Das Landgericht Frankfurt hat entschieden: Die Mietpreisbremse Hessen greift zwischen Dezember 2025 und November 2026 nicht. Die Landesregierung habe die einjährige Verlängerung der Verordnung nicht ordnungsgemäß begründet, urteilte die Kammer. Sie habe sich dabei auf veraltete Daten gestützt. Rechtskräftig ist die Entscheidung noch nicht, dennoch dürfte sie zahlreiche weitere Mietstreitigkeiten in Hessen beeinflussen.
Der Streit um eine Wohnung im Frankfurter Bahnhofsviertel
Im konkreten Verfahren ging es um eine Mieterin aus dem Frankfurter Bahnhofsviertel. Ihre Nettomiete lag zu Beginn bei 1.450 Euro im Monat. Die Vergleichsmiete betrug laut Frankfurter Mietspiegel dagegen nur rund 1.040 Euro. Das Mietverhältnis endete im August 2026. Die Mieterin forderte von ihren Vermietern die Rückzahlung der aus ihrer Sicht überhöhten Miete. Dabei berief sie sich auf die Mietpreisbremse in Frankfurt.
Für die Monate bis einschließlich November 2025 hatte die Klage Erfolg. Für den Zeitraum Dezember 2025 bis August 2026 scheiterte sie jedoch. In diesen Monaten sei die Mietpreisbremse unwirksam, entschied das Gericht. Darauf könne sich die Mieterin deshalb nicht berufen.
Warum die Richter die Verlängerung kippten
Ausschlaggebend war aus Sicht der Kammer ein Begründungsmangel bei der Verlängerung vom November 2025. Die Landesregierung habe sich dabei auf ältere Datengrundlagen gestützt, obwohl eine Einstufung als angespannter Wohnungsmarkt zeitnah erhobenes Datenmaterial voraussetze. Das habe der Bundesgesetzgeber klargestellt. Weil diese Vorgabe nicht erfüllt worden sei, fehle der Verlängerung die rechtliche Basis.
Was das Urteil für andere Mietverhältnisse in Hessen bedeutet
Formal bindet die Entscheidung nur die Parteien dieses Rechtsstreits. Eine Gerichtssprecherin stufte sie dennoch als möglichen Präzedenzfall ein. Künftig dürften sich deshalb weitere Mieterinnen und Mieter in Hessen auf das Verfahren rund um die Mietpreisbremse Hessen berufen.
Hintergrund: Wie die Mietpreisbremse Hessen rechtlich funktioniert
Grundlage ist die hessische Mieterschutzverordnung vom November 2020. Sie weist 49 Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt aus. Innerhalb dieser Kommunen dürfen Vermieter bei einer Wiedervermietung höchstens zehn Prozent mehr verlangen, als die ortsübliche Vergleichsmiete vorgibt. Eine Ausnahme gilt für Wohnungen, deren Erstvermietung nach dem 1. Oktober 2014 erfolgte, sowie für Wohnungen nach einer umfassenden Modernisierung.
Die Verordnung war von Beginn an auf fünf Jahre befristet und lief deshalb im November 2025 turnusmäßig aus. Die Landesregierung verlängerte sie daraufhin um ein weiteres Jahr bis November 2026. Diese Verlängerung hat das Landgericht Frankfurt nun beanstandet. Wohnungsbauminister Kaweh Mansoori (SPD) hat inzwischen einen Entwurf für eine neue Mieterschutzverordnung vorgelegt. Künftig soll die Mietpreisbremse in 71 hessischen Kommunen gelten. Einige Städte kommen neu auf die Liste, andere fallen heraus.
Was bedeutet die Mietpreisbremse in Hessen für Mieterinnen und Mieter?
Sie begrenzt den Mietanstieg bei einer Wiedervermietung. In den betroffenen Kommunen darf die neue Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens zehn Prozent übersteigen. Verlangt ein Vermieter mehr, können Mieterinnen und Mieter die Differenz zurückfordern - genau darum ging es auch im Frankfurter Verfahren.
Gilt die Mietpreisbremse in Frankfurt auch für Neubauten?
Nein. Nach Bundesrecht bleiben Wohnungen außen vor, deren Erstvermietung nach dem 1. Oktober 2014 lag, ebenso frisch modernisierte Wohnungen. Für sie gilt die Mietobergrenze nicht.
Urteil nur für Mietpreisbremse in Hessen relevant
Die Entscheidung ist grundsätzlich nur für Hessen relevant. Das dortige Ministerium für Wirtschaft und Wohnen (und weitere Stichworte) hat schlampig gearbeitet, so jedenfalls die Bewertung auf Basis des Urteils. Generelle Einwände gegen die Mietpreisbremse enthält es nicht. Unmittelbare Auswirkungen auf andere Bundesländer sind insofern nicht zu erwarten. Das Urteil belegt aber, dass die rechtliche Ausgestaltung der Mietpreisbremse kein Selbstgänger ist - und dass vielleicht auch andere Bundesländer ihre Gesetzesbegründungen noch einmal überprüfen sollten. (mit dpa/AFX)
