die geringsten Ausschüttungen im genannten Zeitraum wurden 2013 mit 2,78 Prozent geleistet; die höchsten erhielten die Investoren mit 4,15 Prozent im Jahr 2017. Im Jahr 2022 schütteten die Fonds 5,2 Milliarden Euro an Erträgen aus, dies entspricht laut IntReal einer Ausschüttungsrendite von 3,13 Prozent. Sie war damit etwas höher als 2021, als die Fonds 4,2 Milliarden Euro beziehungsweise 2,94 Prozent ausschütteten.
Michael Schneider, Geschäftsführer der Intreal, kommentiert: „Die Zahlen dokumentieren die wachsende Beliebtheit der Immobilienfonds und illustrieren einen großen Vorteil von Immobilieninvestments: Sie sind sehr ausschüttungsstabil. Für institutionelle Investoren ist das ein entscheidendes Kriterium, da viele Akteure in dieser Gruppe selbst laufende Zahlungsverpflichtungen zu erfüllen haben, beispielsweise aufgrund von Pensionsansprüchen oder Leistungszusagen im Rahmen von Versicherungsverträgen. Dass Immobilien-Spezialfonds sich gerade für diese Zielgruppe als Anlagevehikel bewähren, zeigt zugleich ihre erhebliche volkswirtschaftliche Bedeutung.“
Indexklauseln fanden kaum Anwendung
Die genannten Ausschüttungsrenditen spiegeln noch das Niedrigzinsumfeld der letzten zehn Jahre wider. Schneider dazu: „Für die Zukunft gehe ich davon aus, dass die Ausschüttungsrenditen von Immobilienfonds weiter steigen werden, da die Ausschüttungen häufig auf indexgebundenen Mieten beruhen. Anpassungen aufgrund von Indexklauseln fanden im zurückliegenden Betrachtungszeitraum aufgrund der niedrigen Inflationsraten nur in sehr geringem Maß statt. Hinzu kommt: Die Manager können für ihre Fonds in der Regel sehr hohe Vermietungsquoten ausweisen.“
Allerdings wächst in Zeiten steigender Zinsen die Attraktivität anderer Anlageklassen. Uwe Janz, Leiter Treasury bei der Intreal: „Aktuell bringt eine zehnjährige Bundesanleihe rund 2,3 Prozent Rendite, bei zehnjährigen US-Staatsanleihen sind es derzeit 3,6 Prozent. Selbst wenn bei Immobilienfonds ein Risikoaufschlag aufgrund der geringeren Fungibilität von 150 bis 200 Basispunkten angesetzt wird, sollten Immobilienfonds bald wieder wettbewerbsfähige Ausschüttungsrenditen erreichen. Die beiden Haupttreiber sind steigende Mieten und aktuell wieder günstigere Einkaufswerte.“
Bei der Renditebetrachtung müssen jedoch noch weitere Aspekte berücksichtigt werden, so Intreal. Schneider dazu: „Bei Immobilienanlagen in Währungen außerhalb des Euroraumes sind beispielsweise Währungsrisiken voll umfänglich zu berücksichtigen. Für deren Absicherung fallen mitunter hohe Hedging-Kosten an. Ohne Absicherung führt jede Zins- oder Währungsänderung zu einem ständigen Auf und Ab der Immobilienwerte.“ Ein anderer wichtiger Aspekt sind die Steuern. Carina Berberich, Leiterin Steuern bei der Intreal: „Für Investoren ist natürlich die Ausschüttung nach Steuern relevant. Hier haben Immobilienfonds einen großen Vorteil: Die Ausschüttungen können – je nach Ausgestaltung der Fondsstrukturen – von vielen institutionellen Investoren weitestgehend steuerfrei vereinnahmt werden.“
