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10. Januar 2007, 00:00
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Gericht: “Drei-Objekt-Grenze” gilt nicht immer

Nach einem Urteil des Finanzgerichts Köln führt der Verkauf von sechs Eigentumswohnungen innerhalb von drei Jahren nicht in jedem Fall zu der Einstufung als gewerblicher Grundstückshandel. Voraussetzung ist, dass ? wie im entschiedenen Fall ? die Veräußerung auf Druck der finanzierenden Bank erfolgt und ursprünglich keine Veräußerungsabsicht bestand.

Hintergrund: Im Normalfall wird als gewerblicher Grundstückshändler angesehen, wer mehr als drei Immobilien innerhalb kurzer Frist (in der Regel fünf Jahre) verkauft (?Drei-Objekt-Grenze?). Folge: Auf Vermietungseinkünfte und Veräußerungsgewinne wird Gewerbesteuer fällig.

Gegen die Entscheidung wurde nach Angaben der Rödl GmbH, Nürnberg, die auf das Urteil aufmerksam macht, Revision zum Bundesfinanzhof (BFH) eingelegt (Az.: II R 101/06). Sollte der BFH dem Finanzgericht folgen, wäre dies vor allem für Anleger von Bedeutung, die Anteile an geschlossenen Immobilienfonds aus einer Notlage heraus verkaufen. Denn auch diese Verkäufe werden unter Umständen bei der ?Drei-Objekt-Grenze? berücksichtigt.

Anleger, die auf Basis eines Schreibens des Bundesfinanzministeriums (BMF) vom März 2004 gewerblich veranlagt werden, können mit dem Urteil ebenfalls gut gegen den Steuerbescheid argumentieren. Das BMF hatte verfügt, dass Verkäufe, die durch die Fondsgesellschaft vorgenommen werden, dem Anleger persönlich zugerechnet werden, ?wenn der Verkehrswert des Gesellschaftsanteils oder des Anteils an dem veräußerten Grundstück mehr als 250.000 Euro beträgt.?

Letzteres kann wegen der Fremdfinanzierung schon bei Anteilen von weniger als 100.000 Euro der Fall sein. Da Beteiligungen in dieser Größenordnung in aller Regel keine Mehrheit in der Gesellschafterversammlung begründen, kann der Verkauf auch gegen den Willen des einzelnen Anlegers erfolgen. In diesem Fall darf er, so lässt sich aus der Kölner Entscheidung schließen, nicht deshalb als gewerblich eingestuft werden.

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