Der größte offene Immobilienfonds der DWS gibt Anlegern ihr Geld derzeit nur noch in kleinen Raten zurück. Seit dem 27. und 28. Oktober 2026 nimmt die DWS Grundbesitz je Rückgabetermin nur noch zehn Prozent der eingereichten Anteile an DWS Grundbesitz Europa zurück. Die übrigen 90 Prozent eines Auftrags verfallen. Wer den Rest abziehen will, muss erneut kündigen und wartet dann wieder die gesetzliche Kündigungsfrist von zwölf Monaten ab. Das sogenannte Gating selbst ist gesetzlich auf höchstens zwölf Monate begrenzt.
Abwertung ging dem Gating bei DWS Grundbesitz Europa voraus
Vorausgegangen war dieser Maßnahme eine Abwertung der drei Flaggschiff-Immobilienfonds der DWS im September 2026. Es war die erste seit rund zwei Jahren. Insgesamt büßte DWS Grundbesitz Europa dabei 7,3 Prozent seines Wertes ein, der Grundbesitz Fokus Deutschland verlor 5,3 Prozent und der Grundbesitz global 5,2 Prozent.
| Fonds | Abwertung September 2026 |
|---|---|
| DWS Grundbesitz Europa | -7,3 Prozent |
| grundbesitz Fokus Deutschland | -5,3 Prozent |
| grundbesitz global | -5,2 Prozent |
Zugleich schrumpft das verwaltete Vermögen. Vor der Zinswende kamen die drei Fonds zusammen auf mehr als 15 Milliarden Euro, inzwischen sind es rund acht Milliarden Euro. Davon entfallen auf DWS Grundbesitz Europa ungefähr 4,1 bis 4,6 Milliarden Euro, wobei die DWS allein im Zeitraum Januar bis Juli 2026 für die drei Fonds rund 885 Millionen Euro an Rücknahmen auszahlte.
Damit entfielen in diesem Zeitraum rund 28 Prozent sämtlicher Mittelabflüsse der kompletten deutschen Branche offener Immobilienfonds auf die DWS-Produkte. Christian Bäcker, Geschäftsführer der DWS Grundbesitz, räumt ein, die Rücknahmebeschränkung könne „persönliche Belastungen für Anleger mit sich bringen“.
Kanzleien berufen sich auf BGH-Urteile von 2014
Juristisch rücken dadurch die beratenden Banken in den Blick. Die Kanzlei MTR Legal beruft sich dabei auf zwei Urteile des Bundesgerichtshofs aus dem Jahr 2014, laut Kanzleiangaben mit den Aktenzeichen XI ZR 477/12 und XI ZR 130/13. Cash. konnte diese Angaben nicht unabhängig am Originalurteil prüfen.
Diesen Urteilen zufolge gehört das Risiko einer möglichen Rücknahmeaussetzung bei offenen Immobilienfonds zu jenen Umständen, über die Banken ihre Kunden im Rahmen der Anlageberatung aufklären müssen. Wurde ein Anleger hierüber nicht hinreichend aufgeklärt, kann daraus ein Schadensersatzanspruch gegenüber der beratenden Bank entstehen.
Auch andere Kanzleien wenden sich bereits an Betroffene. Rechtsanwalt Marcel Seifert von Brüllmann Rechtsanwälte weist darauf hin, dass Anleger durch die Beschränkung derzeit nur noch sehr eingeschränkt über ihr in grundbesitz europa investiertes Geld verfügen können. Seine Kanzlei bietet eine kostenpflichtige Ersteinschätzung an. Dabei handelt es sich um die Vermarktung einer eigenen Dienstleistung, nicht um eine neutrale Rechtsauskunft.
Offene Immobilienfonds: acht Fonds haben die Rücknahme ausgesetzt
Doch nicht nur die DWS kämpft 2026 mit diesen Schwierigkeiten. Laut BaFin haben insgesamt acht offene Immobilien-Publikumsfonds mit einem Vermögen von zusammen rund 2,9 Milliarden Euro die Rücknahme ihrer Anteile gestoppt, vier davon befinden sich bereits in der Abwicklung. Zu den Fonds mit Rücknahmestopp zählen beispielsweise Wertgrund WohnSelect D, Fokus Wohnen Deutschland sowie der Habona Nahversorgungsfonds Deutschland.
In Abwicklung befinden sich Leading Cities Invest, der Aachener Spar- und Stiftungsfonds, UBS Euroinvest Immobilien sowie Catella Max. Beim Fonds Swiss Life Living and Working werden seit dem 20. Oktober 2026 überhaupt keine Anteile mehr zurückgenommen, auch die Ausgabe neuer Anteile ruht. Eine solche Aussetzung kann sich über bis zu 36 Monate erstrecken.
Dennoch bewertet die BaFin die Situation nicht als ein Systemversagen. In Deutschland verwalten insgesamt 43 offene Immobilien-Publikumsfonds ein Vermögen von rund 108 Milliarden Euro, wobei 80 Prozent davon von Privatanlegern stammen. Die von Rücknahmeschwierigkeiten betroffenen Fonds machen demnach weniger als drei Prozent dieses Gesamtmarktes aus.
„Für die Betroffenen ist das eine belastende Situation. Ein Versagen des Systems ist es aber nicht“, sagt Felicitas Linden, Abteilungsleiterin Asset Management bei der BaFin. Branchenweit liegen die Mittelabflüsse jedoch seit August 2023 ununterbrochen über den Zuflüssen, im August 2026 beliefen sich die Netto-Abflüsse laut BaFin auf rund 611 Millionen Euro.
Welche Fristen für Anleger von DWS Grundbesitz Europa gelten
Wurden Anteile nach dem 21. Juli 2013 erworben, gilt dafür eine Mindesthaltedauer von 24 Monaten sowie eine Kündigungsfrist von zwölf Monaten. Seit dem 16. April 2026 verlangt die überarbeitete AIFM-Richtlinie zudem, dass Fondsgesellschaften für ihre offenen Immobilienfonds mindestens zwei Instrumente des Liquiditätsmanagements bereithalten. Dazu gehören Rückgabegebühren sowie ein Gating, wie es derzeit bei DWS Grundbesitz Europa zur Anwendung kommt. Wer mehr als zehn Prozent seines Auftrags zurückgeben wollte, muss den noch offenen Teil erneut kündigen und somit abermals zwölf Monate Wartezeit in Kauf nehmen.
Börsenkurse deuten auf weitere Abschläge
Ein zusätzliches Signal liefert der Zweitmarkt. Dort wechseln Anteile der DWS-Immobilienfonds zu Kursen den Besitzer, die deutlich stärker unter dem offiziellen Rücknahmepreis liegen, als es die bisherigen Abwertungen vermuten lassen würden. Das deutet darauf hin, dass der Markt mit weiteren Wertkorrekturen rechnet.
Zur Einordnung gehört schließlich die Eigentümerstruktur: Die DWS gehört mehrheitlich der Deutschen Bank. Zuletzt verfügbaren Angaben zufolge, die Cash. nicht unabhängig anhand des DWS-Geschäftsberichts überprüfen konnte, hält die DB Beteiligungs-Holding GmbH rund 79,5 Prozent der DWS-Aktien, der Rest befindet sich im Streubesitz.
