Der Zinsanteil wird im Zeitverlauf permanent kleiner und der Tilgungsanteil größer. Bestehende Restschulden müssen am Laufzeitende mit dem dann aktuellen Marktzins über einen neuen Zinsbindungszeitraum finanziert werden. Bei gestiegenem Zinsniveau kann das allerdings schnell zur Herausforderung oder gar Überforderung werden. Bankangebote suggerieren mit geringer Tilgung und geringen Zinsen, dass für jeden der Immobilienerwerb möglich ist.
Gestiegene Zinsen können das finanzielle Budget sprengen
Ein Darlehen über 100.000 Euro mit einem Sollzins von 1,4 Prozent und einer einprozentigen Anfangstilgung kostet für zehn Jahre fest monatlich 200 Euro. Getilgt werden in zehn Jahren aber lediglich elf Prozent des Darlehens. Bei Vereinbarung einer zweiprozentigen Anfangstilgung sind dagegen nach diesem Zeitraum bereits 22 Prozent getilgt. Die monatliche Rate beläuft sich auf 283,33 Euro. Gestiegene Zinsen für die Anschlussfinanzierung führen später zu einer ordentlichen Mehrbelastung, die das finanzielle Budget sprengen können.
Liegt das Zinsniveau nach Ablauf der Zinsbindung beispielsweise bei fünf Prozent, dem Niveau vor der Finanzkrise im Jahr 2008, steigt die monatliche Rate des Darlehens auf 500 Euro. Diesem Risiko sollten Immobilienkäufer durch eine höhere Anfangstilgung – mindestens zwei Prozent, besser mehr – und einer Zinsbindungszeit von mehr als zehn Jahren Rechnung tragen. Die meisten Kreditinstitute bieten Laufzeiten von 15, 20 oder mehr Jahren an. Mit einer längeren Zinsbindung muss allerdings ein um einige Zehntel Prozent höherer Zins bezahlt werden.
Tilgung des Darlehens aus den Erträgen der Sparanlage
Zusätzlich vereinbarte Sondertilgungsrechte und ein optionaler Wechsel des Tilgungssatzes in einem Korridor runden eine flexible Finanzierung ab. Nicht selten werden endfällige Darlehen angeboten. Bei dieser Finanzierungsform werden gleichzeitig ein separater Darlehensvertrag, der erst zum Ende der Laufzeit getilgt wird, und ein Sparvertrag abgeschlossen. Mit einer an die Darlehenssumme angepassten Renditeprognose – beispielsweise über 30 Jahre, damit die Sparrate gering bleibt – soll nach Angaben der Produktgeber die Tilgung des Darlehens aus den Erträgen der Sparanlage möglich sein.
Infrage kommen Kapitalversicherungen, Wertpapiersparverträge oder anderes. Steht zum Laufzeitende weniger Kapital zur Verfügung, muss die Differenz allerdings aus eigenen Mittel getilgt oder erneut ein Darlehen aufgenommen werden. Daher birgt dieses Modell erhebliche Risiken. Lebensversicherungen etwa bieten derzeit mit lediglich 1,25 Prozent per annum nur eine geringe Garantieverzinsung. Investmentfonds bieten überhaupt keine Garantie, eine gute Entwicklung kann durch einen Börsencrash eingebüßt werden.
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