Wo und wie wollen wir im Alter wohnen? Mit diesen Fragen beschäftigen sich die Menschen je näher sie dem Rentenalter kommen. Dabei wollen die allermeisten Menschen dort wohnen bleiben, wo sie auch schon bisher gewohnt haben. Gleichzeitig wird eine Vielzahl alternativer Wohnformen angeboten, die sich in Bezug auf die angebotenen Servicemöglichkeiten und -intensitäten unterscheiden. Die Unterteilung erfolgt anhand verschiedener Indikatoren. Die Wohnformen für ältere Menschen umfassen ein breites Spektrum, das vom eigenständigen Wohnen bis hin zu Alten- bzw. Altenpflegeheimen reicht.
Die Wahl wird jedoch durch die mangelnde Eindeutigkeit der Angebote erschwert, da gleiche Angebote unterschiedlich und unterschiedliche Angebote gleich bezeichnet werden. Dabei wird neben dem Begriff „Wohnen im Alter“ auch „Senior Living“ oder „Pflegeimmobilien“ verwendet. Das führt zu Irritationen für Investoren, Betreiber und Nachfrager.
Unterscheidung „junge Alte“ und „alte Alte“
Die demografische Entwicklung stellt eine wesentliche Rahmenbedingung für das Wohnen im Alter dar. Sie wirkt sich eher positiv auf die Nachfrage aus, wobei unterschiedliche Entwicklungen in verschiedenen Altersgruppen gegeben sind. Es ist zwischen den Kohorten der „jungen Alten“ (67 bis 80 Jahre) und der „alten Alten“ (über 80 Jahre) zu differenzieren. Die beiden Gruppen weisen sowohl divergierende Entwicklungen als auch unterschiedliche Wohnbedürfnisse auf.
Bei den 67- bis 80-jährigen Personen zeigt sich zunächst eine deutliche Ausweitung der quantitativen Nachfrage. Ab Mitte der 2030er Jahre ist jedoch mit einem sehr starken Rückgang zu rechnen, dann folgt ein leichter Anstieg. Der Zuwachs der Gruppe der älteren Seniorengruppe (über 80 Jahre) ist stetig bis er im Jahr 2050 seinen Höhepunkt erreicht. In der Folge ist auf dem hohen Niveau mit einem volatilen Trend zu rechnen. Die ungleiche Verteilung von Einkommen und Vermögen bedingt eine divergierende Nachfrage nach den verschiedenen Wohnformen.
Mehr Pflegebedürftige wegen Gesetzesänderungen
Ein weiterer Einflussfaktor ist die Pflegebedürftigkeit der Senioren. Im Dezember 2023 waren in Deutschland 5,7 Millionen Menschen pflegebedürftig. Die Pflegebedürftigkeit beginnt erst stärker ab dem 75. Lebensjahr. Erst ab dem 85. Lebensjahr ist eine Heimquote (vollstationär Gepflegte an der jeweiligen Alterskohorte) von knapp 10 Prozent gegeben, die danach weiter ansteigt.
Die Zahl der Pflegebedürftigen hat sich in den letzten 10 Jahren fast verdoppelt, war zuvor aber nur wesentlich schwächer gewachsen. Nach der Prognose des Statistischen Bundesamtes ist in den kommenden Jahren sogar nur ein jährliches Wachstum von unter 1,5 Prozent zu erwarten. Der starke Zuwachs der Pflegebedürftigen in der Vergangenheit war in erster Linie auf Gesetzesänderungen und weniger auf die demografische Entwicklung zurückzuführen.
Maßgeblicher Einfluss der Pflegepolitik
Der Einfluss des Staates bestimmt die nachhaltigen Entwicklungsmöglichkeiten der einzelnen Wohnformen. Dies geschieht grundlegend mit Gesetzen und Normen, die differenziert für die Wohnformen sind. Die Pflegepolitik („ambulant vor stationär“) nimmt eine entscheidende Rolle ein und übt einen maßgeblichen Einfluss auf den Pflegemarkt aus. Die staatliche Finanzierung und dabei insbesondere die Finanzprobleme begrenzen die Expansionschancen der stationären Pflegeeinrichtungen.
Die Wohnformen im Alter lassen sich anhand der vorgenannten Einflussfaktoren in wohnorientierte und pflegeorientierte Wohnformen unterscheiden. Dabei sind jedoch teilweise die einzelnen Angebote nur schwer voneinander abzugrenzen.
Nur fünf Prozent der Senioren in Wohn-Sonderformen
Die am stärksten präferierte Wohnform der Senioren ist ihre eine „normale“, teilweise bisherige Wohnung („zu Hause“). Ungefähr 95 Prozent der Senioren wohnen in dieser. In der Wohnung wohnen sie auch schon teilweise länger, da ältere Menschen ungern ihr gewohntes Umfeld verlassen („Einen alten Baum verpflanzt man nicht“). Nur rund 5 Prozent leben in den Sonderformen des Senior Livings – von Service Wohnen bis Altenpflegeheimen.
Der Markt für Service-orientierte Wohnformen als wohnorientierte Form weist als Nischenmarkt eine höhere Dynamik auf. Für Senioren mit geringem Pflegebedarf stellen Service Wohnen, Betreutes Wohnen oder Seniorenresidenzen interessante Alternativen dar, da sie Selbständigkeit mit Sicherheit verbinden. Die Senioren leben in barrierereduzierten Wohnungen und können entsprechende Pflegeleistungen je nach individuellen Bedürfnissen dazu buchen. Eine teure Alternative stellen die Seniorenresidenzen dar, die exklusive Angebote bereithalten.
Zukünftiger Bedarf nur schwerlich abzuschätzen
Der zukünftige Bedarf an altersgerechten Wohnungen lässt sich nur schwerlich abschätzen. Zum einen steigt der Bedarf aufgrund der demografischen Entwicklung und der zunehmenden Pflegebedürftigkeit. Zum anderen sind oftmals nur geringe Umbaumaßnahmen notwendig und nicht der komplette Bau einer neuen Wohnung. Der zunehmende Bau altersgerechter, barrierereduzierter Wohnungen benachteiligt die Service-orientierte Wohnform, da hier das Wohnen und nicht die Pflege im Vordergrund steht.
Den Pflegesektor (stationär oder ambulant) profitiert von einer zukünftig leicht steigenden Zahl an Pflegebedürftigen, aber die staatliche Pflegepolitik und die Finanzierungsproblematik haben einen entscheidenden Einfluss. Die staatlichen Finanzprobleme, insbesondere in der Sozialversicherung, begrenzen die Dynamik der Entwicklung. In den vergangenen Jahren stieg die ambulante Versorgung wesentlich stärker als die stationäre Pflege an.
Pflegeimmobilien sind Nischensegment im Investmentmarkt
Ein signifikantes und kontinuierlich zunehmendes Problem stellt der Fachkräftemangel als Folge der demografischen Entwicklung dar. Gemäß den gesetzlichen Vorschriften ist die Anzahl der belegten Betten in Altenpflegeheimen auf jene Betten beschränkt, die unter Berücksichtigung des entsprechenden Personals verfügbar sind. In Fällen von Personalengpässen kann es dazu kommen, dass Betten leer bleiben müssen und finanzielle Risiken bis zur Insolvenz drohen.
Auf dem Investmentmarkt stellen Pflegeimmobilien (inklusive Betreutes Wohnen) ein Nischensegment dar, das eine risikoadäquate Rendite generiert. Die Assetklasse ist mit einem gewissen Risiko verbunden und erfordert ein tiefes Verständnis für die komplexe Verbindung zwischen Immobilie, Betrieb und staatlicher Regulatorik. Dem steht eine nachhaltige Nachfrage gegenüber. Im Vergleich zu vollstationären Pflegeheimen lässt sich für Seniorenwohnen eine geringere erzielen, im Vergleich zu klassischen Wohnimmobilien jedoch eine höhere Rendite.
