Niemand prägt den Blick aus Europa auf die USA so stark wie ein einzelner Mann: Donald Trump. Seit seinem erneuten Amtsantritt im Januar 2025 hält der US-Präsident die Welt mit seinen Eskapaden, seiner Brachial-Politik, den unvorhersehbaren Kehrtwenden sowie dem hemmungslosen Einsatz ökonomischer und militärischer Macht fast täglich in Atem. Darüber wird ausreichend oft und breit berichtet.
Ein anderes Bild ergibt sich beim Blick auf die nackten Wirtschaftszahlen. Demnach sind die USA weiterhin die mit Abstand größte Volkswirtschaft der Welt. Auch wenn China in den vergangenen Jahrzehnten mächtig aufgeholt hat, ist die Wirtschaft der Staaten noch immer gut die Hälfte größer. Das reale Wirtschaftswachstum (BIP) der USA lag im Jahr 2025 allen Zoll- und sonstigen Eskapaden zum Trotz bei etwa 2,1 Prozent. Auch im ersten Quartal 2026 betrug es annualisiert 2,1 Prozent. Von solchen Wachstumsraten kann Deutschland nur träumen, wobei ein Teil des US-Wachstums durch eine riesige Staatsverschuldung unterstützt wurde, die – nicht erst seit Trump – ein atemberaubendes Niveau erreicht hat.
Und auch wenn der Wohlstand sehr ungleich verteilt ist: Im Schnitt sind die US-Einwohner und ihre Unternehmen gemessen an der Wirtschaftsleistung reich. Im Jahr 2025 lag das Bruttoinlandsprodukt (BIP) laut Statista dort bei rund 86.145 US-Dollar pro Kopf und damit gut 40 Prozent höher als in Deutschland (umgerechnet etwa 60.440 US-Dollar).
Wesentliche Fonds-Akteure seit langer Zeit unverändert
So gehört auch der US-Immobilienmarkt zu den wichtigsten und liquidesten Immobilienmärkten der Welt und alternative Investmentfonds (AIFs) für deutsche Privatanleger, die in US-Immobilien investieren, bilden traditionell ein eigenes Marktsegment. Es zählt zu den wenigen Bereichen der Sachwertanlagen, die sich seit Jahrzehnten – bei einigen Aufs und Abs – kontinuierlich am Markt halten. Auch die wesentlichen Akteure sind – wiederum bei einigen Zu- und Abgängen – seit langer Zeit unverändert: BVT seit 50 Jahren (1976), Jamestown über 40 Jahre (gegründet 1983/85), US Treuhand über 30 Jahre (erste Investition in USA 1978, erster Fonds 1992) und TSO nun auch schon 20 Jahre (gegründet 1988 in USA, Markteintritt in Deutschland 2006) .
Seit einiger Zeit schon haben sie es nicht leicht, deutsche Anleger für Investitionen jenseits des großen Teichs zu begeistern. Welchen Anteil daran die Zurückhaltung wegen der politischen Entwicklung unter Trump und seiner MAGA-Bewegung einerseits und die allgemeine Marktentwicklung andererseits haben, wäre Spekulation. Denn auch in den USA sind die Immobilienmärkte, wie in Deutschland, nach Beginn des Ukraine-Kriegs im Februar 2022 und dem anschließenden rasanten Zinsanstieg in einige Turbulenzen geraten.
Vor allem gewerblich genutzte Objekte wie Bürohäuser erlebten eine veritable Preiskorrektur. Der Wohnungsmarkt hingegen fror ein, weil sich zum einen durch die gestiegenen Zinsen kaum jemand noch die hohen Neubaupreise leisten konnte. Zum anderen kamen nur sehr wenige Bestandsobjekte auf den Markt, da viele Eigentümer sich nicht von ihren vielfach langfristig festgeschriebenen günstigen Hypotheken lösen wollten. Wegen eingeschränkten Angebots und der geringen Anzahl an Transaktionen gaben die Preise nur geringfügig nach.
Nur kurze Delle im Wohnungsindex
So zeigte etwa der Case-Shiller Home Price Index 2022 nur eine kleine Delle, schon ab 2023 stieg der führende Indikator für die Preisentwicklung von Wohnimmobilien in den USA wieder leicht an. Seit etwa zwei Jahren bewegt er sich im Wesentlichen seitwärts. Unter Berücksichtigung der Inflation ist damit allerdings im Schnitt ein entsprechender realer Wertverlust verbunden.
Auch in anderen Marktsegmenten und Regionen hat sich die Situation inzwischen stabilisiert. Darauf lassen verschiedene allgemeine Marktberichte schließen. Doch die USA sind groß, sehr groß. Die Entwicklung in den einzelnen Regionen und bei den verschiedenen Nutzungsarten ist höchst unterschiedlich. Für Anleger bedeutet das: Nicht der Gesamtmarkt entscheidet über den Erfolg eines Investments, sondern die Auswahl der richtigen Nutzungsarten, Standorte und Fondsstrategien. Gerade für deutsche Privatanleger, die über Immobilienfonds in den US-Markt investieren möchten, ist deshalb ein genauer Blick auf die einzelnen Segmente und Regionen wichtiger denn je. Wo also lohnen sich Investitionen?
Fabian Spindler, Geschäftsführer von Jamestown, verweist zunächst auf die weiterhin robuste Entwicklung der amerikanischen Volkswirtschaft. Trotz geopolitischer Unsicherheiten und handelspolitischer Belastungen habe sich die US-Wirtschaft besser entwickelt als vielfach erwartet. „Der US-Immobilienmarkt zeigt sich vor diesem Hintergrund insgesamt stabil. Während die Nachfrage nach Wohnimmobilien robust ist, setzt sich auch die im Bürosegment begonnene Erholung fort“, so Spindler.
KI-Boom treibt Mietnachfrage im Büromarkt an
„Diese Entwicklung ist jedoch nicht flächendeckend, sondern selektiv: Besonders hochwertige Büroimmobilien in Top-Lagen profitieren von einer steigenden Nachfrage, insbesondere in US-Metropolen wie New York und San Francisco, wo der KI-Boom zu einem der wichtigsten Wachstumstreiber am Büromarkt geworden ist und die Mietnachfrage spürbar antreibt“, betont er.
Beispielsweise würden in Midtown South Manhattan solche Flächen so stark nachgefragt, so dass bereits alternative Lagen wie Downtown ausgewichen werden muss. „Auch in San Francisco wurde zuletzt das höchste Bürovermietungsvolumen seit der Pandemie verzeichnet“, so der Jamestown-Chef weiter. Zu den stärksten Segmenten zählen Spindler zufolge weiterhin Grocery-Anchored Shopping Center. „Die lebensmittelgeankerten Nahversorgungszentren haben sich als äußerst krisenresistent erwiesen und profitieren unverändert von einer hohen Mieternachfrage sowie großem Interesse institutioneller Investoren“, berichtet er.
Martin Stoß, Geschäftsführer der BVT Holding und Leiter Immobilien USA, sieht hingegen insbesondere im amerikanischen Mietwohnungsmarkt weiterhin attraktive Rahmenbedingungen. „Seit über 20 Jahren fokussiert sich die BVT mit ihrer BVT Residential USA-Serie auf den gehobenen US-Mietwohnungsmarkt. Unser Hauptaugenmerk liegt nach wie vor auf den Gate-Way-Märkten an der Ostküste wie Boston, New York und Washington, die sich durch hohe Zugangsbarrieren und begrenzte Bauvorhaben beziehungsweise Baustarts auszeichnen“, berichtet er.
„Märkte hinsichtlich Angebot und Nachfrage gesund“
Durch das restriktive Baurecht und die langwierigen Genehmigungsprozesse zur Erlangung einer Baugenehmigung wurde und werde eine Überbauung vermieden. „Diese Märkte sind hinsichtlich Angebot und Nachfrage gesund und verzeichnen einen stetigen Mietanstieg bei hohen Belegungszahlen“, so der BVT-Manager.
Nach Einschätzung von Stoß sorgen steigende Kosten für Wohneigentum sowie eine strukturelle Wohnungsknappheit dafür, dass Mietwohnungen weiterhin stark nachgefragt werden. Perspektivisch rechnet BVT mit moderatem Mietwachstum, hohen Verlängerungsquoten bestehender Mietverträge und einer weiteren Stabilisierung des Angebots. Betreiber von Wohnanlagen verzichteten derzeit häufig bewusst auf aggressive Mietsteigerungen bei Neuvermietungen, um hohe Auslastungsquoten langfristig zu sichern.
Ähnlich bewertet Christian Kunz, Sales- und Marketing-Manager bei TSO, die Entwicklung des Marktes. Nach seiner Einschätzung ist heute deutlich besser erkennbar als noch vor zwei Jahren, welche Teilmärkte nachhaltig funktionierten und welche dauerhaft unter Druck stehen. Der schnelle Zinsanstieg habe den Markt zunächst breit belastet, inzwischen seien jedoch die Auswirkungen wesentlich transparenter geworden. „Die Lage lässt sich heute deutlich klarer einordnen als noch vor ein oder zwei Jahren“, betont er.
