Aus Anlegersicht haben offene gegenüber geschlossenen Immobilienfonds scheinbar einen entscheidenden Vorteil: Die Kunden können die Anteile zurückgeben und sich den Gegenwert auszahlen lassen. Es gibt zwar eine gesetzliche Mindest-Haltedauer von zwei Jahren nach dem Anteilskauf und auch danach eine Kündigungsfrist von (wenigstens) zwölf Monaten. Aber die Anteile können noch immer erheblich schneller wieder zu Geld gemacht werden als bei geschlossenen Konzepten – grundsätzlich jedenfalls.
Die gesetzlichen Fristen wurden 2013 nach den Erfahrungen der Finanzkrise ab 2008, die auch eine Krise offener Immobilienfonds nach sich zog, eingeführt. Damals wollten sehr viele Anleger gleichzeitig ihre Anteile zurückgeben. Da das Geld zum größten Teil in die Immobilien investiert war, konnten einige Fonds es nicht schnell genug flüssig machen, um die vielen Rückgabewünsche zu erfüllen. Die Folge: Fondsschließungen, Notverkäufe, herbe Abwertungen, Abwicklungen mit hohen Verlusten.
Nun stellt sich heraus: Auch die daraufhin eingeführten gesetzlichen Mindestfristen reichen in der seit 2022 andauernden Immobilienkrise nicht in allen Fällen aus. Die Mittelabflüsse sind nun schon längere Zeit hoch – in einigen Fällen zu hoch. So setzte im Januar 2026 zuerst der Wertgrund Wohnselect D die Anteilsrücknahme vorübergehend aus.
Im Februar folgte der Fokus Wohnen Deutschland von Industria (Service-KVG: Intreal), einen Monat später der UBS (D) Euroinvest Immobilen und zuletzt Ende Juni der Habona Nahversorgungsfonds Deutschland. Die Fonds haben nun jeweils 36 Monate Zeit, um ihre Liquiditätslage so weit zu stabilisieren, dass sie die Rückzahlungen wieder aufnehmen können. Gelingt das nicht, muss der Fonds liquidiert werden, er muss also die (noch) vorhandenen Immobilien möglichst zügig verkaufen.
Ein Fonds überspringt die 36-Monats-Frist gleich ganz: Der Leading Cities Invest von Kanam Grund. Ende Juni 2026 teilte die KVG mit, sie habe nach sorgfältiger Prüfung beschlossen, den Fonds geordnet aufzulösen. „Die Ausgabe und Rücknahme von Anteilen werden endgültig eingestellt“, heißt es in der Mitteilung. Das Fondsvermögen werde in den kommenden Jahren schrittweise durch den Verkauf der Immobilien liquidiert. Der Fonds hat schon seit 2022 mit erheblichen Mittelabflüssen zu kämpfen und die Anzahl der Fondsobjekte bereits von ursprünglich mehr als 40 auf nur noch zwölf reduziert.
KanAm Grund zieht die Reißleine
Nun zieht das Management die Reißleine. Mit der sinkenden Anzahl an Immobilien verändere sich auch die Struktur des Fonds. „Die Diversifikation nimmt ab, während sich Investitionen, Instandhaltungsmaßnahmen, Vermietungsrisiken oder Leerstände zunehmend stärker auf das verbleibende Portfolio – und damit auf die Anleger – auswirken würden“, heißt es in den Q&A von Kanam Grund. „Der Interessenausgleich zwischen beiden Anlegergruppen (diejenigen, die gekündigt haben, und diejenigen, die im Fonds verbleiben wollen) ist nunmehr in der Form sicherzustellen, dass (…) das verbleibende Portfolio aus zwölf Immobilien veräußert und die daraus erlöste freie Liquidität gleichermaßen an alle Anleger ausgezahlt wird.“
So kann sich der scheinbare Vorteil der offenen Fonds auch für jene Anleger als Bumerang erweisen, die in dem aktuellen Preis-Tal gar nicht verkaufen wollen. Durch das pro-zyklische Verhalten der anderen Investoren, das Verkäufe in einer tendenziell sehr ungünstigen Marktphase und entsprechend schwache Ergebnisse provoziert, hängen sie mit drin.
Dabei spielen generell auch die Wertgutachten für die Immobilien eine wichtige Rolle, die Basis für den Anteilswert und damit für Rückzahlungen sind. Die Gutachten basieren in der Regel hauptsächlich auf langfristigen Ertragswerten der Objekte und geben nicht unbedingt den aktuellen Marktwert wieder, schon gar nicht für den Fall von Notverkäufen. Crasht der Markt, bleiben die Gutachterwerte unter Umständen längere Zeit weit über dem Preis, der bei einem kurzfristigen Verkauf zu erzielen wäre.
