Bundesbankpräsident Joachim Nagel hat am 11. September 2026 im US-Sender CNBC gesagt, er schließe einen weiteren Zinsschritt der Europäischen Zentralbank (EZB) in „mild restriktives“ Terrain nicht aus. Die Aussage folgt einen Tag nach dem EZB-Zinsentscheid vom 10. September 2026. Damals hob die Notenbank den Einlagesatz um 0,25 Prozentpunkte auf 2,50 Prozent an – die zweite Zinserhöhung der EZB im laufenden Jahr. Für Immobilienbesitzer mit auslaufender Zinsbindung wird die Anschlussfinanzierung damit zu einer Frage, die sich kaum noch aufschieben lässt.
Wörtlich sagt Nagel gegenüber CNBC: „I will not exclude that we have to go into the mild restrictive territory, but as I said, it’s very much dependent on how the energy prices evolve, how the price picture is evolving over the course of maybe the next month.“ Sinngemäß heißt das: Ein Schritt in restriktives Terrain sei nicht ausgeschlossen, hänge jedoch stark davon ab, wie sich die Energiepreise in den kommenden Wochen entwickeln.
Nagel ist Mitglied des EZB-Rats und äußert damit seine persönliche Einschätzung, nicht eine beschlossene Linie der Notenbank. Einen Termin oder eine Höhe für einen möglichen weiteren Zinsschritt nannte er nicht. Gerade diese Unsicherheit ist deshalb der eigentliche Anlass, sich jetzt mit der eigenen Anschlussfinanzierung zu befassen.
Bauzinsen aktuell: Effektivzins über dem Niveau vieler Altverträge
Für Immobilienbesitzer mit auslaufender Zinsbindung ist die Entwicklung konkret spürbar. Das Zinsniveau der EZB wirkt über die Refinanzierungskosten der Banken auf die Konditionen der Bauzinsen. Die Deutsche Bundesbank weist in ihrer MFI-Zinsstatistik für den Berichtsmonat Juli 2026 die Effektivzinssätze für Wohnungsbaukredite an private Haushalte aus. Bei einer Zinsbindung über zehn Jahre lag der Satz bei 3,36 Prozent, bei einer Bindung von einem bis fünf Jahren bei 3,57 Prozent. Für variabel verzinste Kredite oder eine Bindung bis zu einem Jahr weist die Statistik 3,69 Prozent aus. Der gewichtete Gesamtindikator für das Neugeschäft lag bei 3,54 Prozent. Wer vor zehn oder 15 Jahren finanziert hat, kennt aus dieser Zeit häufig deutlich niedrigere Sätze. Die Anschlussfinanzierung fällt deshalb für viele Kreditnehmer teurer aus als der ursprüngliche Vertrag.
Drei Wege in die Anschlussfinanzierung
Kreditnehmer mit auslaufender Zinsbindung haben grundsätzlich drei Optionen. Sie unterscheiden sich in Frist, Kosten und Risiko – einen Überblick über weitere Regeln rund um die Baufinanzierung bietet ein separater Beitrag.
Prolongation: Die bestehende Bank bietet eine Verlängerung zu neuen Konditionen an. Die BaFin rät Verbrauchern, nicht auf eine Kontaktaufnahme der Bank zu warten, sondern selbst aktiv zu werden und das eigene Angebot mit dem anderer Anbieter zu vergleichen: „Warten Sie nicht, bis Ihr Kreditgeber auf Sie zukommt.“
Umschuldung: Zum Ende der Zinsbindung lässt sich ohne Vorfälligkeitsentschädigung zu einem neuen Anbieter wechseln. Läuft der Vertrag bereits zehn Jahre seit vollständiger Auszahlung, erlaubt Paragraf 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB zudem eine vorzeitige Kündigung mit sechs Monaten Frist – unabhängig vom vereinbarten Ende der Zinsbindung.
Forward-Darlehen: Wer sich das aktuelle Zinsniveau bereits jetzt sichern möchte, kann ein Forward-Darlehen bis zu fünf Jahre vor Ablauf der laufenden Zinsbindung abschließen. Für die Vorlaufzeit verlangen Banken einen Zinsaufschlag, dessen Höhe je nach Institut variiert. Das Darlehen bindet allerdings beide Seiten für die vereinbarte Laufzeit. Sinken die Bauzinsen entgegen der Erwartung, kann der Kreditnehmer davon nicht profitieren.
| Option | Wann sinnvoll | Frist | Besonderheit |
|---|---|---|---|
| Prolongation | Wenn das Angebot der bestehenden Bank wettbewerbsfähig ist | Meist einige Monate vor Ablauf, laut BaFin nicht abwarten | Kein Bankwechsel nötig, aber nicht automatisch das beste Angebot |
| Umschuldung | Wenn ein anderer Anbieter günstigere Konditionen bietet | Zum Ende der Zinsbindung ohne Vorfälligkeitsentschädigung; bei zehn Jahren seit Auszahlung Sonderkündigung nach Paragraf 489 BGB mit sechs Monaten Frist | Neue Bonitätsprüfung und Grundschuldbestellung nötig |
| Forward-Darlehen | Wenn das aktuelle Zinsniveau gesichert werden soll und die Zinsbindung erst in ein bis fünf Jahren endet | Abschluss bis zu fünf Jahre vor Ablauf der laufenden Zinsbindung möglich | Zinsaufschlag für die Vorlaufzeit; bindend auch bei sinkenden Zinsen |
Checkliste: Anschlussfinanzierung Schritt für Schritt
1. Ablaufdatum der Zinsbindung und Restschuld ermitteln.
2. Spätestens sechs Monate vorher Angebot der eigenen Bank einholen.
3. Vergleichsangebote anderer Anbieter einholen.
4. Prüfen, ob ein Forward-Darlehen sinnvoll ist – möglich bis zu fünf Jahre vor Ablauf.
5. Bei mindestens zehn Jahren seit vollständiger Auszahlung: Sonderkündigungsrecht nach Paragraf 489 BGB prüfen.
6. Konditionen inklusive Zinsaufschlag beim Forward-Darlehen vergleichen.
7. Entscheidung fristgerecht dokumentieren und abschließen.
Einordnung: Warum Nagels Unsicherheit zum Handlungsimpuls für die Anschlussfinanzierung wird
Nagels Aussage liefert keinen Fahrplan, sondern eine Bandbreite möglicher Entwicklungen. Für die Beratungspraxis bedeutet das: Wer auf Gewissheit über den nächsten EZB-Zinsentscheid wartet, verliert Zeit. Diese Zeit wird für den Vergleich von Angeboten und, im Fall eines Forward-Darlehens, für die Vorlaufzeit gebraucht. Die Verbraucherzentrale Niedersachsen empfiehlt daher, sich spätestens sechs Monate vor Ende der Zinsbindung mit der Anschlussfinanzierung zu befassen: „Spätestens sechs Monate vor dem Ende der Zinsbindung im aktuellen Kreditvertrag sollten sich Betroffene mit der Anschlussfinanzierung beschäftigen.“ Zu einem Forward-Darlehen rät der Verband vor allem dann, wenn die Immobilie bei einem weiteren Zinsanstieg nicht mehr finanziert werden könnte.
Das Forward-Darlehen hat allerdings Grenzen. Der Zinsaufschlag für die Vorlaufzeit verringert den Vorteil. Zudem wird die Bindung an den vereinbarten Zins zum Nachteil, sollten die Bauzinsen entgegen Nagels Einschätzung doch sinken. Für Vermittler heißt das, mit Kunden nicht nur das aktuelle Zinsniveau zu besprechen, sondern auch die individuelle Risikotragfähigkeit und den Zeitraum bis zum Ablauf der Zinsbindung.
