Die Catella Real Estate AG beendet nach 16 Jahren die Investmentstrategie ihres offenen Immobilienfonds Catella Max. Der Vorstand der Kapitalverwaltungsgesellschaft hat die Verwaltung des Fonds zum 13. Oktober 2026 gekündigt. Seit diesem Tag gibt die Gesellschaft keine Anteile des Sondervermögens mehr aus und nimmt auch keine zurück. Der Fonds wird nun geordnet abgewickelt, teilt das Unternehmen mit
Der Catella Max richtete sich insbesondere an vermögende Privatanleger. Diese können künftig weder neue Anteile erwerben noch bestehende zurückgeben. Die Kunden kommen also zunächst nicht an ihr Geld. Stattdessen verkauft die Gesellschaft das Immobilienportfolio schrittweise und zahlt die Erlöse an alle Anleger aus.
Warum Catella Real Estate AG den Fonds abwickelt
Mehrere Entwicklungen der vergangenen Jahre haben die Rahmenbedingungen für offene Immobilien-Publikumsfonds grundlegend verändert. Dazu zählen geopolitische Krisen, das gestiegene Zinsniveau, dramatisch gefallene Immobilienwerte sowie ein verändertes Anlageverhalten vermögender Privatkunden. Auch der Catella Max verzeichnete in der Folge Mittelabflüsse. Eine dauerhafte Rückkehr der Zuflüsse erwartet Catella Real Estate AG nicht.
Bei einer Fortführung müsste die Gesellschaft die notwendige Liquidität zunehmend über Immobilienverkäufe beschaffen. Der schwache Transaktionsmarkt mit begrenzter Liquidität erschwert jedoch gerade solche Verkäufe. Die geordnete Abwicklung soll das verhindern: Sie erlaubt es, Objekte ohne akuten Verkaufsdruck zu veräußern und günstige Marktfenster zu nutzen. Außerdem besteht für den Fonds die Möglichkeit, verfügbare Mittel gezielt in Asset-Management-Maßnahmen zu investieren, die künftige Verkäufe erleichtern.
Der Catella Max befinde sich zum Kündigungszeitpunkt in einem geordneten Zustand, teilt das Unternehmen mit. Vorstand Dr. Bernd Thalmeier betont den Anlegerschutz: „Unser zentrales Anliegen ist ein sachgerechter Interessenausgleich zwischen allen Anlegern. Wir möchten mit dem Abschluss der Investmentstrategie Werte schützen.“ Die geordnete Abwicklung gewährleiste, dass sämtliche Anleger nach denselben Regeln an der künftigen Wertentwicklung und den Erlösen aus dem Verkauf des Portfolios beteiligt werden, so Thalmeier weiter.
Rendite von 5,1 Prozent seit Auflage 2010
Der Fonds wurde 2010 aufgelegt und kam den Angaben zufolge seither nach der BVI-Methode auf eine durchschnittliche Wertentwicklung von 5,1 Prozent pro Jahr, Stand 30. September 2026. Damit habe das Ergebnis über dem ursprünglich angestrebten Renditeziel von vier bis fünf Prozent pro Jahr gelegen.
| Kennzahl | Angabe |
|---|---|
| Fondsname | Catella MAX |
| WKN / ISIN | A0YFRV / DE000A0YFRV7 |
| Auflagejahr | 2010 |
| Kündigung der Verwaltung | 13. Oktober 2026 |
| Wertentwicklung pro Jahr (BVI-Methode, Stand 30. September 2026) | 5,1 Prozent |
| Ursprüngliches Renditeziel | vier bis fünf Prozent |
| Rechtsgrundlage der Kündigung | Paragraf 99 KAGB |
„Die Wertentwicklung seit 2010 zeigt, dass sich das besondere Anlagekonzept des Fonds über viele Jahre bewährt hat“, erklärt Thalmeier. Zuletzt hätten allerdings marktbedingte Bewertungsanpassungen die Wertentwicklung belastet, so Thalmeier weiter.
Ob sich die aktuellen Gutachterwerte, die Grundlage für die ausgewiesene Wertentwicklung waren, beim Verkauf der Objekte tatsächlich erzielen lassen und die Anleger mit dem Fonds am Ende tatsächlich ein Plus machen, wird sich herausstellen. In der Vergangenheit haben sich bei anderen Fonds in ähnlichen Situationen die Wertansätze, die in der Regel hauptsächlich auf langfristigen Ertrags- und weniger auf aktuellen Marktwerten basieren, für den kurzfristigen Verkauf vielfach als zu optimistisch erwiesen.
Schon mehrere offene Fonds geschlossen
Zwar wurden seitdem die Vorschriften verschärft und Fristen verlängert, aber die Immobilienmärkte haben seit Mitte 2022 einen historischen Absturz erlebt. Viele Anleger wollen ihr Geld zurück, dieses steckt aber in den Immobilien fest. Zuletzt wurden wegen der hohen Mittelabflüsse bereits mehrere offene Fonds geschlossen.
So setzte im Januar 2026 zuerst der Wertgrund Wohnselect D die Anteilsrücknahme vorübergehend aus. Im Februar folgte der Fokus Wohnen Deutschland von Industria (Service-KVG: Intreal), einen Monat später der UBS (D) Euroinvest Immobilen und zuletzt Ende Juni der Habona Nahversorgungsfonds Deutschland. Die Fonds haben nun jeweils 36 Monate Zeit, um ihre Liquiditätslage so weit zu stabilisieren, dass sie die Rückzahlungen wieder aufnehmen können. Gelingt das nicht, muss der Fonds liquidiert werden, er muss also die (noch) vorhandenen Immobilien möglichst zügig verkaufen.
Ein Fonds übersprang - wie nun auch der Catella Max - die 36-Monats-Frist gleich ganz: Der Leading Cities Invest von Kanam Grund. Ende Juni 2026 teilte die KVG mit, sie habe nach sorgfältiger Prüfung beschlossen, den Fonds geordnet aufzulösen. Die Ausgabe und Rücknahme von Anteilen werde endgültig eingestellt. Das Fondsvermögen soll in den kommenden Jahren schrittweise durch den Verkauf der Immobilien liquidiert werden.
Von hohen Mittelabflüssen und entsprechenden Liquiditätsproblemen betroffen sind nicht nur offene Publikums-, sondern offenbar auch eine Reihe von institutionellen Fonds.
Münchner Immobilienfonds mit regionalem Fokus
Der Catella Max ging 2010 als Immobilienfonds mit regionalem Schwerpunkt auf die Metropolregion München an den Markt. Er zählte zu den ersten offenen Immobilienfonds, die sich zunächst ausschließlich auf eine Stadtregion konzentrierten - damals ein neues Konzept nach deutschem Kapitalanlagerecht. Das Angebot richtete sich an vermögende und erfahrene Privatanleger und setzte auf etablierte Lagen in den Stadtteilen.
In seinem Bestand hielt der Fonds überwiegend hochwertige, bereits errichtete Immobilien und setzte auf eine lange Haltedauer. Mit dem Core- und Core-Plus-Ansatz verfolgte er das Ziel stabiler Mieteinnahmen bei ausgewogenem Risikoprofil. Dabei streute der Fonds seine Anlagen über verschiedene Nutzungsarten und Mietergruppen, wobei der Schwerpunkt auf Büroimmobilien lag.
Verkauf des „Park View“ in Schwabing
Der jüngste Verkauf des „Park View“ belegt, dass einzelne Portfolioobjekte selbst unter den aktuell schwierigen Marktbedingungen einen Käufer finden. Bei dem Objekt handelt es sich um ein Wohn- und Geschäftshaus in München-Schwabing. Alle Anleger profitieren vom dadurch erzielten Liquiditätszufluss und werden gleichmäßig an der Auszahlung beteiligt.
Was die Abwicklung für Anleger bedeutet
Mit der Kündigung des Verwaltungsrechts gemäß Paragraf 99 KAGB beginnt für die Kapitalverwaltungsgesellschaft die geordnete Auflösung des Sondervermögens. Zunächst besteht der Fonds weiter fort, wobei die Gesellschaft die Immobilien Schritt für Schritt verkauft. Ausgabe und Rücknahme von Anteilen bleiben dauerhaft eingestellt.
Aus den Verkaufserlösen, sofern solche anfallen, zahlt die Gesellschaft grundsätzlich halbjährlich und anteilig an alle Anleger aus. Davon ausgenommen sind Beträge, die zur laufenden Verwaltung des Fonds oder zur Tilgung von Verbindlichkeiten erforderlich sind. Weil die Immobilien nach und nach veräußert werden, nimmt der Abwicklungsprozess üblicherweise mehrere Jahre in Anspruch. Catella hat die Bafin und die Verwahrstelle über die Kündigung informiert. Zudem hat sie die Kündigung im Bundesanzeiger, auf ihrer Internetseite sowie über einen dauerhaften Datenträger bekannt gemacht.
Catella Real Estate AG und Catella Investment Management
Catella Real Estate AG ist eine nach dem Kapitalanlagegesetzbuch zugelassene Kapitalverwaltungsgesellschaft unter Aufsicht der Bafin. Sie verwaltet offene Publikums-Immobilienfonds, Spezial-Immobilienfonds sowie Einzelmandate für private und institutionelle Anleger. Seit Januar 2025 bildet sie mit der Catella Investment Management GmbH eine gemeinsame Fondsplattform.
Die Catella Investment Management GmbH ist ein Tochterunternehmen der in Stockholm ansässigen Catella AB. Sie betreut nach eigenen Angaben beratend über 25 offene Immobilienfonds für Privatanleger und Spezialinvestoren sowie zusätzliche Mandate in 15 Ländern Europas. Das dabei verwaltete Immobilienvermögen beläuft sich demnach auf etwa zehn Milliarden Euro. Der Catella-Konzern ist in zwölf Ländern aktiv, verwaltet Vermögenswerte von rund 14 Milliarden Euro und ist im Mid-Cap-Segment der Nasdaq Stockholm notiert.
