Die Finanzaufsicht BaFin erklärt in einem neuen Fachartikel die rechtlichen Wirkungsweisen von Aussetzung und Beschränkung bei der Rücknahme von Anteilen. Hintergrund sind mehrere Rücknahmestopps in diesem Jahr: Acht offene Immobilienfonds mit einem Gesamtvolumen von rund 2,9 Milliarden Euro haben in diesem Jahr die Rücknahme von Anteilen ausgesetzt. Vier davon werden aufgelöst. Zusätzlich hat ein weiterer Fonds die Rücknahme beschränkt. Nach Recherchen von Cash. handelt es sich dabei um den DWS-Fonds grundbesitz europa. Der Fonds zahlt seit Ende Oktober 2026 nur noch einen Teil der angeforderten Rückgaben aus.
DWS Grundbesitz Europa: Warum der Fonds Rücknahmen beschränkt
Die DWS Grundbesitz GmbH schränkt die Rücknahme von Anteilen ihres offenen Immobilienfonds grundbesitz europa mit Wirkung zum 27. Oktober 2026 anteilig ein. Rückgabeaufträge werden von der Gesellschaft seit dem 28. Oktober 2026 zunächst nur zu zehn Prozent erfüllt. Das teilte sie in einer Unternehmensmitteilung vom 26. Oktober 2026 mit. Die Beschränkung gilt für maximal zwölf Monate ab dem 27. Oktober 2026, kann aber angepasst oder vorzeitig beendet werden.
„Uns ist bewusst, dass die Entscheidung zur Aktivierung der Rücknahmebeschränkung persönliche Belastungen für Anleger mit sich bringen kann“, sagte Christian Bäcker, Geschäftsführer der DWS Grundbesitz GmbH, in der Mitteilung vom 26. Oktober 2026.
Aussetzung oder Gating: Der rechtliche Unterschied bei offenen Immobilienfonds
Welches der beiden Instrumente ein Fonds nutzt, ist für die betroffenen Anleger keineswegs gleichgültig. Eine komplette Aussetzung der Rücknahme regelt Paragraf 257 des Kapitalanlagegesetzbuchs. Sie kommt zum Tragen, sobald die vorhandenen liquiden Mittel eines offenen Immobilien-Publikumsfonds nicht genügen, um eingehende Rückgabeverlangen zu erfüllen. Betroffene Anleger erhalten dann zeitweise keinen Zugriff mehr auf ihr eingesetztes Kapital. Hält der Liquiditätsengpass länger als 36 Monate an, muss der Fonds aufgelöst werden. Unabhängig von dieser Frist werden laut BaFin vier der acht Fonds mit ausgesetzter Rücknahme bereits abgewickelt.
Milder fällt dagegen eine Beschränkung aus, die auch als Gating bezeichnet wird: Anleger behalten hier zumindest teilweisen Zugang zu ihrem Kapital - bei DWS Grundbesitz Europa aktuell zehn Prozent je Rückgabetermin. „Für die Betroffenen ist das eine belastende Situation. Ein Versagen des Systems ist es aber nicht“, sagt Felicitas Linden, die die Abteilung Asset Management bei der BaFin leitet, mit Blick auf die Aussetzungen.
Neue Liquiditätsmanagement-Pflichten seit April 2026
Dass Gating in dieser Form überhaupt zur Verfügung steht, geht auch auf eine europäische Reform zurück. Seit dem 16. April 2026 gelten erweiterte Pflichten zu Liquiditätsmanagement-Tools für offene Fonds. Grundlage sind die Richtlinien AIFMD II und OGAW, die der deutsche Gesetzgeber mit dem Fondsrisikobegrenzungsgesetz umgesetzt hat. Seitdem sind Kapitalverwaltungsgesellschaften verpflichtet, mindestens zwei Liquiditätsmanagementinstrumente aus einem Katalog von neun Instrumenten vorzusehen, zu denen auch die Rücknahmebeschränkung zählt. Damit steht neben der vollständigen Aussetzung ein weiteres Instrument zur Liquiditätssteuerung zur Verfügung.
Offene Immobilienfonds: der Gesamtmarkt im Überblick
Laut BaFin gibt es in Deutschland 43 offene Immobilien-Publikumsfonds, die zusammen rund 108 Milliarden Euro verwalten (Stand: Juni 2026). Die folgende Übersicht fasst die von der Aufsicht genannten Zahlen zusammen.
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Offene Immobilien-Publikumsfonds gesamt | 43 Fonds / rund 108 Milliarden Euro |
| Fonds mit ausgesetzter Rücknahme | acht Fonds / rund 2,9 Milliarden Euro |
| davon bereits in Abwicklung | vier Fonds |
| Fonds mit aktivierter Rücknahmebeschränkung (Gating) | ein Fonds (von der BaFin nicht namentlich genannt) |
Was Aussetzung und Beschränkung für Anleger und Berater bedeuten
Bei einer Aussetzung bleibt das Kapital vorübergehend vollständig gebunden, im Extremfall bis zur Auflösung des Fonds nach 36 Monaten. Bei einer Beschränkung lässt sich immerhin ein Teil des investierten Betrags realisieren. Anleger von DWS Grundbesitz Europa erhalten derzeit allerdings nur zehn Prozent ihrer angeforderten Rückgabe je Termin.
Unabhängig davon gelten für Privatanleger feste Fristen. Anteile müssen ab dem Kaufdatum mindestens 24 Monate gehalten werden. Für Anteile, die nach dem 21. Juli 2013 erworben wurden, gilt zudem eine Kündigungsfrist von zwölf Monaten.
