Die von der Bundesregierung geplante weitere Mietrechtsreform könnte erhebliche Auswirkungen auf Vermieter, Investoren, Projektentwickler und Mieter haben. Im Rahmen eines Webinars von Rueckerconsult diskutierten Vertreter aus Rechtsberatung, Immobilienwirtschaft und Steuerberatung die vorgesehenen Änderungen. Im Fokus standen strengere Vorgaben für möbliertes Wohnen, Einschränkungen bei Indexmieten, neue Regeln für Kurzzeitvermietungen sowie Anpassungen bei Modernisierungsmieterhöhungen.
Ulrich Creydt, Geschäftsführer der Ypsilon Group, ordnet das Reformpaket als nächsten Schritt der Bundesregierung nach der Verlängerung der Mietpreisbremse ein. „Im Reformpaket Mietrecht II soll es darum gehen, das Mietniveau in Deutschland zu stabilisieren und mögliche Umgehungstatbestände der Mietpreisbremse zu vermeiden.“ Zugleich sieht er Risiken für den Wohnungsbau: „Wenn ich eine solche Regelung einfüge, sorge ich in diesen angespannten Wohnungsmärkten eher dafür, dass weniger und nicht mehr gebaut wird.“
Besonders betroffen von den geplanten Änderungen wäre das Segment des möblierten Wohnens. Dabei unterscheiden die Experten zwischen professionellen Anbietern wie Boardinghouses oder Serviced Apartments und privaten Vermietern möblierter Wohnungen. Die Mietrechtsreform zielt vor allem auf letztere Gruppe ab. Künftig soll der Möblierungszuschlag separat ausgewiesen und stärker begrenzt werden.
Möbliertes Wohnen und Kurzzeitmieten im Fokus
Sascha Nöske, CEO der Strategis AG, relativiert die Größe des Marktes für möblierte Wohnungen. „Der Anteil ist kleiner, als es in manchen Portalen den Anschein erweckt. Man sieht nur mehr Anzeigen, weil die Neuvermietungsfrequenz deutlich höher ist.“ Gleichzeitig verweist er auf die Bedeutung solcher Angebote für Berufstätige, die kurzfristig in eine neue Stadt ziehen. „Wenn das nicht da ist, wird es auch schwieriger, Talente für den Arbeitsmarkt zu bekommen.“
Arnaud Ahlborn, Geschäftsführer von Industria Immobilien, beobachtet bei einzelnen Projektentwicklern eine stärkere Ausrichtung auf möblierte Wohnkonzepte. Hintergrund seien gesunkene Ankaufsfaktoren und die Möglichkeit, höhere Mieten zu erzielen. Solche Modelle bewertet er jedoch kritisch. „Ich kann die Miete nicht verdoppeln, nur weil ich so tue, als sei das jetzt plötzlich ein anderes Produkt.“
Rechtsanwalt Uwe Bottermann weist darauf hin, dass möbliertes Wohnen und Kurzzeitvermietung rechtlich nicht gleichzusetzen seien. „Es gibt möblierte Vermietung, ohne dass es Kurzzeitvermietung ist.“ Die geplante Regulierung könne für mehr Transparenz sorgen, zugleich aber wirtschaftliche Auswirkungen haben. „Die Neuregelung bringt Transparenz, indem man vorschreibt, was im Mietvertrag zu regeln ist. Sie kann aber auch zu geringerem Mieteinkommen führen.“
Kritik an geplanter Begrenzung von Indexmieten
Besonders kritisch bewerten die Teilnehmer die geplanten Einschränkungen bei Indexmietverträgen. Nach den Regierungsplänen sollen Vermieter in angespannten Wohnungsmärkten Mieten künftig nur noch bis zu einer Inflationsrate von drei Prozent vollständig anpassen können. Darüber hinausgehende Preissteigerungen würden nur noch teilweise berücksichtigt.
Für institutionelle Investoren sei dies problematisch, erklärt Ahlborn: „Aus Sicht institutioneller Investoren schwächt diese Regelung ein zentrales Argument für das Wohninvestment – nämlich den vollumfänglichen Inflationsschutz.“ Gerade bei Neubauten hätten Indexmieten bislang eine wichtige Funktion erfüllt.
Auch Nöske sieht die Gesamtheit der geplanten Eingriffe kritisch. „Jede einzelne Regulierung ist noch nicht der Weltuntergang. Aber es sind viele kleine Nadelstiche.“ Investitionen in Wohnraum könnten dadurch weniger attraktiv werden. „Es muss auch noch einen Grund geben, in Wohnraum zu investieren. Der Markt ist nach wie vor attraktiv, aber man sollte ihn nicht künstlich verschlechtern.“
Steuerliche Folgen der Mietrechtsreform
Diskutiert wurden zudem die geplanten Änderungen bei Kurzzeitmietverträgen. Nach Angaben von Bottermann soll die bislang häufig genutzte Laufzeit von bis zu zwölf Monaten künftig grundsätzlich auf sechs Monate begrenzt werden. Eine Verlängerung auf acht Monate wäre nur noch in Ausnahmefällen möglich. „Bisher hatte sich am Markt und in der Rechtspraxis eine Laufzeit von bis zu zwölf Monaten als Rahmen für Mietverträge zum vorübergehenden Gebrauch etabliert. Künftig soll die Grenze grundsätzlich bei sechs Monaten liegen; eine Verlängerung auf acht Monate soll nur bei unvorhergesehenem Bedarf möglich sein.“
Creydt verweist darüber hinaus auf steuerliche Konsequenzen für Vermieter. „Wenn ich temporär vermiete, also im Rahmen von sechs Monaten bleibe, ist das Ganze umsatzsteuerpflichtig.“ Für private Vermieter könne dies zusätzlichen Verwaltungsaufwand verursachen. „Das ist ein zusätzliches Bürokratie-Hemmnis.“
Die geplante Anhebung der Wertgrenze für das vereinfachte Verfahren bei Modernisierungsmieterhöhungen von 10.000 auf 20.000 Euro je Wohnung durch die Mietrechtsreform stößt dagegen nur auf verhaltene Zustimmung. Ahlborn hält die Anpassung angesichts gestiegener Baukosten für wenig weitreichend. „Bei einer 75-Quadratmeter-Wohnung bin ich bei rund 260 Euro pro Quadratmeter. Da kommt man heute nicht mehr weit.“
In der Gesamtbetrachtung sehen die Experten zwar Potenzial für mehr Transparenz und die Eindämmung einzelner Umgehungstatbestände. Gleichzeitig warnen sie davor, dass zusätzliche Regulierung die Investitionsbereitschaft in ohnehin angespannten Wohnungsmärkten weiter reduzieren könnte.
