Klein- und Kleinstwohnungen sind vor allem in Großstädten en vogue. Schon lange richten sich die Konzepte nicht mehr nur an Studierende. „Temporäres Wohnen“ ist das übergreifende Schlagwort.
Mikroapartments – eine neuer Stern am Immobilienmarkt“ – so überschreibt die Immobilienberatung Cushman & Wakefield im April dieses Jahres ihren Marktreport zu einem Segment der Immobilienbranche, das zunehmend an Bedeutung gewinnt: Klein- und Kleinstwohnungen für Ein-Personen-Haushalte und zur temporären Nutzung für einige Wochen, Monate oder wenige Jahre.
„Megatrend im Bereich des urbanen Wohnens“
„Mikroapartments sind der Megatrend im Bereich des urbanen Wohnens“, heißt es in dem Report. „Einige sprechen von einer alternativen Assetklasse und andere sehen sie als etabliertes, konjunktur-unabhängiges Investment, in dem die Lösung für die Wohnungsknappheit in den boomenden Großstädten gesehen wird“, so das Editorial von Cushman & Wakefield weiter.
Inklusive Küchenzeile und Bad sind solche Mikroapartments selten größer als 20 bis 25 Quadratmeter. Sie finden sich meistens in den Metropolen oder in Universitätsstädten und richten sich nach wie vor vielfach in erster Linie an Studierende. Doch auch andere Mietergruppen rücken zunehmend in den Fokus:
Zum Beispiel Fern-Pendler, Young Professionals, die für ihren ersten Job in eine andere Stadt ziehen, oder auch Dienstleister und Freiberufler wie Unternehmensberater oder IT-Spezialisten, die für eine begrenzte Projektdauer unterkommen, aber nicht im Hotel wohnen möchten.
Unterschiedliche Zielgruppen erhalten jeweils eigene Konzepte
Treiber der Entwicklung sind somit nicht nur die generelle Wohnraum-Knappheit und die stark gestiegenen Mieten in den Großstädten, sondern auch die Veränderungen in der Arbeitswelt. Wer für einen begrenzten oder ungewissen Zeitraum in einer anderen Stadt arbeitet, will vielleicht nicht gleich seinen gesamten Lebensmittelpunkt dorthin verlegen.
So unterschiedlich die Zielgruppen, so unterschiedlich die Konzepte. Sie reichen von reinen Wohngebäuden über Konzepte mit Gemeinschaftsflächen, Zusatzangeboten wie Wäsche- und Reinigungsservice oder auch Rezeption und Conciergediensten.
Auch unterscheiden die Profis danach, ob die Wohnungen nur möbliert oder „löffelfertig“ angeboten werden, also inklusive Geschirr, so dass der Mieter dann einfach mit seinem Koffer einziehen kann. Der Übergang zu hotel-ähnlichen „Serviced Apartments“, die auch für nur wenige Tage oder Wochen angemietet werden können, ist fließend.
Die ideale temporäre Wohnung
Eines haben die heutigen Konzepte, auch „Micro Living“ oder „Smart Linving“ genannt, indes gemein: Mit der einst üblichen Vorstellung einer etwas muffeligen möblierten Wohnung, in der Omas Couch noch einer Zweitverwendung zugeführt wird, haben sie nichts zu tun.
Gesucht sind helle, moderne Wohnungen mit funktionaler Nutzung auf kleiner Fläche. Schnelles Internet mit WLAN ist unerlässlich, ebenso eine zentrale Lage mit Nähe zum öffentlichen Nahverkehr und/oder Carsharing. Auch Gemeinschaftsflächen, wo sich die meist jungen Bewohner mit Gleichgesinnten austauschen können, spielen eine wichtige Rolle.
Einheitliches Bewirtschaftskonzept gesucht
So zählen einstige Renner wie kleine Dachgeschosswohnungen oder Einlieger-Souterrain-Buden nicht zu diesem Markt. Vielmehr geht es um ganze Gebäude mit einer Vielzahl von Wohnungen und einem einheitlichen Bewirtschaftungs- oder Vermietungskonzept. Auch wenn es weiterhin ein Nischenmarkt ist, gewinnt er zunehmend Aufmerksamkeit.
So hat auch die Investmentgesellschaft Union Investment das Thema im Juli 2018 zusammen mit dem Marktforschungsunternehmen Bulwiengesa aufgearbeitet und verschiedene europäische Länder verglichen.
Anfangsrendite lag zwischen vier und sechs Prozent pro Jahr
Demnach lag die Netto-Anfangsrendite von Studenten-/ Businessapartments in Deutschland 2017 zwischen knapp vier und über sechs Prozent pro Jahr, in anderen EU-Ländern sogar noch darüber. Das vergleichsweise hohe Renditeniveau zieht Investoren an wie Honig die Bienen. So ist ein starker Anstieg des Investoreninteresses zu verzeichnen.
Nach dem Marktreport von Cushman & Wakefield hat sich das Transaktionsvolumen in Deutschland allein 2018 gegenüber 2017 von 810 Millionen auf 1,5 Milliarden Euro fast verdoppelt. Die Nachfrage ist also riesig. Welche Gewinne die Verkäufer – insbesondere Projektentwickler – dabei üblicherweise realisieren, ist den Marktreports indes nicht zu entnehmen.
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