Nach Auffassung von Kunz profitieren inzwischen vor allem qualitativ hochwertige Bestandsobjekte. „Gleichzeitig stabilisieren sich die Preise und die Finanzierungskosten, sodass Investoren wieder verlässlicher kalkulieren können“, so Kunz. Zudem kehre institutionelles Kapital schrittweise in den Markt zurück. „Das verbessert die Ausgangslage spürbar“, sagt er.
Besonders positiv bewertet TSO die Perspektiven für Self-Storage-Immobilien, Multifamily-Objekte und hochwertige Büroimmobilien. In diesen Segmenten setze sich Qualität wieder deutlich stärker durch, während das Angebot vielerorts begrenzt bleibe.
Diese Entwicklung deckt sich mit den allgemeinen Marktbeobachtungen. Vor allem hochwertige Büroflächen in zentralen Lagen erleben nach mehreren schwierigen Jahren wieder eine steigende Nachfrage. Während weniger attraktive Büroobjekte weiterhin unter Leerständen leiden, profitieren Premiumimmobilien in den großen Wirtschaftszentren von einer zunehmenden Rückkehr vieler Unternehmen in repräsentative Innenstadtlagen, so ist vielfach zu lesen. Parallel dazu sorgen E-Commerce, Digitalisierung und der Ausbau der KI-Infrastruktur für eine anhaltend hohe Nachfrage nach Logistikimmobilien, Distributionszentren und Rechenzentren.
REITs als Indiz für Markterholung
Indiz für eine generelle Markterholung ist auch die Entwicklung börsennotierter Immobiliengesellschaften. Der Markt der sogenannten Real Estate Investment Trusts (REITs), hat sich zuletzt deutlich besser entwickelt, als viele Beobachter erwartet hatten. Trotz eines nach wie vor vergleichsweise hohen Zinsniveaus gehören Immobilienaktien inzwischen wieder zu den stärkeren Sektoren am amerikanischen Aktienmarkt.
Anleger setzen darauf, dass sich die operativen Fundamentaldaten zahlreicher Immobiliengesellschaften weiter verbessern und mittelfristig auch das Zinsumfeld wieder günstiger werden könnte. Gleichzeitig bleibt der Markt allerdings zinssensibel. Sollten Inflation und Finanzierungskosten länger hoch bleiben als derzeit erwartet, könnte dies insbesondere hoch verschuldete Immobiliengesellschaften erneut unter Druck setzen. Somit bleibt die Zinspolitik der US-Notenbank FED ein zentraler Faktor.
Für deutsche Anleger stellt sich daher nicht nur die Frage, ob der US-Immobilienmarkt grundsätzlich attraktiv ist, sondern auch, über welche Fondsstruktur sie investieren möchten. Börsennotierte REITs bieten eine hohe Liquidität, unterliegen jedoch auch den täglichen Schwankungen der Aktienmärkte. Offene Immobilienfonds mit US-Immobilienanteil investieren direkt in Objekte und weisen meist geringere Kursschwankungen auf. Zuletzt hatten indes einige der offenen Immobilienfonds Schwierigkeiten, mussten Wertberichtigungen vornehmen oder gar die Rücknahme von Anteilen aussetzen.
Gezielte Investitionen über geschlossene AIFs
Zudem gibt es nur einen offenen Immobilienfonds für deutsche Privatanleger, der ausschließlich in Amerika investiert: Den Deka Immobilien Nordamerika. Der Fonds verfügt nach aktuellen Angaben über neun Objekte in den USA, davon zwei an der Westküste, vier an der Ostküste und drei in Chicago beziehungsweise etwas südlich davon (Stand 29. Mai 2026). Insgesamt fast drei Viertel des Portfolios entfallen auf Büroflächen (27,5 Prozent), Handel und Gastronomie (23,1 Prozent) sowie Hotels (21,7 Prozent). Ein breiter Mix also, der allerdings schwer einzuschätzen ist – und sich ändern kann.
Geschlossene Fonds wiederum ermöglichen gezielte Investitionen in konkrete Projekte oder Portfolios und richten sich häufig an langfristig orientierte Anleger mit entsprechendem Anlagehorizont. Die Anbieter in diesem Bereich beobachten indes ein differenziertes Anlegerverhalten. So berichtet BVT-Geschäftsführer Martin Stoß: „Bei Privatanlegern herrscht im Neugeschäft weiterhin Zurückhaltung. Sehr erfolgreich sind wir hingegen im Vertrieb bei Anlegern, die Rückflüsse aus bestehenden Beteiligungen – gerade auch unserer ‚Residential USA‘-Serie – erhalten“.
Als Beleg verweist er auf zwei sehr erfolgreiche Objektverkäufe der BVT im Gesamtvolumen von rund 250 Millionen US-Dollar allein im ersten Quartal 2026. Entscheidend sei dabei ein langfristiger Anlagehorizont. „Als Investor muss man eben auch immer langfristig denken. Die USA werden auch in Zukunft der größte gewerbliche Immobilienmarkt der Welt mit besonderen unternehmerischen Chancen, einer hohen Liquidität und verlässlichen gesetzlichen Rahmenbedingungen bleiben. Dies wird sich langfristig auszahlen“, so Stoß.
Fondsvertrieb spürbar verändert
Auch TSO stellt fest, dass sich der Fondsvertrieb spürbar verändert habe. „Der Vertrieb funktioniert heute anders als in früheren Marktphasen. Anleger und Vertriebspartner wollen genauer verstehen, wie ein Produkt mit Zinsniveau, Refinanzierung, Marktzyklen und Diversifikation umgeht“, berichtet Christian Kunz. „Das ist nachvollziehbar, denn die vergangenen Jahre waren für den US-Immobilienmarkt außergewöhnlich“, fügt er hinzu.
Entscheidend sei deshalb, dass die Investmentlogik klar und belastbar ist. „Ein Produkt muss heute erklären, warum ein bestimmter Einstiegszeitpunkt sinnvoll sein kann, wie Risiken gesteuert werden und weshalb verschiedene Nutzungsarten auf dieselbe Marktphase unterschiedlich reagieren“, so Kunz. Wenn das nachvollziehbar gelinge, bleibe das Interesse im Vertrieb bestehen. „Der Markt ist damit nicht einfacher geworden, sondern deutlich anspruchsvoller“, betont er.
Jamestown beobachtet ebenfalls eine gewisse Zurückhaltung auf Anlegerseite. Fabian Spindler führt diese vor allem auf die jüngsten geopolitischen Entwicklungen zurück. Die Investitionsmöglichkeiten am US-Immobilienmarkt bewertet das Unternehmen zwar weiterhin als attraktiv, für einen erfolgreichen Vertriebsstart neuer Produkte seien jedoch neben geeigneten Investitionsobjekten auch eine verbesserte Anlegerstimmung entscheidend. Sobald sich diese aufhelle, sehe Jamestown gute Voraussetzungen für neue Angebote, so Spindler. Der Nachfolgefonds für den Ende 2024 geschlossenen Jamestown 32 lässt indes weiter auf sich warten.
Neuer Fonds ins Rennen gegangen
Ins Rennen gegangen ist im Juni hingegen ein neuer Fonds von US Treuhand mit Hansainvest als Service-KVG. Angestrebtes Eigenkapitalvolumen des UST XXVII: 25 bis 125 Millionen US-Dollar. Formal startet der Fonds als Blind Pool, doch das Herzstück des UST XXVII ist schon fest eingeplant: Ein 24-geschossiges Bürogebäude in der Metropolregion Dallas-Fort Worth (Texas) mit rund 51.000 Quadratmetern Mietfläche. Es wurde bis 2025 umfassend modernisiert und unter dem Namen „Pinnacle Tower“ neu positioniert und wird allein sicherlich einen dreistelligen Millionenbetrag als Kaufpreis verschlingen.
Für den Vorläuferfonds UST XXVI hatte US Treuhand gemäß der Meldung zur jüngsten Cash.-Hitliste der Asset Manager bis Ende 2025 immerhin gut 92,1 Millionen US-Dollar Eigenkapital eingesammelt, davon über 55,1 Millionen US-Dollar im Jahr 2025. Das Unternehmen landete damit im Ranking auf Platz drei der AIF-Anbieter und auf Rang sieben der Gesamtliste (inklusive ELTIFs). Ganz so düster scheinen die Rahmenbedingungen für die Platzierung von US-Immobilienfonds also doch nicht zu sein.
