Während Mietwohnungen für viele Haushalte noch vergleichsweise erschwinglich sind, entwickelt sich der Erwerb von Wohneigentum in weiten Teilen Deutschlands zur finanziellen Belastungsprobe. Das geht aus einer Analyse des Immobilienberatungsunternehmens Wüest Partner zur Wohnkostenbelastung in sämtlichen deutschen Gemeinden hervor.
Die Untersuchung setzt die tatsächlichen Wohnkosten ins Verhältnis zum verfügbaren Haushaltseinkommen. Grundlage sind Median-Angebotsmieten und -kaufpreise, die durchschnittliche Kaufkraft je Haushalt sowie eine standardisierte Wohnungsgröße von 70 Quadratmetern. Bei Eigentum fließen zusätzlich Finanzierungskosten sowie Instandhaltungs- und Unterhaltskosten in die Berechnung ein.
Wohneigentum belastet Haushalte deutlich stärker als Miete
Im Mietwohnungsmarkt liegt die Kostenbelastung in den meisten Gemeinden zwischen 14 und 19 Prozent des verfügbaren Haushaltseinkommens. Eine Belastung von über 30 Prozent bleibt die Ausnahme. Beim Wohneigentum ist das Bild ein anderes: In rund 90 Prozent der Gemeinden übersteigt die Belastungsquote bereits 20 Prozent, in etwa jeder zwanzigsten Gemeinde liegt sie über 30 Prozent, was laut Wüst Partner die allgemein anerkannte Leistbarkeitsgrenze ist.
„Die Ergebnisse zeigen deutlich, dass heute nicht mehr allein die Immobilienpreise über die Leistbarkeit entscheiden. Ausschlaggebend ist das Zusammenspiel von Wohn- und Finanzierungskosten sowie Einkommen“, sagt Sophie Nieder, Senior Economic Market Analyst bei Wüest Partner.
Metropolen überschreiten die Leistbarkeitsgrenze beim Eigentum
Besonders angespannt ist die Lage in den sieben größten deutschen Städten. Die durchschnittliche Mietkostenbelastung liegt dort bei 27,7 Prozent. Berlin überschreitet als einzige der großen Metropolen mit 30,9 Prozent den Orientierungswert von 30 Prozent. Frankfurt am Main folgt mit 29,7 Prozent, München mit 29,3 Prozent.
Beim Wohneigentum überschreiten alle Top-7-Städte die 30-Prozent-Marke. Spitzenreiter ist München mit einer Wohnkostenbelastung von 36,5 Prozent. Kaufpreise von rund 8.000 Euro pro Quadratmeter sorgen den Angaben zufolge dafür, dass selbst überdurchschnittliche Einkommen die finanzielle Belastung nur teilweise ausgleichen können. Auch Berlin (35,8 Prozent) und Hamburg (35,1 Prozent) weisen hohe Belastungsquoten auf.
Speckgürtel und Ferienregionen unter besonderem Druck
Neben den Metropolen geraten wirtschaftsstarke Umlandgemeinden und touristisch geprägte Regionen zunehmend unter Druck. Besonders im Münchner Umland, am Tegernsee sowie auf den nordfriesischen Inseln treffen begrenztes Angebot und hohe Nachfrage aufeinander. Kaufpreise von mehr als 10.000 Euro pro Quadratmeter sind laut der Analyse dort keine Seltenheit, in einzelnen Gemeinden werden Werte von über 13.000 Euro erreicht.
Deutlich niedrigere Belastungen finden sich hingegen in ländlichen Regionen Ostdeutschlands sowie in Teilen von Rheinland-Pfalz. Dort liegen die Mietbelastungsquoten häufig zwischen 14 und 16 Prozent – bedingt durch niedrigere Mieten und geringeren Nachfragedruck.
Analyse soll Grundlage für Markt- und Politikentscheidungen sein
Der Mitteilung zufolge richtet sich die Untersuchung an Kommunen, Investoren, Projektentwickler und politische Entscheidungsträger. Sie soll zeigen, wo zusätzlicher Wohnraum besonders dringend benötigt wird und in welchen Regionen die Leistbarkeit künftig weiter unter Druck geraten könnte.
„Die Analyse macht deutlich, dass die Wohnungsfrage zunehmend eine Frage regionaler Leistbarkeit ist. Um Wohnen langfristig bezahlbar zu halten, bleibt die Ausweitung des Wohnungsangebots der entscheidende Hebel“, sagt Nieder.
