Herr Hein, wie schätzen Sie die aktuelle Lage am Baufinanzierungsmarkt ein?
Hein: Nach wie vor gilt: Die Nachfrage übersteigt das Angebot. Das zeigt sich vor allem an den in weiten Teilen Deutschlands weiterhin steigenden Immobilienpreisen. Auf der anderen Seite stellen wir fest: Die Stimmung im Markt ist positiv. Auch wenn – Stichwort „Sondervermögen“ – politische Entscheidungen getroffen wurden, die sicher auch einen Einfluss auf die Zinsentwicklung haben. Dennoch freuen wir uns zu sehen, dass der Baufinanzierungsmarkt sowohl auf Kunden- als auch auf Vermittlerseite lang nicht mehr so angespannt ist wie noch 2023.
Die Bundesregierung hat den „Bau-Turbo“ auf den Weg gebracht. Erwarten Sie hiervon eine Trendwende, was die Bautätigkeit betrifft – mit positiven Effekten auch für die Baufinanzierung?
Hein: Der „Bau-Turbo“ ist auf jeden Fall ein guter Anfang. Hier wünschen wir uns weitere Initiativen seitens der Bundesregierung. Deutlich ist schon jetzt, dass die Verantwortung für die Kommunen und Länder anwächst. Es bleibt abzuwarten, wie sie damit umgehen – und welchen Einfluss die neuen Verantwortlichkeiten für die Baufinanzierung haben. Sicher ist aber auch: Je stärker der „Bau-Turbo“ in den Baugenehmigungsverfahren Einsatz findet, umso mehr können Kreditgeber wie die ING Deutschland davon profitieren.
Welche weiteren Reformen braucht es, um das Thema Bauen hierzulande endlich voranzubringen?
Hein: Die Baupreise müssen z. B. durch serielles Bauen günstiger werden. Auch bei den Nebenkosten sehen wir noch Potenzial. Ideen können hier eine künftige Staffelung der Grunderwerbsteuer sein, oder auch eine Rückvergütung der Steuer beim Kauf von Bestandobjekten, die direkt saniert werden. Aber auch bei den Fördermitteln ist noch Luft nach oben. Da sind wir gespannt, wie die KfW die neuen Programme am Ende ausgestalten wird. Grundsätzlich braucht es innovative Reformen, die sich auf die Nachhaltigkeit beziehen und die zu niedrigeren Kosten beitragen – wenn das gelingt, wird das Bauen auch in Deutschland wieder attraktiver sein.
Wie verändert sich aus Ihrer Sicht das Finanzierungsverhalten der Kunden?
Hein: Die positive Stimmung am Markt schlägt sich auch in den Zinsbindungen nieder. Standen bis vor kurzem noch die längeren Zinsbindungen im Fokus, sind jetzt wieder kürzere Zinsbindungen von um die 10 Jahre gefragt. Was uns als ING Deutschland besonders freut: Auch die Servicequalität gewinnt an Bedeutung. Unsere Kundinnen und Kunden wollen kurze Kreditentscheidungen und schätzen den persönlichen Service, den wir sowohl im Direktvertrieb als auch über unsere Vermittlerinnen und Vermittler bieten. Das zeigt sich besser in einer steigenden Nachfrage sowohl bei der Neubau- als auch bei der Kauffinanzierung.
Welchen Stellenwert hat das Thema Anschlussfinanzierung derzeit für die ING?
Hein: Die Anschlussfinanzierung hat immer noch einen hohen Stellenwert. Wer seine Immobile bereits 10 oder 15 Jahre abbezahlt hat, stellt heute fest: Der Wert der Immobilie ist in dieser Zeit in vielen Fällen ordentlich gestiegen – proportional dazu ist natürlich auch das Risiko, das mit der Finanzierung einhergeht, gesunken. In Anbetracht der aktuell konstanten und im langfristigen Vergleich immer noch relativ günstigen Zinsen von rund drei Prozent steht der Darlehensprolongation eigentlich nichts mehr im Weg. Die hohe Bedeutung spüren wir bei unseren eigenen Kundinnen und Kunden genauso, wie bei den Menschen, die sich bei ihrer Anschlussfinanzierung für die ING Deutschland entscheiden.
Gibt es neue Produktansätze oder Serviceelemente, die Sie gezielt zur Differenzierung einsetzen?
Hein: Gerade haben wir die Finanzierung einer energieeffizienten Modernisierung und Sanierung noch flexibler gemacht – und damit noch mehr an den Wünschen unserer Kundinnen und Kunden ausgerichtet. Seit Mitte November kann man mit unserer weiterentwickelten Baufi Energy für Modernisierungen auch möglichen Planänderungen von Anfang an mit einkalkulieren. Brauchen die Kundinnen und Kunden das Geld am Ende nicht, reduzieren wir das vereinbarte Darlehen um bis zu 30 Prozent des Modernisierungsanteils – und zwar kostenlos. Auch für die Kapitalanlegerinnen und -anleger haben wir gute Nachrichten: Durch die Aufhebung der 200-Kilometergrenze und durch die Reduzierung der Mindestwohnfläche für vermietete und eigengenutzte Immobilien von 40 auf 30 qm kann jetzt auch diese Zielgruppe besser als bisher von den guten ING-Konditionen profitieren. Parallel dazu arbeiten wir aktuell intensiv daran, die Möglichkeiten der Digitalisierung für die Antragseinreichung zu nutzen. Sowohl durch das automatisierte Auslesen von externen Kontodaten als auch über die Optimierung der digitalen Objektbewertung werden sich die Bearbeitungszeiten der Bank sowie der Aufwand für unsere Kundinnen und Kunden noch in diesem Jahr entscheidend reduzieren lassen.
Seit Frühjahr bieten Sie Baufi-Energy an. Was steckt dahinter und wie wird das Produkt angenommen?
Hein: Wir sind mit der Entwicklung zufrieden. Gerade bei diesem Produkt zeigt sich einmal mehr: Wir haben im Vorfeld der Produktgestaltung viele Gespräche mit unseren Kundinnen und Kunden sowie mit unseren Vermittlerinnen und Vermittlern geführt. Mit der Baufi Energy haben wir ein Produkt auf den Markt gebracht, das genau die Vorteile bietet, die sich der Markt gewünscht hat. Die Höhe des Zins-Rabatts von 0,10 Prozent (aktuell, zum Zeitpunkt dieses Interviews, sogar mit einem zeitlich befristeten Aktions-Zins-Rabatt von 0,15 Prozent), mit einer bereitstellungszinsfreien Zeit von 18 Monaten und mit dem oben beschriebenen Flexi-Budget als Zusatzfeature ist die Baufi Energy so stark gefragt, dass wir tatsächlich den gewünschten Anstieg der Energieeffizienzklassen von mindestens F in unserem Portfolio verzeichnen können.
Seit die Zinsen wieder gestiegen sind, war die Finanzierung von Modernisierungen und Sanierungen deutlich stärker gefragt als die klassische Neubaufinanzierung. Ist das nach wie vor so und gibt es neue Strategien der ING, um diesen Markt noch besser zu bedienen? Wie definieren Sie bei der ING „nachhaltige Baufinanzierung“ konkret?
Hein: Zum letzten Teil der Frage: Natürlich wollen wir sowohl in allen Bereichen, vom Neubau über den Kauf bis hin zur Modernisierung und Sanierung möglichst energieeffiziente Objekte finanzieren. Das honorieren wir nicht nur – wie oben beschrieben – mit der Baufi Energy und attraktiven Konditionen für die reine Modernisierung und Sanierung. Noch länger bieten wir für den Neubau die Baufinanzierung Green mit einem 0,10 Prozent Zins-Rabatt an, wenn die neugebaute Immobilie die Energieeffizienzklasse A oder A+ erreicht. Aber natürlich ist der Neubau immer auch abhängig von den Angeboten am Markt. So sind Bauträgermaßnahmen aktuell mit Risiko behaftet und kaum ein Bauträger will große Baumaßnahmen umsetzen – hier ist das Angebot einfach weniger nachgefragt. Am Ende sind es nicht nur die Kundenwünsche, die sich verändern, sondern auch unser Markt. Das gilt auch für die Modernisierungen und Sanierungen. Sind die Anreize gut, steigt auch die Nachfrage. Sicher ist: Wir werden mit der ING einen Beitrag zum Erreichen der deutschen Klimaziele leisten. Wohlwissend, dass das nicht von heute auf morgen geht.
Welche technologischen Entwicklungen prägen die Zukunft der Baufinanzierung und wie weit ist die ING beim Einsatz dieser Tools in der Praxis?
Hein: Diese Entwicklung beobachten wir natürlich mit großem Interesse. Wir prüfen aktuell ganz genau, was passt zu uns und was vielleicht eher nicht. Wir arbeiten mit Hochdruck an der Weiterentwicklung eines Chatbots, hier sehen wir viel Potenzial für unsere Kundinnen und Kunden und ein 24/7 Bankgeschäft. Irgendwann auch für die Baufinanzierung. Aber wir werden das mit Bedacht angehen – wohlwissend, dass viele Menschen bei der Baufinanzierung immer noch den persönlichen Kontakt bevorzugen. Ob man die größte finanzielle Entscheidung im Leben der KI anvertraut? Ich bin mir da nicht so sicher.
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