Ein Mietendeckel und die Eigentumsgarantie im Grundgesetz – für viele Vermieter und Immobilieninvestoren schien dieser Konflikt seit dem Berliner Mietendeckel-Urteil von 2021 entschieden. Nun hält ein neues Rechtsgutachten den von der Linken vorgeschlagenen bundesweiten Mietendeckel für verfassungsgemäß. Vorgestellt haben es Bundestagsfraktionschef Sören Pellmann und Wohnungsbauexpertin Caren Lay gemeinsam mit dem Regensburger Rechtsprofessor Thorsten Kingreen in Berlin. Für Berater mit Mandanten im Immobiliensegment ist das mehr als eine parteipolitische Randnotiz, denn der Vorstoß fällt mitten in den Berliner Wahlkampf.
Am 20. September wählt Berlin ein neues Abgeordnetenhaus. Dort hofft Spitzenkandidatin Elif Eralp auf das Amt der Regierenden Bürgermeisterin und begrüßte den Vorstoß der Bundestagsfraktion entsprechend deutlich: „Ein bundesweiter Mietendeckel ist auf dem Boden des Grundgesetzes möglich.“ Ob sich diese Einschätzung politisch durchsetzt, ist offen. Rechtlich untermauert ist sie damit aber erstmals durch ein eigens beauftragtes Gutachten.
Was die Linke mit dem bundesweiten Mietendeckel plant
Die schwarz-rote Bundesregierung setzt bislang auf die Mietpreisbremse, die Steigerungen bei Neuvermietungen begrenzt und 2025 bis 2029 verlängert wurde. Der Linken reicht das nicht. Lay begründete das so: „Ein Mietendeckel ist anders als die Mietpreisbremse eine wirklich wirkungsvolle gesetzliche Regulierung der Mieten, die nachhaltig ist, die dauerhaft ist und die verlässlich ist.“
Konkret sieht der Bundestagsantrag ein zweistufiges Modell vor. Zunächst soll ein „Mietenstopp“ die bundesweite Mietentwicklung einfrieren, sowohl im Bestand als auch bei neuen Verträgen. Darauf folgt Stufe zwei, der eigentliche bundesweite Mietendeckel. Die Obergrenzen sollen dabei lokal unterschiedlich ausfallen und sich nach drei Marktkategorien richten: nicht angespannter Wohnungsmarkt, angespannter Wohnungsmarkt und „Wohnungsnotlage“.
Die drei Stufen der lokalen Mietobergrenze
- Nicht angespannter Wohnungsmarkt: Mieterhöhungen bleiben grundsätzlich möglich.
- Angespannter Wohnungsmarkt: Die lokale Obergrenze darf weder im Bestand noch bei Neuverträgen überschritten werden. Erhöhungen sind begrenzt auf sechs bis zehn Prozent binnen drei Jahren.
- Wohnungsnotlage: Auch „überhöhte Mieten“ können auf die neu berechnete Obergrenze abgesenkt werden.
Zusätzlich will die Linke die Berechnungsgrundlage des Mietspiegels ändern. Einbezogen werden sollen künftig Bestands- und Sozialmieten, „Wuchermieten“ dagegen nicht. Auf diese Weise soll eine „echte Durchschnittsmiete“ entstehen, die nach Angaben der Partei um sechs Prozent unter dem bisherigen Mietspiegel läge.
Welche Effekte das Rechenmodell erwartet
Wie stark sich das Modell auf die Mietpreise auswirken würde, hat der Stadtsoziologe Andrej Holm von der Humboldt-Universität Berlin in einem Arbeitspapier durchgerechnet. Seine Zahlen zeigen deutliche Unterschiede zwischen den Metropolen.
Bei den Bestandsmieten fällt der Effekt laut Holm moderater aus, da diese demnach langsamer steigen würden als bisher. Allerdings ließe die Option, „überhöhte Mieten“ in Wohnungsnotgebieten auf die neu berechnete Durchschnittsmiete abzusenken, auch bestehende Verträge nicht unberührt. Für München ergäbe sich dadurch nach den Berechnungen eine mittlere Mietsenkung der betroffenen Wohnungen um 5,45 Euro je Quadratmeter.
Warum der Gutachter den Mietendeckel für verfassungsgemäß hält
Kingreen begründete sein Ergebnis bei der Vorstellung so: „Ich habe den hier präsentierten Regelungsvorschlag ausführlich und kritisch geprüft und kann sagen, dass alle vorgeschlagenen Regelungen mit dem Grundgesetz vereinbar sind.“ Damit widerspricht der Jurist der verbreiteten Annahme, wonach die Eigentumsgarantie starken Eingriffen in die Mietpreisbildung grundsätzlich entgegensteht.
In der Kurzfassung des Gutachtens heißt es dazu, Eigentum unterliege einer Sozialbindung, die bei Wohnraum besonders ins Gewicht falle. Deshalb seien Mietobergrenzen „kein rechtfertigungsbedürftiger Eingriff, sondern grundsätzlich zulässige Inhalts- und Schrankenbestimmungen des Eigentums“. Eine Grenze zieht das Gutachten dennoch: Vermieter dürften verfassungsrechtlich nicht dazu gezwungen werden, mit ihrer Immobilie tatsächlich Verlust zu machen. Genau an dieser Grenze dürfte sich die politische und juristische Debatte in den kommenden Monaten festmachen, sollte der Vorstoß über den Bundestagsantrag hinaus an Fahrt gewinnen.
Kritik: CDU spricht vom „Todesstoß“ für den Wohnungsbau
Gegen einen Mietendeckel wird traditionell eingewandt, dass Vermietern der Anreiz fehlt, in Instandhaltung und Modernisierung zu investieren. Der baupolitische Sprecher der CDU/CSU-Bundestagsfraktion, Jan-Marco Luczak, formulierte diese Kritik deutlich und nannte die Forderungen der Linken ignorant und verantwortungslos. Sein Urteil: „Ein Mietendeckel wäre der Todesstoß für den Wohnungsbau.“ Und weiter: „Ein Mietendeckel hilft den Mietern nicht, er schadet ihnen.“
Zwischen der Einschätzung des Gutachters, ein Mietendeckel sei verfassungsgemäß möglich, und der ökonomischen Kritik der CDU liegt damit eine erhebliche Distanz. Während Kingreen ausschließlich die verfassungsrechtliche Zulässigkeit prüfte, zielt die Kritik der Union auf die Marktwirkung ab, insbesondere auf Investitionsanreize im Wohnungsneubau. Beide Fragen sind rechtlich und ökonomisch voneinander zu trennen, auch wenn sie in der politischen Debatte häufig vermischt werden.
Was der Vorstoß für die Beratungspraxis bedeutet
Für Berater mit Mandanten im Immobiliensegment bleibt zunächst festzuhalten: Der Vorschlag der Linken ist ein Bundestagsantrag der Opposition, kein geltendes Recht. Ob und wann daraus ein Gesetzgebungsverfahren wird, hängt maßgeblich von den Mehrheitsverhältnissen ab, und die Linke stellt derzeit keine Bundesregierung. Dennoch lohnt die Beobachtung, weil das Gutachten die verfassungsrechtliche Debatte verschiebt: Anders als beim gescheiterten Berliner Mietendeckel argumentiert Kingreen explizit auf Bundesebene und stützt sich auf die Sozialbindung des Eigentums als tragendes Prinzip.
Insbesondere für den Berliner Wahlkampf dürfte das Thema in den kommenden Wochen an Sichtbarkeit gewinnen, da die Linke mit Eralp um die Regierungsspitze konkurriert. Wer Mandanten mit Immobilienportfolios oder Wohnungsbaubeteiligungen betreut, sollte die politische Entwicklung rund um den 20. September deshalb im Blick behalten, ohne bereits jetzt konkrete Anpassungen an Bestandsportfolios vorzunehmen. Ein Gesetzentwurf mit Aussicht auf Mehrheiten liegt bislang nicht vor.
