Der Begriff „Silver Tsunami“ sorgt für Aufregung in der Immobilienwirtschaft. Der Begriff selbst setzt sich aus zwei Teilen zusammen. Zum einen bezieht sich Silver auf die Generation der Baby-Boomer, wobei deren Alter unterschiedlich definiert wird (unter anderem 1955 - 1969). Zum anderen bedeutet Tsunami eine plötzlich auftretende Flutwelle und stellt in diesem Kontext ein kurzfristig sehr hohes Angebot auf dem Wohnungsmarkt dar.
Silver Tsunami und Wohnungsmärkte
Die Baby-Boomer haben im Verlauf ihres Lebens vielfach Wohneigentum erworben, sodass sie heute über einen relativ hohen Anteil am Gesamtimmobilienbestand in Deutschland verfügen. Je nach Abgrenzung liegt der Anteil zwischen einem Viertel und einem Drittel der Eigentumsimmobilien.
Der „Silver Tsunami“ soll laut jacasa.de eine Flut an Immobilien auslösen, die den Markt teilweise zum Einsturz bringen soll. Die Baby-Boomer sollen sich in den kommenden zehn bis 20 Jahren aus gesundheitlichen, finanziellen oder familiären Gründen von ihren Objekten trennen.
In der gleichen Quelle wird davon gesprochen, dass zwischen 2040 und 2050 altersbedingt Millionen Immobilien ihre Besitzer wechseln werden. Die Eigentümer werden älter oder ziehen um oder werden irgendwann pflegebedürftig oder sterben, sodass ihre Immobilien vererbt oder verkauft werden. Innerhalb relativ kurzer Zeit sollen daher sehr viele Wohnimmobilien auf den Markt kommen und für eine Marktschwemme sorgen. Das soll zu einem starken Preisrückgang führen.
Differenzierte regionale Entwicklung
Schon heute und auch in der Vergangenheit gibt und gab es die Diskussionen um die demografischen Auswirkungen auf die Wohnungsmärkte. Diese wirkt sich auf den regionalen Märkten unterschiedlich aus.
In strukturschwachen, ländlichen Regionen mit Abwanderung, schwacher Wirtschaftskraft und hoher Leerstandsquote ist damit zu rechnen, dass eine Immobilie in Zukunft schwerer und nur mit weiteren Abschlägen zu verkaufen sein wird. Es entsteht ein weiteres Überangebot und der Leerstand wird weiter zunehmen. In Regionen, die ohnehin schon mit Leerstand kämpfen, könnte dieser demografische Effekt die Immobilienpreise noch stärker drücken.
Das gilt nicht nur für die ländliche Gegenden im Osten Deutschlands, sondern auch in entsprechenden Gebieten Westdeutschlands. Doch in diesen Regionen wird bereits aufgrund des demografischen Wandels schon länger mit Leerstand gekämpft. Auch weil dort viele junge Menschen abwandern. Deutschland altert und aufgrund zu weniger Geburten geht die Bevölkerung zurück.
Anders stellt sich die Lage in gefragten Ballungsräumen und Umlandlagen dar. In Städten mit stabilen oder wachsenden Bevölkerungszahlen, solider wirtschaftlicher Basis und ausgebauter Infrastruktur bleibt Wohnraum weiter knapp. Dort dürfte die Nachfrage so groß und das Angebot entsprechend gering (zu geringe Fertigstellungen) sein, dass die allmählichen Verkäufe keinen merklichen Preisrückgang verursachen werden.
Kritik
Begriff: Der Begriff „Tsunami“ ist für die Beschreibung der demografischen Entwicklung nicht geeignet. Es ist keine kurzfristige, plötzliche Erscheinung, sondern ein langfristiger Megatrend. Es wird keine regelrechte Welle von Immobilien geben, die in einem überschaubaren Zeitraum auf den Markt drängen.
Zeitraum: Es handelt sich nicht um eine abrupte Veränderung des Marktes, sondern um eine langjährige Veränderung. Der Generationenübergang ist kein punktuelles Ereignis, sondern ein Prozess über viele Jahre, der auch schon länger andauert. Es ist keine Häuser-Flut zu erwarten und schon gar nicht überraschend. Es ist eher ein schleichender Prozess des Megatrends.
Verkauf: Es ist fraglich, wie viele Häuser zum Verkauf kommen. Es gibt erstens den Remanenz-Effekt: Eigentümer bleiben im Alter in ihren Immobilien. Das entspricht ihren Wohnpräferenzen und ist ökonomisch begründbar. Ersatzwohnraum und Umzug sind oft teurer als die Betriebskosten des abbezahlten Eigentums.
Der Anteil der Baby-Boomer, der umzieht, ist zweitens ausgesprochen gering. Und aus dem Eigentum ist die Umzugsquote noch mal geringer als bei Mietwohnungen. Die höchste Eigentumsquote hat die Altersgruppe um die 60 Jahre. Danach sinkt zwar die Quote, aber sie bleibt relativ hoch. Der Anteil der Haushalte, die schon lange in derselben Wohnung leben, wächst mit steigendem Alter der Haushaltsmitglieder.
Vielfach werden drittens Immobilien aufgrund eines Todesfalls vererbt. Die Erben entscheiden sich für den Verkauf oder für die Eigennutzung. Erben nutzen Immobilien teilweise zur Eigennutzung oder teilweise als Inflationsschutz (Vermietung), statt sie direkt zu verkaufen.
Meiner Meinung nach wird man auf den Tsunami vergeblich warten. Es ist vielmehr ein, schon seit längerem stattfindender Prozess, der seine Ursache im Megatrend „demografische Entwicklung“ hat und sich weiter fortsetzen wird und regional unterschiedlich ausfällt.
Prof. Dr. Günter Vornholz ist geschäftsführender Gesellschafter der ImmobilienResearch Vornholz GmbH
Datenstand: Oktober 2026
