Die Kaufpreise für Wohnimmobilien legen schneller zu als die Mieten, so ein Ergebnis des F+B-Wohn-Index Deutschland. Die Preisentwicklung werde zu einem wesentlichen Teil durch die niedrigen Zinsen angetrieben.
Der F+B-Wohn-Index Deutschland als Durchschnitt der Preis- und Mietentwicklung von Wohnimmobilien für alle Gemeinden in Deutschland stieg im vierten Quartal 2017 im Vergleich zum Vorquartal um 0,7 Prozent, im Vergleich zum Vorjahresquartal um 3,7 Prozent.
„Die Wachstumsdynamik der letzten 15 Monate zeigt sich im bundesdeutschen Durchschnitt weiterhin eher moderat, die vor allem bei Angebotsmieten und teilweise auch bei Preisen die Spitze eines Preiszyklus markieren könnte“, kommentiert F+B-Geschäftsführer Dr. Bernd Leutner die Ergebnisse.
Schere zwischen Mieten und Preisen
Angesichts eines weiterhin sehr niedrigen Zinsniveaus und demzufolge fehlender Anlagealternativen halte die ungewöhnliche und seit mehr als sechs Jahren anhaltende Spreizung zwischen der Entwicklung der Preise von Eigentumswohnungen und der Neuvertrags- und Bestandsmieten weiterhin an, so der F+B-Chef.
Insbesondere in den Ballungsräumen würden die Grenzen der Finanzierbarkeit von Neubaumietwohnungen, aber auch von Wohnungen im Bestand, bis hinein in die Mittelschichtshaushalte deutlich sichtbar.
Gestützt werde diese Beobachtung durch den verfestigten Trend, dass die Bestandsmieten bundesweit im Vergleich von Q4/2017 zum Vorquartal nur um 0,4 Prozent anstiegen und sich der Preisanstieg der Neuvertragsmieten mit 0,4 Prozent dem der Bestandsmieten – auf einem eher niedrigen Niveau – vollständig angeglichen hat.
Preise steigen schneller
Eigentumswohnungen hätten sich dagegen im gleichen Zeitraum um 0,9 Prozent und Einfamilienhäuser um 0,5 Prozent verteuert. Auch im Vergleich zum Vorjahresquartal 4/2016 übertrafen Eigentumswohnungen mit 5,3 Prozent und Einfamilienhäuser mit 3,9 Prozent den Durchschnittswert des F+B-Wohn-Index von 3,7 Prozent.
Neuvertragsmieten und Bestandsmieten verteuerten sich mit 2,2 Prozent und 1,5 Prozent im Vergleich zu ihren Vorjahresquartalen nach wie vor unterhalb des Anstiegs des F+B-Wohn-Index.
Insgesamt zeigt sich der deutsche Markt für Wohn-Immobilien laut F+B nach wie vor äußerst heterogen. „Dass nun auch seit einiger Zeit vermehrt B-, C- oder gar D-Standorte in den Fokus von professionellen Investoren, aber auch von Privathaushalten mit mittleren Einkommen rücken, die sich die teuren Kernstädte und Top-Standorte nicht mehr leisten können, lässt auch dort Preise und – in relativem Abstand – auch die Mieten ansteigen“, sagt Leutner.
Frage nach Immobilienblase nicht eindeutig zu beantworten
Die viel diskutierte Frage nach der Ausbildung oder Existenz einer Immobilienpreisblase ist nach Ansicht von F+B nicht eindeutig zu beantworten. „Klar ist, dass die Preisentwicklung zu einem nennenswerten Teil zinsgetrieben ist und die Renditen deshalb deutlich einbrechen“, erklärt Leutner.
Wer allerdings antizyklisch investieren wolle, werde aktuell eher Wertsteigerungen realisieren und sich bei Ankäufen etwas zurückhalten. Hier zeige sich erneut, dass ein längerer Investitionszeitraum in der Branche eher erfolgsversprechend sei als das kurzfristige Handelsgeschäft.
Auf diese Weise werde auch das Risiko gemindert, Opfer eines Rückschlags der Marktentwicklung zu werden, wenn sich das Zinsniveau und die globalwirtschaftlichen Rahmenbedingungen verändern. (bk)
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