Wohnimmobilien: Zinshäuser en bloc

Totgesagte leben länger. Die Wohnimmobilie – als renditearmes Investitionsgut lange Zeit verschmäht – feiert in (Post-) Krisenzeiten fröhliche Urständ. Den Trend wollen verstärkt auch Emissionshäuser nutzen – die Fondskonzepte im Cash.-Check.

Text: Thomas Eilrich

Glückliche grüne Insel: Wer in Irland auch nur einen Quadratmeter Land sein Eigen nennt, darf sich nicht nur privilegiert fühlen, sondern sogar Lord nennen. Für Landbesitzer und Adelsstand kennt das Irische nur einen Begriff: „Tirana“. Der Ritterschlag für Vermieter findet im Englischen seine Fortführung. Dort firmieren Vermieter als „Landlords“.

Die Titel-Romantik außen vor, befinden sich die Landlords auf den Inseln allerdings kaum in herausragender Position. Die Wohnimmobilienmärkte in Irland und Großbritannien haben die Konsequenzen der Krise in vollem Umfang zu spüren bekommen.  Die Märkte brachen ein – mitsamt verheerender Folgen für die Wertentwicklung.

Deutschland einig Mieterland

Ganz anders verhält es sich in „good old Germany“. Der hiesige Wohnimmobilienmarkt zeichnet sich vor allem durch eines aus – Konstanz. Weil es kaum Wertsteigerungsfantasien gab, fehlt auch der Abwertungsdruck. Zudem beträgt die Wohneigentumsquote zwischen Flensburg und Garmisch-Partenkirchen lediglich knapp über 40 Prozent – Deutschland einig Mieterland.

Sind also die Vermieter hierzulande privilegiert? Nein, wenn man den Blick  auf die Marktregulierung und den gesetzlichen Rahmen richtet. Und doch                spricht einiges dafür. Die Wohnimmobilie vereint einige grundsätzliche Charakterzüge in sich, die sie – insbesondere in (Post-)Krisenzeiten – für Privatanleger attraktiv erscheinen lassen. Wohnen ist ein existenzielles Bedürfnis – Erträge werden weitgehend konjunkturunabhängig erwirtschaftet. Der diffusen Inflationsangst begegnen Wohnungen wirksam mit Wertstabilität und in Mietverträgen.

Allerdings ist längst nicht alles (Beton-)Gold, was glänzt. Von einer einheitlichen Entwicklung des Wohnimmobilienmarkts kann hierzulande keine Rede sein. Im Gegenteil: Die Schere zwischen wachstumsstarken Metropolregionen und Abwanderungsregionen mit meist ländlichem oder kleinstädtischem Charakter klafft immer weiter auseinander. In den Großstädten steht einer wachsenden Nachfrage ein gesunkenes Angebot gegenüber. Die Wohnraum-Nachfrage der kommenden 20 Jahre sieht eine aktuelle Prognose des Forschungsinstituts Empirica im Auftrag der Landesbausparkassen (LBS) mit jährlich 300.000 Einheiten deutlich über dem derzeitigen Genehmigungs- und Fertigstellungsniveau. Das Pestel Institut geht gar von einem Bedarf von 400.000 Wohnungen aus (siehe Interview).  Das aktuelle Niveau befindet sich nach Angaben des Statistischen Bundesamtes mit rund 176.000 Wohnungen in 2009 im Tränental – wenn auch die Talsohle gemäß LBS-Prognose durchschritten scheint. Laut Dr. Günter Vornholz, Researchleiter bei der Deutschen Hypo, einem Unternehmen der Nord LB, sind diese Baugenehmigungen vor allem in wachsenden Metropolregionen beantragt worden. Entsprechend dem dort steigenden Bedarf werde wieder mehr in Neubauten investiert.

Hinzu kommt, dass Wohnungsgrößen und Haushaltszahlen steigen. Der Empirica-Prognose zufolge wird die Pro-Kopf-Wohnfläche in den alten Bundesländern bis 2030 um 15 Prozent auf 54 Quadratmeter steigen, in Ostdeutschland gar um 25 Prozent auf dann 55 Quadratmeter. Ein wesentlicher Grund für diese Entwicklung liegt aus Sicht der Experten im Trend hin zu kleineren und Single-Haushalten. Trotz leicht rückläufiger Bevölkerungszahlen gehen die Forscher davon aus, dass die Zahl der Haushalte allein bis 2020 um mehr als eine Million zunimmt.

Seite 2: Welche Regionen von der Entwicklung profitieren