Auf dem deutschen Immobilienmarkt bewegen sich Kaufpreise und Mieten derzeit in entgegengesetzte Richtungen. Die Mieten steigen kräftig weiter, während Eigentumswohnungen und Häuser kaum noch teurer werden. Das zeigt der aktuelle IW-Wohnindex des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW). Grundlage der Auswertung sind die Angebotspreise und -mieten im dritten Quartal 2026.
Immobilienpreise stagnieren - in den teuersten Städten sinken sie
Bundesweit kosteten Eigentumswohnungen im dritten Quartal nur 0,3 Prozent mehr als ein Jahr zuvor. Ein- und Zweifamilienhäuser legten um 0,4 Prozent zu. Gemessen am Höchststand des Jahres 2022 liegen die Immobilienpreise damit weiterhin rund zehn Prozent niedriger.
In den sieben teuersten deutschen Städten läuft die Entwicklung sogar gegenläufig. Dort wurden Wohnungen binnen eines Jahres knapp ein Prozent günstiger, Häuser verloren mehr als zwei Prozent an Wert. Am deutlichsten fielen die Preise in Stuttgart, gefolgt von Berlin und Köln.
| Segment | Veränderung zum Vorjahr |
|---|---|
| Eigentumswohnungen, bundesweit | +0,3 Prozent |
| Ein- und Zweifamilienhäuser, bundesweit | +0,4 Prozent |
| Wohnungen, sieben teuerste Städte | knapp -1,0 Prozent |
| Häuser, sieben teuerste Städte | über -2,0 Prozent |
| Stuttgart | -3,9 Prozent |
| Berlin | -2,0 Prozent |
| Köln | -1,3 Prozent |
Mieten steigen deutlich - am stärksten im Umland der Metropolen
Ganz anders sieht es auf dem Mietmarkt aus: Bundesweit zogen die Angebotsmieten binnen eines Jahres um 4,5 Prozent an. Im Umland der großen Städte fiel der Anstieg mit 5,2 Prozent sogar noch kräftiger aus. In den Metropolen selbst blieb er mit 3,8 Prozent dagegen moderater. Eine Ausnahme bildet Hamburg: Dort steigen die Mieten um knapp sieben Prozent.
| Region | Veränderung der Angebotsmieten zum Vorjahr |
|---|---|
| Bundesweit | +4,5 Prozent |
| Umland der Metropolen | +5,2 Prozent |
| Metropolen | +3,8 Prozent |
| Hamburg | knapp +7,0 Prozent |
Hohe Zinsen bremsen den Immobilienmarkt
Für die Zurückhaltung auf dem Immobilienmarkt sorgen vor allem die gestiegenen Finanzierungskosten. Da die meisten Käufer ihre Immobilie über einen Bankkredit finanzieren, schlagen höhere Zinsen direkt auf die monatliche Belastung durch.
Rechenbeispiel: Teurere Finanzierung durch steigende Zinsen
Für einen Kredit über 300.000 Euro zahlten Käufer Anfang 2026 bei zwei Prozent Tilgung monatlich rund 1.450 Euro. Inzwischen sind es laut IW-Berechnung etwa 1.600 Euro - ein Plus von mehr als zehn Prozent.
Auch Kapitalanleger zögern. Mit Staatsanleihen und anderen festverzinslichen Papieren lassen sich inzwischen wieder ordentliche Renditen erzielen. Dadurch verliert die Immobilie als Anlageform an Reiz.
Für den Zinsanstieg nennt das IW zwei Ursachen: Zum einen haben die Inflationserwartungen zugenommen, weil der Iran-Krieg die Energiepreise treibt. Zum anderen wächst angesichts hoher Staatsschulden das Misstrauen in die langfristige Tragfähigkeit der Staatsfinanzen, wofür Anleger Risikoaufschläge verlangen. Beides zusammen treibt die Zinsen und sorgt mit dafür, dass die Mieten steigen, während der Immobilienkauf teuer bleibt.
Warum die Mieten laut IW weiter steigen dürften
„Hohe Zinsen treiben zahlungskräftige Haushalte zurück auf den Mietmarkt“, sagt IW-Immobilienökonom Michael Voigtländer. Dadurch wachse die Nachfrage, ohne dass neue Wohnungen entstünden. Hinzu kommen steigende Baukosten, weil Bauen viel Energie verbraucht - entsprechend dürfte der Neubau eher zurückgehen. Sollte sich daran nichts ändern, dürften die Mieten steigen, erwartet das IW für die kommenden Quartale.
Voigtländer sieht deshalb den Staat gefordert: „Der Staat sollte gegensteuern, etwa mit Bürgschaften für private Immobilienkredite. Das kostet wenig und stabilisiert den Markt.“
