Die DWS hat bei ihrem offenen Immobilienfonds DWS Grundbesitz Europa eine anteilige Rücknahmebeschränkung aktiviert. Das teilte die Fondsgesellschaft am 26. Oktober 2026 in einer Ad-hoc-Meldung mit. Seit dem 28. Oktober erhalten Anleger auf fällige Rückgabeaufträge nur noch zehn Prozent ausgezahlt. Der nicht bediente Teil verfällt ersatzlos.
Betroffen sind die Anteile mit den Kennnummern DE0009807008 und DE000A0NDW81. Die Beschränkung gilt seit dem 27. Oktober 2026 und kann laut DWS höchstens zwölf Monate andauern. Innerhalb dieses Zeitraums darf die Gesellschaft die Quote anpassen oder die Regelung vorzeitig aufheben.
DWS Grundbesitz Europa: Warum der Fonds unter Druck steht
Anhaltende Mittelabflüsse belasten den Fonds. Allein in den ersten acht Monaten des Jahres 2026 zogen Anleger netto mehr als 640 Millionen Euro ab, binnen eines Jahres waren es rund 1,1 Milliarden Euro. Auf rund 63 Immobilien verteilt, beläuft sich das verbleibende Fondsvolumen damit auf etwa 4,3 Milliarden Euro.
Zugleich sank der Anteilwert spürbar. Zwischen Juli und September 2026 verlor der Fonds mehr als elf Prozent an Wert, allein im September waren es 7,3 Prozent. An der Börse notierte DWS Grundbesitz Europa Ende Oktober 2026 rund 47,5 bis 50 Prozent unter dem von der Gesellschaft ausgewiesenen Rücknahmewert.
Im Vergleich dazu verfügten andere große Immobilienfonds zur Jahresmitte 2026 über deutlich mehr Liquidität: Der Deka-ImmobilienEuropa kam auf eine Quote von 16,4 Prozent, beim UniImmo: Deutschland waren es sogar 20,8 Prozent.
Börsenabschläge bei offenen Immobilienfonds steigen
Der Fall steht nicht allein da. Eine Finanztip-Auswertung von 14 Fonds zeigt für Oktober 2026 einen durchschnittlichen Börsenabschlag von mehr als 23 Prozent, volumengewichtet liegt er bei über 18 Prozent.
| Fonds | Abschlag an der Börse gegenüber dem Rücknahmewert |
|---|---|
| DWS Grundbesitz Europa | rund 47,5 Prozent |
| Hausinvest | rund 15,6 Prozent |
| Deka-ImmobilienEuropa | rund 15,4 Prozent |
| UniImmo: Deutschland | rund 11,1 Prozent |
Bereits eine frühere Erhebung von Finanztip, durchgeführt im Februar 2026 anhand von 20 Fonds mit einem Gesamtvolumen von 96 Milliarden Euro, offenbarte diesen Trend. Der durchschnittliche Abschlag lag damals bei 18 Prozent, volumengewichtet bei 10,4 Prozent. Ein Jahr zuvor waren es erst zehn beziehungsweise 7,5 Prozent. Bei 13 der 20 untersuchten Fonds überstieg der Abschlag die Marke von zehn Prozent. Mit rund 58 Prozent lag Wertgrund Wohnselect an der Spitze, während Deka Immobilien Europa als größter Fonds im Vergleich mit rund fünf Prozent den geringsten Abschlag aufwies.
Mittelabflüsse aus offenen Immobilienfonds halten an
Bei den Mittelabflüssen weichen die Zahlen je nach Quelle und Zeitraum voneinander ab. Die Bundesbank beziffert die Nettoabflüsse offener deutscher Immobilienfonds im Jahr 2025 auf 7,6 Milliarden Euro, während eine Finanztip-Auswertung für den Zeitraum seit Januar 2025 einen Nettoabfluss von rund zehn Milliarden Euro ermittelt, dem gleichzeitig Neuzuflüsse von 2,7 Milliarden Euro gegenüberstehen.
Der Fondsverband BVI beziffert den Nettoabfluss aus offenen Immobilienfonds im ersten Halbjahr 2026 auf mehr als drei Milliarden Euro, davon 1,8 Milliarden Euro im ersten und 1,5 Milliarden Euro im zweiten Quartal. Im Gesamtjahr 2025 lagen die vom Verband gemeldeten Abflüsse bei Publikumsfonds bei 7,7 Milliarden Euro, verglichen mit 5,9 Milliarden Euro im Vorjahr. Damit war es das zweite Jahr in Folge mit Abflüssen.
Weitere Fonds haben Rücknahmen bereits gestoppt
Mehrere Anbieter haben in den vergangenen Monaten ähnliche oder weitergehende Schritte unternommen. Bei Wertgrund Wohnselect D können Anleger ihre Anteile seit dem 15. Januar 2026 nicht mehr zurückgeben. Industria und IntReal setzten die Rücknahme ihres Fonds Wohnen Deutschland ab dem 26. Februar 2026 aus. Beim KanAm-Fonds Leading Cities Invest, der seit Dezember 2023 rund 28 Prozent an Wert eingebüßt hat, läuft mittlerweile eine geordnete Abwicklung. Union Investments Fonds Wohnen ZBI wertete im Sommer 2024 um 17 Prozent ab.
Gesetzliche Fristen und neue Liquiditätsregeln
Paragraf 255 Kapitalanlagegesetzbuch schreibt für Anteile, die ab dem 21. Juli 2013 erworben wurden, eine 24-monatige Mindesthaltefrist sowie eine zwölfmonatige Rückgabefrist vor. Wer verkaufen möchte, muss die Rückgabe deshalb unwiderruflich erklären.
Kommt es wie bei DWS Grundbesitz Europa zu einem Liquiditätsengpass, erlaubt Paragraf 257 Kapitalanlagegesetzbuch der Gesellschaft, die Anteilsrücknahme auszusetzen. Nach zwölf Monaten darf der Veräußerungserlös dann bis zu zehn Prozent unter dem gesetzlichen Wert liegen, nach 24 Monaten bis zu 20 Prozent. Spätestens nach 36 Monaten oder nach der dritten Aussetzung binnen fünf Jahren ist der Fonds zwingend aufzulösen.
Verschärfte Vorgaben seit April 2026
Seit dem 16. April 2026 gelten mit dem Fondsrisikobegrenzungsgesetz, das die europäische Richtlinie AIFMD II in deutsches Recht überführt, verschärfte Liquiditätsvorgaben. Kapitalverwaltungsgesellschaften sind seither verpflichtet, für jeden ihrer offenen Fonds mindestens zwei Instrumente des Liquiditätsmanagements bereitzuhalten - beispielsweise Gating, Rückgabegebühren oder verlängerte Kündigungsfristen.
Was die Rücknahmebeschränkung für Anleger bedeutet
Wer Anteile an DWS Grundbesitz Europa kurzfristig über die Börse verkaufen will, muss derzeit einen Preisabschlag von etwa 47,5 bis 50 Prozent gegenüber dem veröffentlichten Rücknahmewert in Kauf nehmen. Auch der Weg über die Fondsgesellschaft bringt keine schnelle Liquidität. Mindesthaltefrist und Rückgabefrist verzögern eine Rückgabe ohnehin. Von den fällig werdenden Aufträgen bedient die DWS seit dem 28. Oktober zudem nur noch zehn Prozent.
Scope stuft fünf offene Immobilienfonds herab
Wie unterschiedlich die Lage je nach Fonds ausfällt, zeigt eine Auswertung der Ratingagentur Scope. Von 19 bewerteten offenen Immobilienfonds stufte Scope fünf herab, zwölf blieben stabil und zwei stiegen auf. Die Ratings reichen von A bis CCC, im Mittel liegt die Bewertung bei BBB. Im Schnitt rechnet die Agentur für 2026 mit einer Rendite zwischen minus 0,5 und minus 1,5 Prozent. 2025 lag der Wert bei minus 1,2 Prozent, in den zwölf Monaten bis zum 30. April 2026 bei minus 1,65 Prozent.
