„Investoren müssen stärker ins Risiko gehen“

Cash. sprach mit Barbara A. Knoflach, Global Head of Investment Management bei BNP Paribas Real Estate, über die Perspektiven der europäischen Gewerbeimmobilienmärkte.

„Wir beobachten die Notwendigkeit, stärker ins Risiko zu gehen, da die herkömmlichen Anlagen oft nicht mehr ausreichend Rendite liefern, um die Verpflichtungen der Investoren zu erfüllen.“

Cash.: Wie bewerten Sie die Situation an den europäischen Gewerbeimmobilienmärkten?

Knoflach: Alle reden zwar davon, dass die Märkte überhitzt sind, aber im historischen Kontext ist die Bautätigkeit immer noch gering und die Mieten auf stabilem Niveau. Der Hype wird ausschließlich über die Investitionen getrieben, während die Fundamentaldaten intakt sind. Aus meiner Sicht ist momentan ein unverändert guter Zeitpunkt, um zu investieren. Der weitere Verlauf ist erstens von der wirtschaftlichen Entwicklung in Europa abhängig – es zeichnet sich ab, dass es hier langsam, aber sicher vorangehen wird. Zweitens von der neuen Bautätigkeit, die gerade gestartet ist. Und drittens vom Niedrigzinsumfeld – solange dieses besteht, stellen Immobilien eine extrem attraktive Alternative zu anderen Assetklassen wie Anleihen dar, weil sie Cashflow produzieren und eine erheblich höhere Rendite bieten.

Die Nachfrage der Investoren in den europäischen Metropolen ist derzeit hoch. Ist ein Investment in Core-Objekte angesichts der gesunkenen Renditen noch lohnend?

Core-Objekte sind sicherlich im jetzigen Marktzyklus gut gepriced; die Miethöhen sind aber immer noch vernünftig. Ein Investment hängt davon ab, wie viel Risiko ein Investor eingehen möchte oder kann. Wenn er eine Anlage mit geringem Risiko bevorzugt, sind Core-Objekte nach wie vor attraktiv, da sie im Schnitt eine solide Rendite um 3,5 Prozent und regelmäßige Cashflows erwirtschaften. Selbst wenn man (gefühlt) etwas zu teuer einkauft, ist die Wahrscheinlichkeit, trotzdem Geld zu verdienen, immer noch höher als bei vielen anderen Anlageformen. Die Kunst beim Geldverdienen besteht bekanntlich darin, etwas mutiger zu sein als der Rest und wenn man einen Trend erkannt hat, ein gutes Gefühl fürs Timing zu haben.

Welche alternativen Anlagestrategien versprechen höhere Renditen?

Eine Variante ist, in A-Objekte in B-Märkten oder in B-Objekte in A-Märkten anzulegen, also in Zweitmärkten gute Objekte zu kaufen oder in Erstmärkten in Randlagen zu gehen. Dies ist die einfachste Methode, um etwas mehr Rendite zu erzielen. Eine weitere Möglichkeit ist, ein höheres Risiko einzugehen, also überwiegend Value-add-Strategien zu wählen, die sich üblicherweise aus Core- und Core-plus-Strategien ableiten. Also in Objekte oder Portfolios mit höherem Leerstand in Märkten zu investieren, in denen man an die Erholung der Mieten glaubt. Wichtig ist ein erfahrener Asset Manager, dem es gelingt, diesen Mehrwert umzusetzen. Das Risiko lässt sich hierbei natürlich kalibrieren – von normaler Nachvermietung bis hin zu Refurbishments und der Neupositionierung von Objekten. Eine dritte Variante bieten klassische Private-Equity- und opportunistische Strategien mit hohem Risiko in sich entwickelnden Märkten – diese versprechen die höchsten Renditen, sind aber nur etwas für Anleger mit genügend Risikokapital und starken Nerven.

Seite zwei: „Investoren diversifizieren bei Ländern und Produkten“

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