Die Stimmung in der deutschen Immobilienwirtschaft hat sich etwas verbessert, bleibt aber fragil und insgesamt im negativen Bereich. Der Stimmungsindex der Sentiment-Umfrage 2026 notiert bei minus 0,14 - ein Anstieg gegenüber dem Vorjahreswert von minus 0,41. Das Beratungsunternehmen Rückerconsult befragte die Marktteilnehmer im Namen von HIH Invest und Ypsilon Group. Zwischen dem 21. Juli und dem 11. September 2026 antworteten 112 Marktakteure. Insgesamt ist die Einschätzung weniger negativ als im Vorjahr, eine breite Erholung zeichnet sich jedoch noch nicht ab.
Immobilienmarkt-Entwicklung: Stimmung hellt sich auf, Erholung bleibt selektiv
Mit Blick auf die kommenden sechs bis zwölf Monate gehen die Befragten nur von einer leichten Verbesserung aus; der entsprechende Indexwert liegt bei 0,14. Deutlich optimistischer fällt dagegen der Blick auf die kommenden fünf Jahre aus: Der langfristige Ausblick liegt bei 0,98, nach 0,88 im Vorjahr.
Fast alle abgefragten Marktbereiche bewerten die aktuelle Lage besser als vor einem Jahr, lediglich institutionelle Investoren und Family Offices schätzen die Bedingungen etwas schlechter ein. Am optimistischsten äußern sich Property- und Facility-Manager, deren Stimmungswert von 0,75 auf 2,00 steigt, während Projektentwickler mit minus 0,76 den niedrigsten Wert verzeichnen. Auch bei Immobilientransaktionen und Finanzierungen fällt die aktuelle Geschäftslage überwiegend negativ aus.
| Stimmungsindex | 2026 | 2025 |
|---|---|---|
| Aktuelle Lage | -0,14 | -0,41 |
| Erwartung für sechs bis zwölf Monate | 0,14 | - |
| Langfristiger Ausblick (fünf Jahre) | 0,98 | 0,88 |
Nach Einschätzung der Studie zeigt die bessere Stimmung vor allem, dass Marktteilnehmer Immobilien weiterhin Perspektiven zutrauen. Das aktuelle Marktgeschehen tragen jedoch in erster Linie einzelne Investitionsgelegenheiten, bei denen Kaufpreis, Mietertrag und Finanzierungsstruktur zueinander passen - eine flächendeckende Belebung ist noch nicht erkennbar. Entscheidend bleibt dabei die Entwicklung der langfristigen Kapitalmarktzinsen, da sie Finanzierungskosten und Renditeerwartungen gleichermaßen beeinflusst. Investitionen müssen sich deshalb auch ohne deutlich sinkende Zinsen rechnen.
Die Umfrage mahnt zugleich zur Vorsicht: Die negative Einschätzung bei Finanzierung, Transaktionen und Projektentwicklung zeigt, dass sich die Erholung bislang nicht flächendeckend durchgesetzt hat. Zugleich wächst die Zuversicht, dass sich die Rahmenbedingungen schrittweise normalisieren - der Weg zu einer höheren Marktdynamik braucht jedoch noch Zeit.
Büroimmobilien bleiben unter Druck
Besonders ausgeprägt fällt die Zurückhaltung im Bürosegment aus: 62 Prozent der Befragten rechnen für die kommenden zwölf Monate mit sinkender Flächennachfrage, weitere acht Prozent sogar mit einem starken Rückgang. Nur sechs Prozent erwarten eine steigende Nachfrage.
Auch auf dem Investmentmarkt hat sich die Einschätzung verschlechtert: 51 Prozent erwarten eine sinkende, 14 Prozent sogar eine stark sinkende Investorennachfrage, nach insgesamt 42 Prozent im Vorjahr. Damit zeigt sich beim Bürosegment eine schwächere Immobilienmarkt-Entwicklung als in anderen Assetklassen.
Bei den Mieten fällt das Bild freundlicher aus: Zwar geht die Hälfte der Befragten von sinkenden Büromieten aus, doch 32 Prozent rechnen mit einem stabilen Niveau und 18 Prozent sogar mit Steigerungen. Bei den Kaufpreisen bleibt der Abwärtsdruck dagegen bestehen - 73 Prozent rechnen mit weiteren Rückgängen, 42 Prozent davon um fünf Prozent und zehn Prozent sogar um mehr als zehn Prozent.
Die Investitionschancen bündeln sich zudem auf Top-Standorte: 78 Prozent der Befragten sehen Potenzial für Büroinvestments vor allem in A-Städten. Nach Einschätzung der Studie erschweren schwache Flächennachfrage und zurückhaltende Investoren die Stabilisierung, insbesondere bei älteren Beständen und peripheren Lagen. Für moderne, ESG-konforme Flächen an sehr guten Standorten ergeben sich zwar bessere Vermietungsperspektiven, doch bleiben auch sie von der wirtschaftlichen Entwicklung abhängig - weitere Preisanpassungen sind daher nicht auszuschließen.
Wohnungsmarkt: Mieten steigen weiter, Investoren halten sich zurück
Bei Wohnimmobilien hält die hohe Nutzernachfrage an: 64 Prozent der Befragten erwarten eine steigende Nachfrage nach Mietwohnungen, 22 Prozent sogar einen starken Anstieg. Entsprechend klar fallen die Erwartungen für die Mietentwicklung aus - 93 Prozent rechnen mit steigenden Wohnungsmieten, die meisten davon um fünf Prozent, und die Erwartung hat sich gegenüber 2025 noch leicht in Richtung stärkerer Mietsteigerungen verschoben.
Zurückhaltender fällt das Bild auf dem Investmentmarkt aus: 48 Prozent der Befragten gehen noch von einer höheren Investorennachfrage nach Wohnimmobilien aus, nach 67 Prozent im Vorjahr, während der Anteil konstanter Erwartungen von 20 auf 32 Prozent gewachsen ist.
Auch die Erwartungen zu Kaufpreisen für Mehrfamilien- und Zinshäuser haben sich abgeschwächt: 48 Prozent gehen von steigenden Preisen aus, 39 Prozent von einem konstanten Niveau und 13 Prozent von Rückgängen. Einen moderaten Preisanstieg von fünf Prozent erwarten nur noch 37 Prozent, nach 61 Prozent im Vorjahr.
Nutzer- und Investmentmarkt entwickeln sich der Studie zufolge auseinander: Auf der Nutzerseite bleibt der Nachfrageüberhang groß und sorgt für weiteren Druck auf die Mieten, während Investoren vorsichtiger agieren. Das sei kein Widerspruch, da Anleger neben den starken Fundamentaldaten auch Finanzierungskosten, regulatorische Anforderungen, Investitionen in den Bestand sowie geplante Änderungen des Mietrechts - etwa zur Begrenzung von Indexmieterhöhungen - in ihre Kalkulation einbeziehen müssten.
Logistikimmobilien mit positiven Signalen
Deutlich freundlicher fallen die Erwartungen für Logistikimmobilien aus: 48 Prozent der Befragten gehen von einer steigenden Flächennachfrage aus, weitere fünf Prozent sogar von einer stark steigenden, lediglich sechs Prozent rechnen mit einem Rückgang. Gegenüber 2025, als noch 15 Prozent eine sinkende Nachfrage erwarteten, hat sich das Bild damit spürbar aufgehellt.
Auch bei den Mieten überwiegt der Optimismus: 49 Prozent rechnen mit steigenden Logistikmieten, 40 Prozent mit einem konstanten Niveau und nur elf Prozent mit einem Rückgang. Am Investmentmarkt dominiert dagegen die Erwartung einer Stabilisierung - 49 Prozent gehen von konstanter, 36 Prozent von steigender und neun Prozent von sinkender Investorennachfrage aus. Bei den Kaufpreisen erwartet knapp die Hälfte keine Veränderung, während gut ein Drittel mit steigenden Preisen rechnet.
Investitionschancen unterscheiden sich nach Immobilienmarkt-Entwicklung und Standort
Die Umfrage macht zugleich deutlich, dass die Chancen aus Investorensicht je nach Assetklasse regional unterschiedlich verteilt sind. Bei Wohnimmobilien liegen A- und B-Städte mit 43 beziehungsweise 49 Prozent fast gleichauf, während sich Büroinvestments mit 78 Prozent deutlich auf A-Städte konzentrieren. Bei Industrie- und Unternehmensimmobilien sowie bei Logistik sehen die Befragten die größten Chancen dagegen in B-Städten, auf die 58 beziehungsweise 42 Prozent der Nennungen entfallen.
Die Immobilienmarkt-Entwicklung fällt damit je nach Standort und Nutzungsart unterschiedlich aus. Ob aus den erkannten Chancen tatsächlich Transaktionen entstehen, hängt laut Studie wesentlich von Preisen und Finanzierungskonditionen ab - auch bei grundsätzlich starker Nachfrage müssen die Erträge die Finanzierungskosten dauerhaft tragen, denn ein langer Anlagehorizont allein gleicht einen zu hohen Einstiegspreis nicht aus.
Über die Sentiment-Umfrage 2026
Für die Sentiment-Umfrage 2026 befragte Rückerconsult insgesamt 112 Marktakteure im Auftrag von HIH Invest Real Estate und Ypsilon Group zwischen dem 21. Juli und dem 11. September 2026 - darunter Vertreter aus Investment- und Asset-Management, Projektentwicklung, institutioneller Immobilienanlage und Family Offices, Finanzierung sowie Property- und Facility-Management.
HIH Invest ist ein Investmentmanager für Immobilien und Infrastruktur, der nach eigenen Angaben rund 26 Milliarden Euro für rund 280 institutionelle Kunden verwaltet. Ypsilon ist ein im Jahr 2020 gegründetes Beratungsunternehmen mit den Geschäftsbereichen Tax, Audit und Advisory und beschäftigt mehr als 210 Mitarbeitende an sechs Standorten in Deutschland.
