Wohnimmobilien: Zinshäuser en bloc

Engel-&-Völkers-Capital-Vorstand Sven Odia bemüht sich um Einordnung: „Wir investieren eben nicht in die Jugendstilvilla in Hamburg-Harvestehude, sondern vollkommen unemotional beispielsweise in Rotklinker in Wandsbek.“ Die Emissionshausneugründung mit dem Makler Engel & Völkers im Hintergrund ging im Sommer vergangenen Jahres als erster Anbieter mit einem Blind-Pool-Bestandhaltungsfonds an den Markt. Der Deutsche Wohnfonds 01 will ein Portfolio von Mehrfamilienhäusern in Metropolregionen aufbauen. Wie bei den meisten Fonds ist zudem ein geringer Gewerbeanteil der Objekte zulässig.

Externe Expertise im Boot

Mittlerweile hat sich das Konzept mit Leben gefüllt. „Wir sind raus aus den Trockenübungen“, sagt Odia. 120 Wohneinheiten sind nach eigenen Angaben bereits erworben worden. Die Ausschüttungsprognose von anfangs 5,75 Prozent nennt er zwar ambitioniert, sieht sie angesichts der Erfahrungswerte aus den Käufen aber als realistisch. 82 Prozent des Eigenkapitalvolumens sind eingesammelt. Odia zeigt sich nach zunächst flottem Start und nun zäherem Verlauf zufrieden mit der Platzierung, räumt allerdings ein, dass es im Vertrieb einiger „Aufklärungsarbeit zum Thema Mehrfamilienhäuser“ bedarf. Bis zum 1. Oktober wurden 70 Prozent des Eigenkapitals exklusiv durch die Privatbank Berenberg vertrieben, anschließend kamen die freien Vertriebe ins Spiel. Ein Nachfolgefonds mit dem Fokus Großstädte steht zum Ende des ersten Quartals in den Startlöchern.

Bei Auswahl und technischer Due Diligence der Objekte arbeitet der Initiator mit den Immobilienforschern von Bulwien Gesa zusammen. DWS Access setzt für Identifikation und Erwerb seiner Fondsobjekte auf eine exklusive Partnerschaft mit dem Wohnungsunternehmen Alt & Kelber aus der Conwert-Gruppe. Das Konzept weist zwei weitere Besonderheiten auf. Zum einen war der Blind Pool beim Vertriebsstart zum Teil bereits mit einem Portfolio aus dem Conwert-Bestand gefüllt worden. Zum anderen fließen 25 Prozent der Fondsmittel in die Privatisierung, also die Aufteilung von Mehrfamilienhäusern in Eigentumswohnungen und deren Verkauf an Mieter oder Dritte.

Renditeturbo versus Langeweile

Dies soll dem Fonds als eine Art Renditeturbo dienen. „Das Risiko ist im Vergleich zu reinen Bestandshaltungsprodukten nicht sehr viel höher. Die für den Einzelverkauf vorgesehenen Objekte sind alle weitgehend vermietet und generieren bis zum erfolgten Verkauf weiterhin Mieteinnahmen für den Fonds“, ordnet der Konzeptionär Dr. Hermann Wüstefeld sein Produkt ein. Trotz Einbindung von Deutscher Bank, anderen Kreditinstituten und unabhängigen Beratern konnte das ursprüngliche Ziel, den Fonds bis zum 31. Oktober zu platzieren, nicht eingehalten werden. Nun gilt es, bis Ende März die Anlegergelder einzusammeln. Wüstefeld ist optimistisch. Mittlerweile habe man rund 35 von 60 Millionen Euro platziert.  Mit einem konservativ kalkulierten Konzept ist das Emissionshaus König & Cie. am Markt. Der Fonds Wohnwerte Deutschland bietet Anlegern ebenfalls die Investition in ein Portfolio aus vermieteten Wohnimmobilien in deutschen Metropolregionen. Bewusst auf wird zusätzliche Renditehebel verzichtet. „Gewissermaßen wollen wir konzeptionell sogar langweilig sein“, sagt Geschäftsführer Johannes Bitter-Suermann.

Seite 6: Ein Markt – diverse Fondsphilosophien

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