AEW Research hat seine Prognose für die europäische Kreditfinanzierungslücke deutlich nach unten korrigiert. Für den Dreijahreszeitraum 2027 bis 2029 rechnet der Immobilienmanager nur noch mit 45 Milliarden Euro. Das ist weniger als halb so viel wie bisher angenommen. 2023 hatte AEW für die Periode 2026 bis 2028 noch 90 Milliarden Euro veranschlagt. Das geht aus einer am 29. Oktober 2026 veröffentlichten Studie hervor. Grund für den Rückgang ist vor allem die Refinanzierung notleidender Kredite (Non Performing Loans, kurz NPL) aus der Zeit vor 2022. Diese werden zunehmend über sogenannte Back-Leverage-Strukturen gelöst.
Das ausstehende Volumen dieser Back-Leverage-Finanzierungen liegt laut AEW inzwischen bei über 50 Milliarden Euro. Das entspricht einem Plus von 40 Prozent gegenüber 2025. AEW zählt nach eigenen Angaben zu den größten Immobilien-Investmentmanagern der Welt. Zum 30. Juni 2026 verwaltete das Haus ein Vermögen von 73,2 Milliarden Euro.
Back-Leverage schiebt Lösung notleidender Kredite an
Hans Vrensen, Head of Research & Strategy Europe bei AEW, sagt: „Die europäische Kreditfinanzierungslücke ist seit unserem letzten Report deutlich kleiner geworden.“ Back-Leverage ist eine zunehmend verbreitete Kooperationsstruktur zwischen Kreditgebern und Kreditnehmern. Sie habe dem Markt dabei geholfen, den Verkauf von NPL-Portfolios und notleidenden Objekten bislang zu vermeiden.
Der Rückgang der Finanzierungslücke deute allerdings auch darauf hin, dass die am leichtesten lösbaren Fälle bereits bearbeitet seien. Schwierigere Kredite blieben dagegen bestehen.
Der Sektor hatte auf sinkende Zinsen und steigende Mieten gehofft, die das Umfeld Ende 2025 entspannen sollten. Seit Anfang 2026 sind die Swap-Sätze jedoch gestiegen, während Immobilienwerte unter Druck geraten könnten. Laut AEW ist dieses günstigere Szenario damit unwahrscheinlicher geworden. Höhere Finanzierungskosten machen Fremdkapital für Käufer zudem weniger attraktiv. Das dürfte das Investitionsvolumen bis ins Jahr 2027 voraussichtlich weiter dämpfen.
Fremdkapital verliert seinen Renditevorteil
Seit dem zweiten Halbjahr 2023 bietet Fremdkapital bei Immobilieninvestitionen erstmals seit Langem keinen Renditevorteil mehr. Hintergrund ist der Zinsanstieg infolge der Reaktion der Notenbanken auf die durch den Nahost-Konflikt befeuerte Inflation. Die europäischen Fünfjahres-Swapsätze kletterten binnen eines Jahres um 100 Basispunkte auf 3,4 Prozent. Die Finanzierungskosten in der Eurozone stiegen auf 5,1 Prozent und liegen damit auf Höhe der durchschnittlichen Spitzenrenditen europäischer Immobilien.
Die Kreditmargen blieben in den vergangenen zwölf Monaten dennoch stabil, weil Nichtbanken-Kreditgeber den Wettbewerb verschärften. Ohne Großbritannien lagen die gesamten Fremdfinanzierungskosten in Europa im dritten Quartal 2026 bei 5,1 Prozent. Das sind zehn Basispunkte über dem bisherigen Rekord aus dem zweiten Quartal 2023.
Kreditgeber unterscheiden stärker nach Beleihungsauslauf
AEWs Datenbasis erfasst nach eigenen Angaben rund zehn Prozent der seit 2010 für Immobilienkäufe vergebenen Kredite. In den vergangenen vier Quartalen lag der mittlere Beleihungsauslauf (LTV) bei 60 Prozent. In den Jahren 2023 bis 2025 waren es im Durchschnitt 50 Prozent. Das deutet darauf hin, dass Kreditgeber die Preiskorrekturen am Immobilienmarkt für weitgehend abgeschlossen hielten.
Gleichzeitig bewerten sie Kredite über die gesamte LTV-Spanne hinweg zunehmend differenzierter. Darlehen mit einem LTV unter 50 Prozent kosteten im vierten Quartal 2023 im Höchststand 5,4 Prozent. Im dritten Quartal 2026 waren es nur noch 3,7 Prozent - ein Rückgang um 170 Basispunkte. Kredite mit einem LTV über 60 Prozent fielen im selben Zeitraum nur von 6,4 auf 5,3 Prozent. Das entspricht 115 Basispunkten. Das Gefälle zwischen beiden Risikoklassen hat sich damit vergrößert.
Frankreich mit größter Lücke, Deutschland mit meisten notleidenden Krediten
Gemessen am Volumen früherer Kreditvergaben fällt die Kreditfinanzierungslücke ebenfalls kleiner aus. Europaweit sank der relative Anteil von zwölf Prozent (2026 bis 2028) auf zehn Prozent (2027 bis 2029). Die Werte beruhen auf einer Schätzung aus dem Jahr 2025. Frankreich weist mit 12,6 Milliarden Euro die größte Finanzierungslücke in Europa auf, das entspricht 22 Prozent der historischen Kreditvergaben. Zugleich ist Frankreich das einzige Land, in dem dieser relative Anteil weiter gestiegen ist. Großbritannien kommt dagegen mit 4,3 Milliarden Euro beziehungsweise drei Prozent des ursprünglichen Kreditvolumens auf die kleinste Lücke.
Bei den notleidenden Krediten zeigt sich ein ähnliches Gefälle. Die NPL-Quote für europäische Gewerbeimmobilienkredite lag im ersten Quartal 2026 bei 2,9 Prozent. Deutschland verzeichnete mit 5,3 Prozent die höchste Quote unter den großen europäischen Märkten. Zugleich wuchs sie dort in den vergangenen Jahren am schnellsten. Italien senkte seine Quote notleidender Kredite im selben Zeitraum von 19,4 Prozent im ersten Quartal 2019 auf 3,2 Prozent. Spanische Banken reduzierten ihren Anteil von 5,1 auf 2,4 Prozent.
| Markt | NPL-Quote 1. Quartal 2026 | Entwicklung |
|---|---|---|
| Europa (Durchschnitt) | 2,9 Prozent | - |
| Deutschland | 5,3 Prozent | höchster Wert, stärkstes Wachstum |
| Italien | 3,2 Prozent | von 19,4 Prozent (1. Quartal 2019) |
| Spanien | 2,4 Prozent | von 5,1 Prozent |
